光彩建设股份有限公司1999年年度报告摘要
  作者：    日期：2000.02.28 09:22 http://www.stock2000.com.cn 中天网

    重要提示： 本公司董事会保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。 本年度报告摘要摘自年度报告，投资者欲了解详细内容， 应阅读年度报告。

    一、公司简介

    1、公司中文名称：光彩建设股份有限公司

    公司英文名称：  GuangCai  Construction  Co., Ltd.

    2、公司法定代表人：卢志强

    3、公司董事会秘书：王守仁

    联系地址：深圳市南山区学府路8号荟芳园大厦A栋三楼

    联系电话：(0755)6649732         传真：(0755)6404132

    公司授权代表：张宇

    联系地址：深圳市南山区学府路8号荟芳园大厦A栋三楼

    联系电话：(0755)6648037－238     传真：(0755)6648033

    电子信箱：[email protected]

    4、公司注册地址：深圳市南山区学府路8号荟芳园大厦A栋三楼

    公司办公地址：深圳市南山区学府路8号荟芳园大厦A栋三楼

    邮政编码：518052

    公司电子信箱：[email protected]

    5、公司选定的信息披露报纸：《中国证券报》、《证券时报》

    登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：

    http://www.cninfo.com.cn

    公司年度报告备置地点：公司董事会秘书处

    6、公司股票上市交易所：深圳证券交易所

    股票简称：光彩建设

    股票代码：0046

    二、会计数据和业务数据摘要


    1、主要利润指标情况（单位：人民币元）

    利润总额：                    111,701,322.63                   

    净利润：                       96,570,461.52                   

    扣除非经常性损益后的净利润：    3,826,595.45

    主营业务利润：                 34,416,516.48                 

    其他业务利润：                    625,546.05

    营业利润：                      3,701,002.48           

    投资收益：                    108,590,395.49                

    补贴收入：                              0

    营业外收支净额：                  417,720.45                  

    经营活动产生的现金流量净额： －49,271,197.90       

    现金及现金等价物净增加额：    －4,204,390.41  

    备注：扣除的非经常性损益项目为转让本公司持有的北京工体泛海物业开发企业30％的股权所致。

    涉及金额：                   92,743,866.07

    2、主要会计数据和财务指标

    项       目                  1999年                   1998年                1997年

    主营业务收入（元）          103,185,769.62           280,882,133.61         285,278,761.33  

    净利润（元）                 96,570,461.52            90,831,268.99          40,656,738.24    

    总资产（元）                869,563,688.02           929,189,237.29         755,240,169.05

    股东权益（元）              537,868,905.26           464,499,828.26         373,668,559.27    

    （不含少数股东权益）

    每股收益（元/股）                   0.471                    0.443                 0.198             

    扣除非经常性损益后的每股收益        0.019                    0.138                0.198

    每股净资产（元/股）                 2.625                    2.267                1.82                

    调整后的每股净资产(元)              2.475                    2.227                1.77

    每股经营活动产生的现金流量净额    －0.241                    0.181                  _

    净资产收益率（％）                  17.95                    19.55                 10.89              

    净资产收益率（％）（加权）          19.73                    22.00                 11.5
           

    注：（1）表中所列有关指标按下列公式计算：

    每股收益=净利润/年度末普通股股份总数

    每股净资产=年度末股东权益/ 年度末普通股股份总数

    调整后的每股净资产=（年度末股东权益－三年以上的应收款项净额－待摊费用－待处理(流动、固定) 资产净损失－开办费－长期待摊费用－住房周转金负数余额）／年度末普通股股份总数

    每股经营活动产生的现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额/年度末普通股股份总数

    净资产收益率=净利润/年度末股东权益×100％

    （2）表中加权指标按以下公式计算：

    加权平均净资产收益率=当期净利润÷[(期初净资产＋期末净资产)÷2＋当期发行新股或配股新增净资产×(自缴款结束日下一月份至报告期末的月份数－6)÷ 12]

