中天财经

    房地产业属于国民经济的先导产业，与宏观经济形势和国家的政策调控有密切的关系。2000年我国宏观经济出现好转，房地产业也获得了进一步发展。据统计，1至11月份房地产业完成开发投资同比增长24．1％；商品房销售面积同比增长35．3％，商品房销售额同比增长38．3％。景气向好的行业背景为上市公司业绩提升奠定了基础。

    房地产市场继续向好

    房地产业具有很强的区域性，目前沪深两市房地产上市公司主要集中在深圳、上海、北京，它们的业务也主要集中在这三个城市，所以房地产类上市公司2000年业绩如何与这三个地区房地产市场状况有着密切关系。

    深圳市房地产市场出现回升，但总体还没有摆脱供大于求的局面。普通住宅旺销，住房租金明显下降。截至第三季度，深圳市房地产销售价格总体水平同比下降0．5％，但第三季度比一、二季度有所上升。此外，1－9月份，深圳市房地产租赁价格总水平比上年同期下降了4．8％，其中住宅类租赁价格下降10．1％，而写字楼、商业用房、工业用房等出租价格比上年同期下降3－5％左右。

    上海房地产市场出现了一轮良好的发展态势。房价、销售量稳步上升，中房上海指数继前年11月首次回升后一路上扬，已攀升了20点左右。与房地产相关的一、二、三级市场均呈现回升迹象，供需状况也更趋合理，房地产正成为上海投资和消费的热点。从分类市场看，住宅市场明显强于写字楼市场。

    北京房地产继续呈现供求两旺的势头。截止10月底累计完成开发投资356．7亿元，同比增长29．1％，累计竣工各类商品房399．1万平方米，增长15．2％。销售市场方面也呈现明显的景气状态，到今年10月底，全市累计销售商品房413．0万平方米，增长1．4倍，其中商品住宅400．8万平方米，增长1．7倍，市场攀升的动力主要来源于个人住房消费的实质性启动。从整体上看，北京市竣工面积小于同期销售面积，表明市场除可有效吸纳新上市的商品房外，还能消化一部分空置房。

    可见，上述三个上市公司房地产业务集中地区的市场总体呈现景气态势，但各地区的活跃程度不同，上海和北京市场活跃度要强于深圳。从房地产类别看，住宅市场表现出色，而写字楼市场则相对平静。

    总体业绩会进一步改善

    2000年上半年，随着我国房地产业的发展，房地产上市公司的总体业绩有了改善。在下半年行业背景继续向好的情况下，预计2000年房地产上市公司的总体业绩会有明显改善。但由于各公司的具体情况不同，其业绩也会不尽相同，其中主营业务为住宅开发，且有新楼盘预售、销售的上市公司，业绩会有较大幅度的提升。亏损股或者历史包袱比较重的上市公司可能难以分享房地产业回升带来的好处。

    2000年中期有11家房地产上市公司在主营业务收入的增长同时，净利润也有不同程度的增长，预计这些公司中的大部分将有较好的业绩。

    中华企业（600675）上半年主营业务收入增长194．78％，净利润增长836．19％。下半年，公司收购了爱建股份62505股法人股和国泰君安证券股份有限公司总股本的0．205％股权，所投资的两个公司效益好，公司应能从中获得较高的投资收益。此外，中华企业还以每股8．80元的单价受让上海房地（集团）公司持有的上海九百转配股420万股，这些都是公司业绩向好的因素。

    深万科（0002）2000年各地的楼盘销售业绩理想，特别是深圳四季花城和上海华尔兹花园项目市场反应热烈，这些项目将为深万科2000年利润作出重要贡献。

    阳光股份（0608）2000年上半年主营业务收入同比增长657％，净利润同比增长566％。目前公司的房地产业务主要在广西和北京，投资的房地产项目前景均不错，将给公司带来可观的经济效益。

    ST琼能源（0502）2000年中期净利润从上年同期亏损602万元飙升至盈利6369万元。下半年，又进行了股权转让、收购和一系列的债务重组，公司因此有望走上良性发展的轨道。

    珠江控股（0505）进行了力度较大的资产重组，公司出让所拥有的北京龙脉房地产开发有限公司40％股权将获得2．44亿元人民币的收入，此外公司是西南证券的第二大股东，1．5亿元的投资有望给公司带来可观的回报。

    当然，有些公司如中华企业、阳光股份、中天企业和金丰投资均进行了大规模的股本扩张，因此其每股收益提升幅度会受影响。

    深宝恒（0031）上半年扭亏为盈，投资收益的大幅增长是扭亏为盈的关键。同时，主营业务成本和企业管理费用的大幅下降，也为公司挽留住了部分利润。目前公司经过一系列清理整顿，资产质量得到了较大的提高。

    珠江实业（600684）在上半年出现了上市以来的首次亏损，且亏损额高达每股0．31元，导致亏损的直接原因是2000年中期加大了四项计提力度。为了扭转经营困境，公司新的管理层采取措施，一方面加快消化房地产存货，另一方面积极拓展业务范围，寻找新的利润增长点，但到目前为止尚未出台有实质性的重组方案，预计年内扭亏的可能性不大。

    ST深金田（0003）中期每股亏损0．215元，每股净资产仅有0．09元，濒临资不抵债，年底又涉及多起诉讼，金额近3亿元，ST深金田只有通过重组才能改善目前的困境。（华泰证券综合研究所徐念榕）