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    近两年来，江浙房地产供销两旺的良好之势，却未曾惠及浙江广厦（600052）。2004年7月21日，浙江广厦发布了半年报预亏公告。公告称，宏观政策调控导致浙江广厦主业利润增长较往年明显下滑。

    但是，同样处于在宏观调控下，为何杭州商品房均价仍在持续上涨，涨幅达到5%左右，市场一片向好？

    业务重组两年半未果

    2004年7月30日中午，《证券市场周刊》记者来到浙江广厦。

    浙江广厦所在的办公楼大门前，左手边悬挂着“中国广厦控股创业投资有限公司”的大招牌，右手边从上至下则悬挂着7个招牌：广厦建设集团有限责任公司、广厦房地产开发集团有限公司、浙江广厦股份有限公司、广厦投资实业集团有限公司、广厦旅游集团有限公司、浙江广厦文化传媒集团有限公司、广厦国际集团有限公司。

    据了解，这7家企业集团拥有58家企业，资产规模达到95亿，是一家以建筑、房地产为主业的综合性国家级企业集团，庞大“广厦系”的掌控者是民营企业家楼忠福、楼江跃父子。上市公司浙江广厦只是楼氏企业集团下面的一个分支。

    浙江广厦自1997年上市以来，通过IPO及1998年和2001年的两次配股共募集资金20多亿元。但自2001年年末，公司主业通过“广厦系”内部业务重组，从建筑业转向房地产业以来，股东们再也没有享受到股利分配或股本转增。

    浙江广厦的创始人、原董事长现总经理楼忠福对浙江广厦的亏损给出的说法是，2001年年底资产重组后，公司主业由建筑施工转为房地产开发，公司进入房地产业才两年时间，由于项目投入期较集中，且房地产项目的开发周期较长，特别是大型项目，前期工作就需要1-2年的时间，因此公司的大部分房产项目目前还处于建设阶段或预售期。而根据房地产行业的收入确认原则，预收款不能结转并确认收入，但期间费用又照常发生，所以公司出现亏损。

    浙江广厦证券事务代表赵馨估计，2004年上半年的亏损不会高于去年同期的50%。

    赵馨告诉《证券市场周刊》，目前浙江广厦在建的房地产项目只有三个，一是位于杭州余杭区星桥经济开发区的天都城项目、二是重庆的“广厦经典”项目、三是南京玄武区的邓府巷项目等，由于工程都在建，所以短时间内没法确认收益。她预计，今年三季度还将亏损，年底可能扭亏。

    天都城之累

    在杭州，浙江广厦开发的天都城项目知名度极高。作为浙江位居前三甲之列的房地产集团公司，浙江广厦开发天都城的声势和气魄曾经先声夺人，名噪一时。

    2004年7月30日下午，《证券市场周刊》记者来到了位于杭州市区东北10公里远的天都城项目区。

    该项目总占地面积6579亩，总建筑面积近400万平方米，总投资预计超过63.56亿元，开发周期长达6-8年，建成后居住人口将达到10万人，被认为是江南小城镇开发建设的代表项目。

    浙江广厦2003年年报显示，截至2003年12月31日，天都城项目总投入4.5亿元，约占浙江广厦所有房地产投资的60％。但是，这个项目却没有披露竣工时间。

    正是这个浙江广厦倾力出击的项目，被认为拖累了浙江广厦的业绩两年多。

    2000年，浙江广厦把配股资金6.4亿元全部投入了天都城项目，但相对于该项目庞大的资金需求来说，显然捉襟见肘。整个项目的开发周期较长，短时间内根本无法产生收益，这不仅导致浙江广厦资金链紧张，也直接影响了浙江广厦的收益。

    “有多大能耐做多大的事，浙江广厦太冒进了”，一位当地房地产业内人士评价说。

    去年底，国家开始对协议出让土地进行整顿和规范，天都城项目已被余杭区政府回收部分协议出让的土地。根据《证券市场周刊》调查，截至目前，天都城拥有土地证的土地仅有2000多亩，而6579亩中其余没有土地证的土地将付出更高的成本取得，这无疑将加剧天都城资金的紧张。

