深圳万科企业股份有限公司董事会一九九二年度报告书
  日期：1998.12.19 08:00 http://www.stock2000.com.cn 中天网

董事会廑将截至一九九二年十二月三十一是止年度之报告书及已审核之财务报表呈览：



业绩



本集轩截至一九九二年十二月三十一日止年度之业绩及本公司与本集团之财务状况载列于财务报表。



                              1992年度    1991年度





    营业收入（万元）            66136       42269

    利润总额（万元）             7764        2822

    税项及两金（万元）           1374         503

    少数股东权益（万元）         (261)        295

    税后利润（万元）             6651        2614

    每股税后盈利（元/股）        0.720      0.363

注：1992年和1991年每股盈利中总股本分别以92,364,611股和71,995,276股计算。

股利



董事会建议开派一九九二年度全年末期股息每股0.31元，其中0.06元以现金派付，0.25元以红股派付，即每四股现行股份派付一股红股。



董事会同时提议从现有公积金中提取23,091,152.75元转增股本分派予股东， 即每四股现行股份可派得一股。



连同分红派息和公积金转增股本，一九九二年度股利合计为每10股现行股份派送5 股红股，每股现行股份派现金息0.06元。



此项建议已列入财务报表内，本方案经第五届股东例会通过并报主管机关批准后执行。



有关宣派现多股息和红股之记录日期将另行公告。

业务回顾



在过去的一年，本集团把握国内市场全面启动、国民经济迅速增长的良好机遇，加速实施中专地域发展战略。本集团选择人中密集、交通便利、经济基础良好的中国沿海地区作为投资的重点区域，根据市场和投资环境的成熟程序由南向北渐次延伸，在以香港为龙头的华南经济圈、以上海为中心的长江三角注经济圈、以山东半岛、京津地区和辽东半岛为重点的环渤海海湾经济圈进行了规模较大的房地产和股权投资，加速推动资本积累的进程和经营规模的扩大。贸易、商业、工业制造与服务、广告娱乐等各项业务也在有利的市场环境下获得较大发展。全年利润总额7764万元，比1991年增长了175.1％。



房地产部门



本集团在东南沿海的房地产投资已形成较大规模、并在华南、长江三角洲的环渤海湾三个经济圈之间形成了比较合理的投资组合。房地产业务为本集团近期的重点拓展方向和主要利润来源。



深圳：本公司拥有66.67％权益、位于红岭中路的“荔景大厦”已于1992年6月开工，将发展成一栋29层的综合商住大厦，建成后可提供建筑面积3.76万平方米。该大厦88％的住宅单位已经售出。位于福田新市区中心的“万景大厦”也已于1992年7月开工，该卒 25层的高级公寓大厦将于1993年底落成，可提供建筑面积1.5万平方米。 本公司持有该项目50％的权益。本集团在福田新市区尚有2.38万平方米的土地储备，规划建筑面积12.56 万平方米。



上海：本公司拥有50％权益的“西郊花园”83栋高级别墅已完成销售，将于 1993年4月完工。万科全资持有、位于古北新区的“万科广场”已于1992年10月开工。本集团持有40％股权、占地面积38.3万平方米的“万科城市花园”位于闵行区，该隹宅区将提供5000多套附有完善的生活及服务设施的中档住宅，首期工程已于1992年底开始。该项目的预售反应十分热烈。



青岛：占在面积14.1万平方米的“银都花园”已于1992年10月开工，将提供总建筑面积14.6万平方米的高级公寓及花园别墅。首期347个单位已售出42.1％。 本集团在该项目中持有45％权益。



天津：位于天津市区金刚桥附近的“万科中心大厦”占地0.71万平方米，已于1992年底破土动工，将建成一座附有大型商场及其他服务设施的高层商住楼宇。本集团拥有 49.57％权益.本集团在天津保税区内尚有0.6万平方米的写字楼及仓储用地的储备。