    （3）公司因会计政策、会计估计变更以及会计差错更正追溯调整以前年度会计数据列示如下：


    项       目                     1998年（调整后）                  1997年（调整后）

    主营业务收入（元）                276,830,834.92                    285,278,761.33 

    净利润（元）                       91,845,361.02                     37,056,520.61

    总资产（元）                      833,728,278.93                    738,547,705.89

    股东权益（元）                    441,298,443.74                    356,976,096.11

    每股收益（元/股）                       0.448                             0.181

    每股收益（加权）                        0.448                             0.181

    每股收益（摊薄）                        0.448                             0.181

    扣除非经常性损益后的每股收益            0.143                             0.181

    每股净资产（元/股）                     2.154                             1.74

    调整后的每股净资产(元)                  2.114                             1.69

    每股经营活动产生的现金流量净额          0.181                              _  

    净资产收益率（％）                      20.81                              10.38

    净资产收益率（％）（加权）              23.34                              11.09

    3、本报告期内股东权益变动情况

    单位：万元

    项     目    股   本         资本公积      盈余公积     其中：法定公益金     未分配利润        合计

    期初数    20,488.7825     10,199.837645  4,398.504224     1,389.596189     9,042.720005    44,129.844374

    本期增加      －               －         1,462.92471        488.27981     8,194.121442     9,657.046152

    本期减少        －            －              －          －                           －            －

    期末数    20,488.7825    10,199.837645   5,861.428934     1,877.875999    17,236.841447    53,786.890526 

    变化原因                                   利润提取         利润提取       本年净利润

           实现的增加

    三、股本变动及股东情况

    1、截止1999年12月31日，公司股东总数为60282人，其中内部职工股股东1人。

    2、公司前10名股东持股情况：

        股  东  名  称            持股数（单位：股）       比  例

    光彩事业投资集团有限公司    107,566,103（未流通）     52.50％

    张兴国                          605,800（已流通）     0.30％

    泰和证券投资基金                499,930（已流通）     0.24％

    邓秀英                          399,047（已流通）     0.19％

    赵沛亮                          280,300（已流通）     0.14％

    张小珍                          280,000（已流通）     0.14％

    普丰证券投资基金                249,100（已流通）     0.12％

    北京中电电器公司                246,200（已流通）     0.12％

    张娟                            225,000（已流通）     0.11％

    北海市辛迪贸易有限公司          222,880（已流通）     0.11％
          

    前10名股东不存在关联关系。

    持有本公司52.5 ％股份的法人股东为光彩事业投资集团有限公司。报告期内股份没有增减变动， 年末持股数量为107,566,103股。该公司已将所持有的 107, 566,103股法人股进行了质押，质押期到2000年8月底。

    四、股东大会简介

    公司于1999年5月8日召开了公司98 年度股东大会，大会决议情况如下：

    审议通过了1998年度董事会工作报告、1998 年度监事会工作报告、1998年度业务工作报告、1998 年度财务决算方案和1999年度财务预算方案、 关于续聘深圳华鹏会计师事务所对公司1999年度财务报表进行审计的议案、关于更改公司注册名称的议案、 关于修改公司章程的议案、关于1999年配股预案； 审议否决了董事会关于公司1998年度利润分配预案和董事会关于公司1998 年度资本公积金转增股本的预案。

    以上决议内容刊登于1999年5月11日的《中国证券报》和《证券时报》上。

    五、董事会报告

    1．公司经营情况

    （1）本公司主营房地产开发与经营，99年6 月在深圳市规划国土局“综合开发企业”评比中， 列全市第九名。并自93年度起，连年被深圳市工商局评为“重合同、守信用企业”。

    （2）公司主营业务的范围及其经营状况

    1公司主营业务为承办国内外投资开发项目，承接工程地盘管理和物业管理，经营房地产业务。99年度， 董事会将公司库存商品房的促销、 变现列为全年的主要经营任务之一。 根据库存商品房的现状和公司所处地区的市场情况，及时改变销售策略，调整了售楼价格， 努力促销。全年销售费用较上年降低， 售房业绩比较理想，截止1999年12月31日止， 公司在深圳地区商品房销售收入总计8,100万元，销售面积2.2万平方米。其中， 荟芳园A、B、C栋销售率达99％以上，合计销售面积5,639.50平方米；太子山庄商品房销售面积达6,438.61 平方米；荔馨村D栋、荔芳村A栋及南油B区33栋等零散物业基本销售完毕，合计销售面积9,398.55平方米。此外， 公司根据市场租赁行情，调整了公司物业租赁方案， 加强了租赁管理，使公司全年物业出租率达90％以上， 出租面积24,980平方米，收取租金约277.45万元。 全年主营业务收入103,185,769.62元，主营业务利润34,416,516.48元，占99年度利润总额的30.81％。