    证券事务代表赵馨表示，虽然天都城项目目前遭遇困难，但当地政府是支持这个项目的。现在，天都城一切运作正常，预售形势良好。

    杭州市区商品房动辄8000-10000元/平方米，天都城才3000元/平方米左右，这个价差成为天都城吸引消费者的最大优势。但是地铁或轻轨经过天都城的方案已经夭折，天都城不便利的交通劣势显而易见，让价差优势大打折扣。而投入资金解决交通瓶颈，将成为浙江广厦不得不面对的难题。

    2003年年报显示，投资运作近两年的天都城，净亏近2841万元。

    副业难能支撑公司业绩

    据介绍，目前浙江广厦投资的领域包括房地产、水电、宾馆旅游和教育，不过投资收益不容乐观。

    2000年8月，广厦集团以2.08亿元竞拍收购下的杭州华侨饭店，从收购到现在一直处于亏损中，2003年年报显示，仍净亏近553万元。

    对此，证券事务代表赵馨回答，虽然华侨饭店经营亏损，但华侨饭店所处西湖边上的位置，使其所占土地的升值已远远高过当初的收购成本及经营成本，不仅不亏，反而赚了，潜在价值不久就会得到回报。

    浙江广厦公告里也提到，由于西湖边的楼价高达1.5-2万元／平方米，房地产价格累计升值250%，并以此推断置入资产华侨饭店升值潜力巨大。

    另外，浙江广厦下属的旅游项目2003年也净亏472万多元，会展餐饮项目净亏近168万元，南京地产项目也净亏近256万元。

    2003年年报还显示，赢利的项目仅有重庆地产项目赢利886万多元，教育项目赢利仅5735元，水电项目赢利1557万多元；其他则是股权投资收益，包括持有兄弟公司广厦房地产集团公司44.45%的股权产生的近845万元收益、持通和投资控股有限公司（下称通和投资）18.38%的股权产生的2799万多元的收益、持金信信托投资股份有限公司（下称金信信托）9.832%股权产生的近6545万元收益。

    可见，浙江广厦的地产主业收益乏绩可陈，其他项目投资除水电项目外也收益菲薄，而对通和和金信的股权投资则收益丰厚。

    金信是通和控股的控股子公司，金信信托也是浙江广厦的第十大股东，持有其300万法人股和78万A股，浙江广厦和金信信托又互相持股，并且浙江广厦的第二大股东浙江东阳市泰恒投资有限公司也是通和控股的子公司。

    信托之路

    尽管房地产项目需要大量资金，但浙江广厦却斥巨资入股商业银行。2003年12月12日，浙江广厦出资1.7268亿元入股浙商银行，占10.6亿元总股本的12000万股（11.32%），为其第四大股东。

    该银行尚处报批阶段，前身是浙江商业银行，成立于1993年，注册资本4000万美元,主要经营外币业务。该银行通过此次重组增资，要组建成为全国性股份制商业银行。

    业界专家的判断是，民营企业进入金融领域尤其是银行业，对银行的产权多元化改制显然有推进作用，但民营企业进入背后的风险也尤其值得防范。

    2004年7月29日，建行浙江省分行房地产金融业务部总经理助理吴尔东坦陈，这轮信贷紧缩对房地产行业影响巨大，几令所有的地产公司资金吃紧，各种可能的减负手段和融资渠道都被推了出来。

    反映在浙江广厦身上，也不例外。

    早在2003年年底，就已通过转让所持杭州国商地产投资有限公司48%的股权而获得1.98亿元，用来投资开发南京邓府巷和杭州天都城项目。但即使如此，也无法解决浙江广厦现在面临的地产项目的资金需求问题。

    2004年7月7日，浙江广厦公告称，欲实施信托融资3亿元解决资金之需。信托融资的投向为南京邓府巷项目与碑亭巷项目，项目总投资约16亿元，开发周期约2-3年。

    据悉，该项债权信托在每个信托年度期满由南京投资支付不高于7％的利息，到期进行回购。

    7月30日，浙江广厦证券事务代表赵馨告诉《证券市场周刊》，目前欲委托的信托公司还在谈判中，不便透露。（证券市场周刊）