北海：本集团的经销项目“万达宛”已于年内动工，建筑面积可达1.03万平方米。预售工作顺利完成。位于市中心的两幅占面积4.43万平方米的土地已完成规划设计工作，将用于兴建高层写字楼及高级商住楼，建成后可提供建筑面积14.5万平方米。本公司持有该项目35％的权益。



鞍山：本集团已获得市中心0.62万平方米的土地，将兴建建筑面积4.7 万平方米的高层商住大厦。



房地产业务全年共创造利润3880万元。

股权及证券投资部门



内地众多企业面对市场经济挑战，转变经营管理机制，按市场要求进行资源重组和配置，这为股权投资带来广阔前景。本集团重点选择国内股份制热点地区的优秀企业进行股权投资。1992年度共投资了西安黄河机电股份有限公司、天津海运股分有限公司、天津万华股份有限公司、天津油墨股份有限公司、天津渤海化工股份有限公司、北京银建出租汽车股份有限公司、北京城乡贸易中心股份有限公司、武汉长印（集团）股份有限公司、汕头宏业发展股份有限公司、新疆中新实业（集团）股份有限公司、海口力神实业股份有限公司和沈阳房天股份有限公司等12家企业，投资金额为4198万元。股权投资业务成为全集团一项中长期的利润来源。



本集团于1990年10月投资的海南新能源股份有限公司其股累已于年内注深圳证券交易上市。本集团共持有该公司436万股法人股。



本集团在二级证券市场的投资为1665万元，共带来106.8万元的收益。

商业贸易部门



进出口为本集团的传统业务，全年创造利润1248万元，比1991年增长了36％，进出口业务除了提供稳步增长的利润来源之外，其广泛的业务信息网络还为本集团捕捉其他业务机会、发展多元化业务创造了条件。



进口业务全年共完成营业额56275万元， 其中医疗器械及摄录像器材的专业化经营已形成较大规模，占进口营业额50％以上的份额。



出口业务获得较大增长并开始向远洋贸易发展，全年出口创汇总额1500 万美元， 比1991年增长36％。



前期开发阶段的万佳百货商场已在消费者心目中树立起良好形象。全年累计实现销售额4095万元。



工业制造及服务部门



本集团于1992年对原有工业项目重点进行调整，以培养人才和积累经营管理经验为主要目的。工业全年利润440万元。



电子分色业务经增资扩股之后业绩迅速上升，筹建中的广州分厂将使经营规模扩大一倍。



“怡宝”蒸馏水已占领深圳蒸馏水市场的60％的分额，并在广州、海南、汕头等地扩大销售，产品知名度日益提高。



工业区供电服务及精密模型制造业务均有令人满意的效益回报。

合作工厂继续提供稳定的利润来源。

广告和娱乐部门

广告业务及娱乐业为集团一项长期投资业务，现仍处于积累经验和培养实力阶段。



本集团与智威汤逊广告有限公司等股东合资经营的深圳国际企业服务有限公司经调整之后，利润比1991年度增长了64％。该公司重点发展的CIS策划业务已得到客户良好评价。



与中国唱片总公司联合投资的“歌迷乐”镭碟销售进展顺利。

重要事项

发行Ｂ股



为扩大本公司之资本基础，利用国际资金支持公司长远发展，促进公司经营管理达到国际认可水平，董事会已向本届股东例会提议发行人民币特种股票（Ｂ）。发行Ｂ股总数约4500万股。发行价以一九九三年预测溢利计算的市盈率约20倍。



为保证Ｂ股早日顺利发行，建议第五届股东例会授权董事会根据主管部门批准方案负责Ｂ股具体发行及上市等事宜。



职员股份计划



为调动职员积极性，增加凝聚力和责任感，本公司董事会已向第五届股东例会提呈职员股份计划。



章程修改



本公司第四届股东例会授权董事会根据政府有关法规修改公司章程及章程细则。鉴于本次修改及调整的条文较多，可能超股东例会之授权范围，董事会慎重决定将章程及细则修订稿提交第五届股东例会审议，同时建议授权董事会根据派付红股、发行Ｂ股等情况对公司章程及细则作必要调整。