    2占1999年度主营业务收入及利润10％以上的业务经营活动为公司主业——房地产经营， 其结构较前一报告期未发生较大变化。

    （3）在经营中出现的问题与困难及解决方案

    1999年度市场低迷，房地产业的竞争激烈。 由于公司商品房存货较多，加之配股计划尚未完成， 造成资金紧张， 导致重点工程项目的建设不能按预定进度进行。面对这一困难情况，报告期内，董事会、 经营班子抓住主要矛盾，充分调动广大员工的积极性， 开展了富有成效的工作, 千方百计拓展资金来源，加强银企合作； 积极促销、进行存货变现；加强对资金的调度管理， 合理使用资金；挖掘潜力，加大应收帐款催收力度， 在对历年应收帐款系统清理的基础上，建立催收责任制， 健全应收款资料档案，采取各种措施收回欠款， 全年共收回欠款5,755万元（不包括当年销售款和按揭回款）；同时，公司组织相关部门密切配合， 努力尽早取得楼宇按揭回款，至年底完成楼宇按揭回款3,336万元；另一方面，严格内部管理，节约费用支出，公司通过清产核资、 建章立制等一系列整顿工作， 确立了以现金流量管理为中心的企业管理制度，确保资金的使用支付严密、规范。

    2．公司财务状况

    （1）公司年未总资产为869,563,688.02元，比年初增加35,835,409.09元，主要是公司经营规模扩大所致；

    （2）公司长期负债没有变动，年初年末均为零；

    （3）公司的股东权益为537,868,905.26元, 比年初增加了96,570,461.52元，主要是本年净利润的形成；

    （4）主营业务利润比上年同期减少53,831,114. 26元，主要是报告期内房产销售较上年大幅度减少；

    （5）净利润比上年同期增加4,725,100.50元, 主要是因为报告期内北京工体泛海物业开发企业股权转让款增加投资收益所致。

    3．公司投资情况

    报告期内公司投资额为21,330.66万元，比上年增加4,547.66 万元，幅度为27.09％。

    （1）报告期内没有募集资金或募集资金使用延续到报告期内的情况。

    （2）报告期内非募集资金投资的重大项目包括：

    A．光彩事业发展中心A座，本年投资18,520.98万元，累计已投资26520.98万元，当年没有收益;         

    B．续投深圳太子山庄12、13号楼，本年投资2,102.62万元，实现毛利：687.70万元;

    C．续投的观峰阁（原雅典居）商住楼的竣工验收（包括消防验收）已结束，预计2000年初入伙； 本年投资416.41万元,本年无收益;

    4．财政部（99）74号文的有关规定，将会对我公司未来的房地产收入的确认产生重大影响。

    5．新年度的业务发展计划

    新年度公司的经营思路是：继续盘活存量资产， 进一步搞好资产结构的调整，全面彻底解决资产遗留问题，以人为本，进一步规范企业管理， 以开拓发展为中心，加大房地产开发的力度，创光彩地产品牌， 全面提高企业的活力和竞争力。

    在项目开发建设中，努力创造以“可靠、舒适、 功能”六个字来涵盖的光彩地产品牌。

    在新的一年里，公司将在下述几方面开展工作：

    （一）公司的房地产项目主要分布在北京、 深圳两地。 北京地区项目包括北京工体花园和光彩事业发展中心A座；深圳地区项目包括太子山庄9、10、11 号高层住宅楼以及荔园综合楼和南物广场。

    A．工体花园项目计划2000年4 月底前完成工程开工前的全部准备工作，5月份开工建设，年内完成全部地下工程，争取主体工程达到八层。

    B．光彩事业发展中心A座项目计划2000年4月底前完成工程开工前的全部准备工作，5月份开工建设。年内完成全部地下工程。

    C. 太子山庄项目9、10、11号楼，计划在2000年5月底前完成设计、报批报建及基础施工准备；6－8 月做基础施工同时完成主体施工前的准备，9－12月主体施工，年底前做到第10层。

    D. 荔园综合楼和南物广场项目，由于滨海大道延伸路段就在地块边上，两项目市场前景看好， 报告期内抓紧时机，分别以自行开发和合作开发方式启动起来。

    （二）为有利于公司持续发展、 充分利用光彩事业投资集团的资源优势， 除在现有的房地产开发项目增利创收外，努力扩大合作范围，通过资产重组等有效方式，增加公司土地和项目储备，增大盈利能力。

    （三）充分挖掘物业管理的潜力， 扩大物业管理的区域，加强物业管理的服务质量， 争创“光彩建设”物业管理的品牌，逐步建立全国性的物业管理公司， 把物业管理水平提高到更高的一个台阶上。

