中天财经

    在8月27日，万科股价大幅下跌当日，在地产行业研究员、基金经理及券商投资人员中流传着多个加息版本。一种说法是央行将在“十一”期间将贷款利率从现有的5.04%调整至5.76%，其上调幅度约为14%。另一种传言则称，所谓的调整只是针对于房地产行业，也有传言称，只是针对第二套个人住房的贷款利率才从5.04%调整到5.76%。更有传言称加息的实施将在9月份执行。

    《证券市场周刊》就这些传言向几家国有商业银行询问，中国农业银行和中国建设银行的有关人士均向记者表示：并未收到任何有关加息的正式文件。

    加息的影响分析

    万科证券事务代表刘龙告诉《证券市场周刊》记者，万科曾就可能的加息幅度做了0.50％、0.70％、1.00％三档测算，其中以加息0.70％为例，10万元的贷款额，贷款年限从10年、20年到30年，则消费者的月供支出增加35元－45元。他认为，这种变动对消费者不会造成太大压力，不会引致有效需求的变化。

    这种观点，得到了券商研究员的认同。中信证券研究员王德勇表示，如果房地产个人消费贷款利息在现有基础上提高14％的水平，也即提高0.7个百分点，10万元的贷款额每月只增加几十元的月供额度，不会对需求造成实质影响。股价下跌恰恰为介入创造了机会。他认为，加息幅度太小不足以解决问题，加息的幅度也许会较传闻的幅度更大一些，有可能在取消优惠利率的基础上再适当上浮，从而达到6％的水平。

    “加息更多的是表明一种态度，同样是买，心态不一样了，投资型的买入需求会受到抑制，但如果是真实需求则不会受到影响”，国泰君安研究员张宇认为，小幅加息对购买行为没有太大影响。

    在房地产业界，对利率和房价的关系，有一个大致定量地计算方法。例如对于七成10年贷款，大致是1:3，即利率每上升0.50%，相当于房价上涨1.6%；20年期为1：5.7；30年期受影响最大，为1:7.8，利率每上升1%，负担就要增加7.8%。以此估算，七成10年的按揭贷款加息1%，相当于房价上涨3.1%。这样的上涨幅度，无论对消费者还是开发商，主要是心理影响。如果要产生“量变到质变”的效果，则利率至少要上调至8%附近，即相当于房价上涨10%。而利率上调至8%，即要上调3个百分点，即使在最激进的加息周期，也需要两年左右。

    担忧加息周期启动抑制需求

    虽然普遍认为首次加息的影响不大，但是受访者均表示，将高度关注新加息周期的到来导致房地产行业上市公司利润出现拐点的时间。

    对于这个问题的答案，基金经理普遍感到茫然。“中国1992年、1993年的房地产热主要以炒地为主，当时还没有推出贷款买房，而出现贷款买房的1999年、2000年处于减息周期，还没有加息对房地产个人消费影响的历史经验”，大成价值增长基金经理助理王晓晖这样对记者表示。有几位基金经理对记者提及英国加息未能抑制房价上升的例子作为佐证。据报道，自去年11月份以来，英国连续加息4次方才对房地产价格产生影响。

    尽管对加息效应明显缺乏经验，基金经理们仍然认为加息周期最终会抑制需求。多位基金经理都表示担心，只要加息力度足够，将会抑制房地产需求，导致房价下降。有基金经理明确表示，对房地产板块的投资应持谨慎态度，万科今年上半年在上海地区40％的毛利不可能维持。

    已有券商研究员在万科急跌之后做出了新的判断，不但向本刊表示对个人住房抵押贷款实行歧视性的利率会很大地影响住宅的销售，从而使房地产企业受到全面的影响。而且，在翌日的最新报告中提出，如果对购买第二套住宅的贷款提高利率, 地产股整体向下的走势将会持续。并提示在单方面提高住宅抵押贷款的情况下,将会对房地产业的评级由中性下调为减持。

    加息传言非空穴来风

    8月23日，周小川在中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合会议上说，当前总需求扩张及通货膨胀压力还没有明显减弱，要继续观察和研究经济运行的变化，正确、积极理解和贯彻中央确定的宏观调控政策措施，做好各项金融工作。

