中天财经

   从科学城股份公司的股份组成表明，以中科系实业为龙头的中科系地产军团在这里开始浮现。科学城股份公司注册资本6亿元的股权结构大致是，中科实业集团、大恒新纪元科技股份有限公司各出资1.5亿元，天鸿集团、联想控股公司各出资1亿元，北京科技园建设股份有限公司、北京海淀科技园建设股份有限公司各出资5000万元。联想集团，中科实业赫然在  目，而中科院又无偿转让33万平方米的土地，不知道中科系下回还有什么惊人之举。

    令中小企业苦不堪言的中关村高房价支撑不了多久了。开发规模近150万平方米、作为中关村科学城核心区的中关村东区建设日前也宣布正式启动。

    对中关村的企业来说，这是个好消息，对中关村地区的开发商来说，则可能是个坏消息。

    中科系的两个“东方广场”

    11月22日，刚组建的中关村科学城建设股份有限公司(以下简称科学城股份公司)召开第一次董事会。科学城股份公司六大股东派出的董事们除了决定以后的例行议事规则外，主要讨论了中关村东区的规划方案、拆迁安置方案等。

    早在5年前，中科院、北京市就酝酿着中关村科学城的改造、建设方案，到今年年初才初步敲定下来。整个中关村科学城占地330多公顷，包括四个部分，一是中关村科学园(主要是中科院各研究所，由国家财政拨款建设)，二是高科技产业创新孵化区，三是联想园区(由联想集团开发建设)，四是中关村软件研发园区(入住企业开发建设)。这里有25个国家研究所、50余个国家重点实验室或开放实验室，约1.6万名科技人员，其中两院院士100余人，硕士、博士生3700人，博士后450人。中关村科学城建设股份有限公司承担的其实只是中关村科学城高科技产业创新孵化区亦即中关村东区占地约33.6公顷的开发建设任务。

    以中科系实业为龙头的中科系地产军团在这里开始浮现。

    据本报记者了解，科学城股份公司注册资本6亿元的股权结构大致是，中科实业集团、大恒新纪元科技股份有限公司各出资1.5亿元，天鸿集团、联想控股公司各出资1亿元，北京科技园建设股份有限公司、北京海淀科技园建设股份有限公司各出资5000万元。中科实业集团董事长周小宁任科学城股份公司董事长，大恒新纪元科技股份有限公司总裁江彪任科学城股份公司总裁。

    科学城股份公司刚从某中央新闻单位挖来的一位不愿透露姓名的负责人时说，科学城股份公司主要扮演土地一级开发商的角色，即将全部33.6公顷亦即33多万平方米的土地拆迁并完成七通一平后，进行公开拍卖，其中也不排除公司自己在这里独立开发一两个项目。这位负责人坦言，目前科学城建设最大也是最难的问题是拆迁安置工作。仅中关村东区就有194栋楼宇需要拆迁，涉及5800户居民，绝大部分是以中科院系统为主的知识分子，其中20%为60岁以上的老人。拆迁工作将于明年春季全面拉开，2年内全部完成，以货币化拆迁为主，仅拆迁费用就需35亿元。

    但科学城股份公司的负责人说，资金没有任何问题，我们可以边拆迁边出让土地进行开发建设，科学城股份公司本身还将募资扩股，而且，公司直接上市亦是董事会下一步要考虑的重要融资方案之一。

    而科学城股份公司现有的全部33多万平方米土地，全部由中科院无偿转让，也即是说，在中科院全资子公司中科实业集团出资的1.5亿元股本中，并没有计算土地费用在内。中科院改造建设中关村科学城的决心可见一斑。

    据透露，科学城股份公司将用5-7年时间完成中关村东区的开发建设。公司负责人说，中关村东区的物业类型初步定为商务服务中心，不会以小块土地出让，而特别希望成为型企业尤其是跨国公司在北京的研发中心和管理中心的所在地。作为拟定中的北京市重点工程，到2008年前，这里将确保矗立起近150万平方米(其中地上部分105-110万平方米，地下部分约35万平方米)以写字楼为主兼以部分公寓的高档物业，约相当于两个东方广场的规模。总建筑面积80万平方米的东方广场总投资约20亿美元，以此推算，中关村东区近150万平方米的建筑规模，包括拆迁费在内，总投资将在200亿元以上。

    300万平方撑死中关村？

    这让一位正在中关村建设写字楼项目的开发商心里确实感到“有些害怕”，他甚至庆幸自己的项目比中关村东、西园区的大规模物业推向市场要早得多。

    实际上，“害怕”的绝不仅仅是这一位开发商，也不仅仅是“害怕”。集体的恐惧时刻还没有真正到来。

    今年上半年，曾有消息说，中关村一些中小企业因为该地区写字楼租价过高，而被迫搬离。自去年以来，中关村写字楼租售价格持续上涨，目前，中关村高档甲级写字楼租金约为每月每平方米26-30美元，主要是因为该地区甲级写字楼长期呈供不应求状态，用中关村科学城股份公司负责人的话说就是，“中关村的好房子太少太少。”

    中关村地区现有的高档写字楼，如理工科技大厦、希格玛大厦、以及白石桥的腾达大厦、国兴大厦等，与国贸圈的写字楼相比，客观上是有一定距离，但其租金却走在高位。年初，几家房地产中介机构在预测未来两年中关村地区写字楼租金走势时，仍持乐观态度。而现在看来，尤其是中关村西区和即将开工的中关村东区的全面启动，至少从2003年起，对中关村高档写字楼的租售价格将开始形成一个强大的冲击——如果不是打击的话。

    据业内人士分析，未来3年中关村写字楼供应面积将呈急剧增长态势。其主要来源除了上文所说的中关村东区150万平方米的相当一部分外，还有中关村西区、北大科技园、清华科技园和中科院研究所与外来投资商的合作改造。其中，中关村西区占地面积51.44公顷，规划建筑面积150万平方米，其定位是形成中关村科技园区高科技商务中心地区，主要物业形式包括国际甲级写字楼、星级酒店、公寓、金融服务中心、会展中心、娱乐休闲中心、高机关报技术产品专业销售市场等5年内全部建成。

    年底启动的清华科技园和北大科技园，至少也可向市场供应约80万平方米。按照现有开发规划，3年内，整个中关村地区的写字楼供应量将大大超过300万平方米，5年内可能超过500万平方米。

    由于这些园区的建设都是采用土地一级开发的形式，理论上可以避免土地多次流转造成的地价高企，从而降低物业开发成本；同时，大规模写字楼、公寓的集中推出，也会起到平抑房价的作用。如此看来，未来几年，中关村写字楼租售价格存在大幅下滑的潜在可能。

    另一方面，恐惧之余的开发商以及其他业内人士都有些担忧：中关村地区真的有这么足够的吸引力(仅写字楼投资就将达数百亿乃至上千亿)和市场消纳能力吗？北京科技园建设股份有限公司特别顾问谢远骥高级建筑师就不无担心：“恐怕有点儿勉强。关键要看，政府方面有没有强有力的调控措施和能力？我建议不要这么急。”

(21世纪经济报道)