    （四）加大对三江电子公司的扶持力度， 在资金上给予重点支持和保障， 确保该公司新产品的研制开发，提高该公司的创利能力。

    （五）根据市场新的变化， 积极向高新科技领域寻找新项目， 探讨研究拓展高科技产业和新的产业发展方向，尽力寻找新的经济增长点，努力扩大公司盈利能力。

    （六）借中央政府中西部大开发的战略优势， 努力寻找商机，打好“光彩建设”牌。

    （七）争取早日完成配股筹资计划， 以确保北京两大地产项目开发建设计划的顺利实施。

    6．董事会日常工作情况  

    （1）报告期内董事会共召开了三次会议：

    A．1999年4月1日召开董事会三届二次会议，会议通过：公司98年年度报告及其摘要、公司98 年度董事会工作报告、公司98年度业务工作报告、公司98 年度财务决算方案和99年度财务预算方案、公司98 年度利润分配预案、关于资本公积金转增股本的预案、 公司前次募集资金的使用及效益情况的报告、公司99年配股预案、 关于99年配股募集资金投向及使用可行性的议案、 关于续聘深圳华鹏会计师事务所的议案、 关于更改公司注册名称的议案、关于修改公司章程的议案、 关于进一步做好清产核资相关工作的议案、 公司《董事会议事规则》和《董事及高级管理人员行为准则》、关于召开98 年度股东大会的议案。上述决议于1999年4月7 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》。

    B．1999年8月13日召开董事会三届三次会议， 会议通过：公司1999 年度中期报告和向深圳南油三江电子有限公司（现更名为深圳市泛海三江电子有限公司）增资扩股的议案。决议于1999年8月16日刊登于《中国证券报》、《证券时报》。

    C．1999年10月26日召开董事会三届四次会议，会议审议通过了以下决议：同意本公司与北京工体泛海物业开发企业、河南圣大置业有限公司、 美国泛海国际有限公司签订《关于变更〈合作开发经营工体花园项目合同书〉的协议书》。该信息于1999年12月4日刊登于《中国证券报》、《证券时报》。

    （2）报告期内由于98年度股东大会否决了董事会关于1998年度的利润分配方案和公积金转增股本方案， 故报告期内未实施利润分配及公积金转增股本方案， 也未有实施配股、增发新股等方案。    

    7．董事、监事、高级管理人员

    董事长：卢志强，男，47岁，任期从1998年12 月至2001年12月，年初和年末持股数量均为0股，未在本公司领取报酬；

    副董事长兼总经理：邱国标，男， 58 岁， 任期从1998年12月至2001年12月，年初和年末持股数量均为0股，年度报酬总额为252,000元；

    副董事长：李明海，男，33岁，任期从1998年12 月至2001年12月，年初和年末持股数量均为0股，未在本公司领取报酬；

    董事兼执行副总经理：黄翼云，男，45岁， 任期从1998年12月至2001年12月，年初和年末持股数量均为0股，年度报酬总额为168,000元；

    董事：郭峰，男，39岁，任期从1998年12月至 2001年12月，年初和年末持股数量均为0股，未在本公司领取报酬；

    董事：尹瑛，男，36岁，任期从1998年12月至 2001年12月，年初和年末持股数量均为0股，未在本公司领取报酬；

    董事兼副总经理：刘军，男，36岁，任期从1998 年12月至2001年12月，年初和年末持股数量均为0股，年度报酬总额为168,000元；

    监事长：谢伯阳，男，45岁，任期从1998年12 月至2001年12月，年初和年末持股数量均为0股，未在本公司领取报酬；

    监事：兰立鹏，男，36岁，任期从1998 年 12 月至2001年12月，年初和年末持股数量均为0股，未在本公司领取报酬；

    监事：陈家华，男，35岁，任期从1998 年 12 月至2001年12月，年初和年末持股数量均为0股，年度报酬为105,000元；

    财务总监：孙丁红，女，41岁，任期从1998年12 月至2001年12月，年初和年末持股数量均为0股，年度报酬为147,000元；

    副总经理兼董事会秘书：王守仁，男，52岁， 任期从1998年12月至2001年12月，年初和年末持股数量均为0股，年度报酬为126,000元；

    副总经理：张翰华，男，59岁，任期从1998年12 月至2001年12月，年初和年末持股数量均为54184股，年度报酬为126,000元。

    报告期内，原副总经理张汉课因工作调动离任。

    公司未有聘任或解聘公司总经理、 董事会秘书的情况。

    8．本次利润分配预案和资本公积金转增股本预案

    本公司1999年度利润总额为111,701,322.63 元，净利润为96,570,461.52 元， 已经深圳华鹏会计师事务所审计确认。按公司1999年末总股本204,887,825股计算，每股收益为0.471元。经公司三届五次董事会审议，1999年度利润分配预案为：