    从7月份的金融数据来看，主要金融指标在前两个月的基础上继续呈下降走势，M1、M2增长率分别为15%和15.3%，金融机构本外币贷款增长率为15.9%，人民币贷款增长率为15.5%。但是居民消费价格总水平继续攀升，7月份同比涨幅达到5.3%，企业商品价格小幅回升，固定资产投资增幅也出现回升，尤其是二季度房地产销售价格同比上涨了10.4%，地价上涨了11.5%。

    这组数据令央行不安，央行在8 月9 日公布的二季度货币政策执行报告中特别指出，“值得注意的是，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨”，“必须高度关注房地产价格”。决策层对房地产业的关注点正在从投资增长的速度转变到房价上涨的快慢。

    而此前已有专家表示，中国经济过热其根源在于房地产业，如果只对钢铁、水泥、电解铝等进行控制，而忽视房地产的调控，可能其结果将是本末倒置。

    采访中，记者感觉到在基金经理和研究员中对加息有着普遍的重视度，大成价值增长基金经理助理王晓晖的观点，较为典型的反映了基金经理和券商研究员的这种认知。

    王晓晖认为，首先，自1996年以来中国已持续了8年的减息周期，目前已出现实际负利率现象。一年期贷款利率与通货膨胀率相当，实际上是牺牲存款人的利益保全贷款人的利率，这种情况不可能长期存在。并且，企业没有资金成本不利于控制低水平扩张。其次，前期实施的宏观调控使得各方对行政调控手段反应很大，引起较多争议，下一步调控应当更加注重价格手段的使用。第三，目前的CPI指数为5.3％，达到了央行加息的界限，如果8月份的CPI指数继续上涨，那么在9月份后加息的可能性大大加强，并且从此进入为期至少一到两年的加息周期。

    不利消息雪上加霜

    在一些研究员看来，8月27日房地产股票出现普遍下跌，近期涨幅较大的大盘绩优股，如招商地产跌幅也达5.24%。这种板块的整体向下，最早由万科发动，而导致万科急跌的原由除加息之外，当日一则对其市场形象不利的报道可能也有很大影响。

    据当日媒体报道，万科北京青青家园项目大面积房屋漏水，且各部门推卸责任。业主表示如果10月1日前问题得不到解决，则会提出诉讼。有研究员表示，已就此事向万科人员核实, 漏雨现象确有发生, 但不存在推卸责任的问题。

    就青青家园一事，万科证券事务代表刘龙向《证券市场周刊》表示，近日确有一些个人投资者和研究员向公司问及此事，但是公司不能判断当日股价下跌是否与此有关。北京青青家园是万科30多个项目中的一个，今年夏天北京降雨较多，许多开发商的项目都出现了漏雨现象，万科将尽快负责任地解决。至于部分业主称10月1日前不能解决则可能提出诉讼，刘龙表示，报道所提诸事，公司客户关系中心已经处理过了，部分业主提出的要求非万科所能达到，万科会按照合同和法律约定办事。

    作为中国房产第一品牌，高档项目出现漏雨现象对企业市场形象当然不利。华夏证券研究员张燕表示，这自然会对公司今后的销售产生影响, 同时对万科品牌以及“最受尊重企业”的形象有所影响。另有研究员表示，如果涉及诉讼就存在赔偿可能，并且金额不在少数，在市场对信息未充分了解的情况下，对类似报道的过激反应亦属正常。

    万科方面同时表示基金比较了解公司管理，未问及此事。

    急跌是弱市的正常反应

    加息预期也好，产品质量也罢，在实际做投资的基金经理和券商投资人员来看，都不过是市场的借口。在他们看来跌的理由就是要跌。

    易方达平稳增长基金经理江作良的观点代表了基金经理的普遍看法。他认为，万科基本面没有问题，股价急跌是市场行为。加息预期或产品质量都不是主要问题。目前市场太过疲弱，而万科前期又没跌，所以出现急跌。他并表示，对于加息预期或产品质量这些问题，基金经理会密切关注，但重点还是基本面的情况，在确信企业基本面无恙的情况下，价格的短期波动不会干扰他们的操作。（证券市场周刊）