        提取法定公积金10％，        计9,746, 449.00元  

        提取法定公益金5％，         计4,882, 798.10 元

    加:上年度滚存的未分配利润，       90,427,200.05 元

      本年末可供股东分配的利润为    172,368,414.47 元

    由于房地产行业特点所决定， 工程项目所需启动资金大，在99年的配股计划尚未完成的情况下， 公司的两大重点工程项目已进入前期启动阶段， 资金需求较大。为保证该项目的顺利进行, 报告期内， 公司一方面加大力度处理存量房产，回笼资金；另一方面积极筹措， 拓展融资渠道，启动新的项目，谋求主业的发展。2000 年公司要力求配股成功，加大筹融资力度， 保证两大工程项目必需的资金需求，争取给股东丰厚的回报。 故此，经董事会研究决定：公司本年度利润不进行分配， 资本公积金也不进行转增。

    以上预案尚须提交股东大会审议。

    9．中国加入WTO对本公司的影响

    中国加入WTO，对于房地产行业来讲，在引进了国外房地产公司加入同一竞争行列的同时， 也引进了国外房地产开发、住宅等新的观念、新的设计， 管理水平从竞争中得到提高， 进口的建筑材料价格会有一定幅度的下降，从而使建设成本下降。但由于我国人口众多， 住房需求量极大。综合分析，加入WTO后，将是利大于弊，从而在宏观的体制上、制度上、法律的建立健全上， 体现为更加规范的运作。中国，尤其是深圳特区， 资金环境会更宽松，经济环境会更繁荣， 这对公司主营业务更进一步的发展，无疑具有良好的前景。

    六、监事会报告

    报告期内，监事会参加了1998年度股东大会， 列席了历次董事会会议，单独召开监事会会议三次。1999年4月1日召开三届二次监事会议，审议了98年度监事会工作报告，公司98年度报告及监事行为准则，决议于1999年4月7日刊登在《中国证券报》、《证券时报》； 1999年9月6日召开三届三次监事会会议，学习了有关文件，研究了监事会工作整改措施。1999年10月27日， 召开三届四次监事会议，审议通过了《监事会议事规则》。

    七、重要事项

    1. 报告期内公司无重大诉讼、仲裁事项。

    2. 报告期内公司、公司董事及高级管理人员没有受监管部门处罚的情况。

    3. 报告期内公司控股股东未变更，公司董事会成员、高级管理人员及董事会秘书均未发生变更。

    4. 报告期内公司将所控股子公司北京工体泛海物业开发企业的70％股权中，转让30 ％股权予河南圣大置业有限公司。

    1998年12月10日， 控股企业北京工体泛海物业开发企业与河南圣大置业有限公司签署了《合作开发经营工体花园项目合同书》，约定工体物业以21000万元人民币的价格向河南圣大转让工体花园项目A、B 栋商住楼及商业配套楼的项目投资开发权益， 此外河南圣大公司尚需承担项目前期成本费用777.7724万元。

    在上述合同履行过程中，由于河南圣大提议， 要求变更合作开发经营工体花园项目的方式：由原来与工体泛海合作变更为与其股东单位——即本公司和其另一股东美国泛海国际有限公司合作， 成为工体泛海的股东，加入董事会。

    经北京工体泛海物业开发企业股东大会通过， 本公司董事会研究决定，于1999年10月26日， 与北京工体泛海物业开发企业、河南圣大置业有限公司、 美国泛海国际有限公司四方签订了《关于变更〈合作开发经营工体花园项目合同书〉的协议书》，约定河南圣大以18, 000万元的价格受让本公司持有的工体泛海30％的股权。 股权转让后， 北京工体泛海物业开发企业的股权结构由本公司持有70％、美国泛海国际有限公司持有30％变更为：光彩建设股份有限公司持有40％， 河南圣大置业有限公司持有35％，美国泛海国际有限公司持有25％。 河南圣大已支付的款项按有关约定确定归属。 变更协议签订生效的同时，原合作合同书自动失效。 该变更协议书已获政府有关部门批准。

    由于合同的变更，对1998 年度财务决算产生了一定影响：

    1998年增加净利润10,307,965.30元，占全年净利润比例为11.22％。对99年度的影响为：产生净利润37,686,626.07元，占全年净利润的比例为39.03％。      

    上述信息于1999年12月4日在《中国证券报》、《证券时报》上刊载。

    5. 重大关联交易事项

    报告期内公司没有发生关联交易事项。但按照98 年度与控股股东光彩事业投资集团有限公司签署的“合作开发北京光彩事业发展中心项目A座协议”的约定，公司在99年内共投入建设资金18,520.98万元。

    6. 公司与控股股东严格实行了在人员、资产、财务上的“三分开”，真正做到了人员独立、财务独立、 资产完整。

    7. 公司未发生托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司资产的事项。

    8. 公司报告期内续聘深圳华鹏会计师事务所对99年度财务结算进行审计。

    9. 本公司报告期末借款余额17,930万元。贷款担保余额人民币16,840万元，港币760万元，美元450万元。

    10. 公司于1999年7月28日将注册名称由“深圳南油物业发展股份有限公司”变更为“光彩建设股份有限公司”，股票简称于1999年8月4 日由“南油物业”变更为“光彩建设”，股票代码 0046 不变。 以上信息分别于1999年7月29日和1999年8月3日于《中国证券报》、《证券时报》刊载。

    11. 根据财政部财会字[1999]35 号文《关于印发〈股份有限公司会计制度有关会计处理问题补充规定〉的通知》和财政部财会字[1999]49 号文《关于股份有限公司会计制度有关会计处理问题补充规定问题解答》的通知》的有关规定，本公司本年度对坏帐准备、 存货跌价准备会计政策变更已采用追溯调整法， 调整了一九九九年度合并会计报表相关项目的年初数或上年实际数， 上述会计政策变更的累积影响数为27,047,132.44元，其中因坏帐准备计提方法变更的累积影响数为12, 868, 600.54 元，存货计价方法变更的累积影响12,661,090. 53 元；长期投资计价方法变更的累积影响数为1，517，441.37元。由于会计政策变更， 调减了一九九八年度的净利润计7,856,090.26 元；调减了一九九九年年初留存收益计27,047,132.44 元，其中未分配利润调减了22,859,147.08元。

    八、财务会计报告 

    1．审计报告

    公司财务报告经深圳华鹏会计师事务所注册会计师邓夫成、张征审计， 出具了无保留意见审计报告深华审字（2000）第008号。

    2．会计报表

    3．会计报表附注

    1．外币会计报表的折算方法：

    本公司报告期无外币会计报表。

    2．坏帐核算方法：

    本公司坏帐的确认标准为：（1）因债务人破产，依照法律程序以其破产财产清偿后， 仍然无法收回的应收款项；（2）因债务人死亡，依照法律程序以其遗产清偿后，仍然不能收回的应收款项；（3）因债务人逾期三年未履行偿债义务，且有充分的证据表明无法收回， 经董事会批准列坏帐的应收款项。

    坏帐损失采用备抵法进行核算。 坏帐准备按应收款项（包括应收帐款和其他应收款）期末余额的9％计提。

    3．存货核算方法：

    本公司将存货分为库存材料、未完装饰工程、 外购商品房、在建开发商品房、 已完工商品房和低值易耗品等六类。存货的取得均按实际成本计价。 发出存货的成本，按分批认定法确定。 低值易耗品于领用时一次性摊销。期末存货采用成本与可变现净值孰低计价。 按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备。

    4．短期投资核算方法：

    本公司短期投资发生时按实际成本法计价。 按实际收回的款项扣除实际成本后的差额， 确认为投资收益。期末短期投资按成本与市价孰低计价， 并按投资总体计提短期投资跌价准备。 本公司报告期无短期投资跌价准备。

    5．长期投资核算方法：

    本公司长期投资按投资时实际支付的价款或确定的价值入帐。投资比例在20％以下者采用成本法核算， 投资比例20％至50％之间者采用权益法核算， 投资比例超过50％者采用权益法核算并合并其会计报表。

    股权投资差额按摊销年限平均摊销，计入当期损益。摊销年限，合同、章程有投资期限的， 按投资期限予以摊销；未规定投资期限的，按10年期限摊销。

    对被投资单位由于市价持续下降或经营状况恶化等原因，导致其可收回金额低于长期投资的帐面价值， 按可收回金额低于长期投资的帐面价值的差额计提长期投资减值准备。

    6．固定资产计价和折旧方法：

    本公司固定资产的标准为：使用年限在一年以上的房屋及建筑物、机器设备、运输设备、 电子设备以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产、经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上,并且使用年限超过两年的,也作为固定资产。

    固定资产按实际成本计价。 固定资产折旧按固定资产原值扣除预计5％的残值后，根据固定资产预计使用年限采用平均年限法计算。 各类固定资产的预计使用年限和年折旧率列示如下：


    固定资产类别                   预计使用年限（年）                 年折旧率（％）  

    房屋及建筑物                          40                             2.4

    机器设备                              10                             9.5

    运输设备                              11                             8.6

    电子及其他设备                         8                             12


    7．收入确认原则:

    本公司销售商品， 以商品所有权的重要风险和报酬转移给买方， 公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关收入已取得或取得收款的证据， 并且与销售商品有关的成本能够可靠地计量时确认收入的实现。

    提供劳务，以劳务已经提供， 收到款项或取得收款的证据时确认收入的实现。

    8．所得税的会计处理方法：

    本公司所得税的会计处理方法采用应付税款法。

    9．合并会计报表的编制方法

    本公司根据《合并报表暂行规定》及补充规定的要求编制合并会计报表。 合并范围的确定是以本公司直接或间接拥有过半数以上（不包括半数）权益性资本和实质控制为原则。 合并所采用的会计方法是以本公司及纳入合并范围的子公司的会计报表为依据， 在全部抵销相互间的投资、债权债务、存货购销等的基础上进行合并，并计算少数股东损益和少数股东权益。

    10．会计政策变更说明

    本公司按照《股份有限公司会计制度》的规定及本公司董事会决议，从1999年1月1日起改变如下会计政策：

    (1)坏帐准备原按应收帐款期末余额的3‰计提， 现改为按应收款项（包括应收帐款和其他应收款）期末余额的9％计提；

    (2)期末短期投资原按成本计价，现改为按成本与市价孰低计价，并按投资总体计提跌价准备；

    (3)期末存货原按成本计价，现改为按成本与可变现净值孰低计价；

    (4)期末长期投资原不计提减值准备，现改为计提减值准备。

    上述会计政策变更已采用追溯调整法， 调整了期初留存收益及相关项目的期初数：利润及利润分配表的上年数栏，已按调整后的数字填列。

    上述会计政策变更的累积影响数为27,047,132.44元，其中，因坏帐准备计提方法变更的累积影响数为12,868,600.54元,存货计提方法变更的累积影响数为 12, 661, 090. 53元，长期投资计价方法变更的累积影响数为1,517,441.37元；由于会计政策变更，调减了1998年度的净利润7,856,090.26元；调减了1999年年初留存收益27,047,132.44元，其中，未分配利润调减了22,859, 147.08元，盈余公积调减了4,187,985.36元；利润及利润分配表的上年数栏的年初未分配利润调减了16,312,385.85元。

    11．控股子公司及合营企业


    控股子公司及合营企业名称         注册资本         经营范围             投资金额  持股比例

    深圳南油物业管理公司              300万元   物业管理,房屋租赁等       300万元    100％

    深圳南油物业管理公司荟芳园分公司   50万元    物业管理                   25万元     50％

    深圳鸿业工程建设监理有限公司      300万元    建设监理                  300万元    100％

    深圳市泛海三江电子有限公司      1,000万元    仪器、仪表等               925万元   92.5％

    深圳南油建筑装饰工程有限公司      385万元    室内外装饰工程            385万元    100％

    北京工体泛海物业开发企业      1,000万美元    开发、建设、出售房屋等 3,357.95万元     40％

    烟台王朝俱乐部有限公司          1,000万元    餐饮、保健娱乐             100万元     10％

    深圳南油东峰工程公司            200万港元    制冷、机电工程         港币100万元     50％

    深圳南油酒店有限公司            1,200万元    旅店、餐饮                120.6万元     5％


    注：1、根据董事会决议，深圳南油物业管理公司荟芳园分公司本年度纳入合并范围， 并对合并报表年初数进行了相应调整。

    2、深圳市南油三江电子有限公司系本公司与香港港华电子集团有限公司、 深圳海港城实业发展有限公司共同投资兴办的合营企业，注册资本300万，持股比例分别为40％、30％和30％。根据1999年4月5 日深圳市外商投资局深外资复[1999]B0463号文批复，深圳海港城实业发展有限公司和香港港华集团有限公司将其持有的60 ％的股权转让给该公司工会委员会。1999年11月3日本公司与该公司工会委员会签订股权转让协议书， 该公司将其持有的52.50％的股权以1,575,000.00元的价格转让给本公司，1999年11月10日经深圳市公证处公证后生效。 因此本公司持有该公司92.50％的股权，自1999年11月10日起纳入合并范围。1999年12月27 日该公司更名为深圳市泛海三江电子有限公司。

    根据1999年8月13日本公司三届三次董事会决议，同意该公司增资扩股的方案，注册资本由人民币300万元增资到人民币1,000万元，其中本公司占股92.50％， 投入925万元；该公司工会委员会占股7.50％，投入75万元。2000年1月18日已领取变更后的企业法人营业执照。

    3、深圳南油建筑装饰工程有限公司近年连续亏损，已资不抵债。根据董事会决议，准备关停并转， 已按权益法进行调整，本年度未纳入合并范围， 已对合并报表年初数进行了相应调整。

    4、北京工体泛海物业开发企业，按照1999年10月26日北京工体泛海物业开发企业、河南圣大置业有限公司、光彩建设股份有限公司、 美国泛海国际有限公司签定的“关于变更《合作开发经营工体花园项目合同书》的协议书”， 本公司转让了持有的北京工体泛海物业开发企业的30％股权给河南圣大置业有限公司， 期末本公司占北京工体泛海物业开发企业40％的股权， 本年度未纳入合并范围，已对合并报表年初数进行了相应调整。

    5、烟台王朝俱乐部有限公司，根据1996年11月24日“烟台王朝俱乐部有限公司董事会第五次会议纪要”决定进行清算，本公司尚未收到清算报告， 已计提长期投资减值准备。

    6、深圳南油东峰工程公司已于1996年停业，尚未办理清算，已计提长期投资减值准备。

    12． 投资收益


          项   目             本年发生数              上年发生数

    股票投资收益

    债券投资收益

    年末权益调整净增减额      －520,035.18          109,110,430.67

    股权转让收益            －9,676,240.47           73,654,072.16

        合    计            108,590,395.49           63,977,831.69


    注：本期股权转让收益为109,110,430.67元， 系根据1999年10月26 日本公司与北京工体泛海物业开发企业（以下简称甲方）、 河南圣大置业有限公司（以下简称乙方）和美国泛海国际有限公司（以下简称丁方）签订的《关于变更<合作开发经营工体花园项目合同书> 的协议书》， 由甲方向乙方转让项目投资开发权益变更为本公司和丁方向乙方转让股权， 乙方原应支付的项目投资开发权益转让费21,000万元，变更为乙方以18,000 万元的价格受让本公司持有的甲方30％的股权和以3,000万元的价格受让丁方持有的甲方5％的股权。该协议的执行采用分期付款、分期计算相应权益的方式。1998年12月 31日前乙方支付给甲方的项目投资开发权益转让费6,200万元，作为向本公司和丁方支付的第一期股权转让费， 其中本公司为5,314万元，丁方为886万元；1999 年上半年乙方支付的10,500万元作为第二期股权转让费， 其中本公司为9,000万元，丁方为1,500万元； 剩余转让费乙方于1999年12月31日前分别向本公司支付3,686万元和向丁方支付614万元。

    1999年10月27 日北京市对外经济贸易委员会以京经贸资字[1999]732号文《关于北京工体泛海物业开发企业合同章程修改协议的批复》，同意该股权转让， 并批准合作各方就此所签合同、章程修改协议及股权转让协议，同意新的董事会组成；1999年11月4日北京市计划委员会以京计基函字[1999]第408号文《关于北京工体泛海物业开发企业变更合作方的复函》， 同意河南圣大置业有限公司作为合作方和合营公司注册资本的出资比例变更为本公司40％、河南圣大置业有限公司35 ％和美国泛海国际有限公司25％,以及同意项目名称变更为北京工体泛海家园。

    13．或有事项：

    截止1999年12月31日，本公司为深圳南油(集团) 有限公司及其所属企业提供贷款担保16笔， 担保金额合计人民币13,760万元、港币760万元和美元450万元； 为香港合利建筑有限公司提供贷款担保1笔，担保金额为人民币3,000万元；为深圳市泛海三江电子有限公司提供贷款担保1笔，担保金额为人民币80万元。

    14．承诺事项：

    本公司截止1999年12月 31日, 本公司无需说明的重大承诺事项。

    九、公司的其他有关资料

    1、首次注册登记日期、地点：1989年5月9日，深圳

    变更注册登记日期、地点：1999年7月28日，深圳

    2、企业法人营业执照注册号：4403011013197

    3、税务登记号码：          03000100

    4、公司未流通股票的托管机构名称：深圳证券结算公司

    5、公司报告期内未发行证券，无证券主承销机构

    6、公司聘请的会计师事务所名称、办公地址：深圳华鹏会计师事务所，深圳市深南大道6008 号深圳报业大厦26层

    7、法律顾问名称、办公地：深圳市恒通律师事务所，深圳市国贸大厦25楼

    光彩建设股份有限公司董事会

    2000年2月28日

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