董事



本公司第三届董事会共有董事13名，其中本年度啬四名董事。朱威力先生、文哲先生于一九九二年三月十五日第四届股东例会上当先为董事。



于一九九二年三月十五日，马申先生被董事会委任为董事。

于一九九二年八月二十五日，马恭元先生被董事会委任为董事。



董事会决定黄胜全董事及三名委任董事陈祖望先生、马申先生、马恭元先生参加换届选举。



同时向第五届股东例会提议该四位生先及谭志伦先生作为下届董事选举人。



若第五届股东例会之章程修改获得通过，本公司将取消董事会委任若干名董事的方式。



监事会



根据第四届股东例会通过之成立监事会之方案，深圳市物区发展公司委派陈俊茂、本公司职员委员会派丁福源出任监事。因深圳市投资管理公司未委派代表出任监事，本公司职员委员会委派左建秋补缺。根据董事会提议，由陈俊茂任首席监事、丁福源和左建秋等三人组成临时监事会，承担监事会职责。



本公司董事会已提名陈俊茂、左建秋作为首届监事会之监事候选入。另一名监事将根据第五届股东例会通过之章程由本公司职员委员会委派。



秘书及授权代表



于一九九二年八月郭钧被派往本公司在天津之附属公司任职后，董事会秘书改由郁亮担任。



本公司委派之股份事务授权代表亦由郭爻、郁亮改为郁亮、张雷。

董事会和高级管理层持股情况

于一九九二年十二月三十一日，董事会和高级管理层人员持有本公司股票如下：



王石董事长                11988股   王越陇董事        0股

蔡顺成常务董事副总经理    10692股   朱焕良董事   118800股

张西甫常务董事                0股   朱威力董事        0股

刘元生常务董事          3707600股   文哲董事          0股

黄胜全董事副总经理            0股   马申董事          0股

赵蛲峰董事副总经理            0股   马恭元董事        0股

陈祖望董事副总经理            0股   谭志伦副总经理    0股

主要股东

于一九九二年十二月三十一日,本公司前十名股东如下：

深圳新一代实业有限公司 11,445,130股

深圳市投资管理公司 3,978,395股

刘元生 3,707,600股

中国新技术创业投资公司 2,900,200股

万科企业职工集体股 2,648,890股

上海万国证券公司 1,907,660股

海南省证券公司 1,594,475股

海南省证券公司 1,594,475股

中国平安保险公司 1,268,100股

海南省证券公司营业部 687,600股

蛇口社会保险公司 600,000股



于一九九一年十二月三十一日本公司合资企业深圳彩视电分有限公司持有本公司1870000股股票。根据《深圳市股份有限公司暂行规定》第七十五条的规定， 经主管机关同意，该笔股票分批于年内转让完毕。



溢利预测



一九九二年度本集团实现税前利润7764万元，超额72.5％完成年初4500万元的溢利预测。



根据蛇口中华会计师事务所签署的一九九三年度溢利预测的函，根据有关附件之蕨和假设，预计本集团一九九三年度税前溢利为16000万元。



展望



中国市场经济目标的确立和内地投资环境的逐步改美，为各行业展现了良好的发展前景。本集团仍将以加速资本积累和扩大经营规模为首要目标，优化资源配置，加速跨地域业务 发展和长远实力的培养，并注意根据投资区域的市场基础和整体环境的特点，进行合理的投资组合，以降低市场风险。



本集团1992年度业务拓展的良好态势为1993年度的整体业绩奠定了坚实基础。本年度多个房地产项目将进入投资回报期，经营规模将进一步扩大。股权投资业务将加强与本集团产业发展方向的密切配合，以具备较强工业实力和上市潜质的大中型企业为投资重点。根据中国经济与全球经济日益相互融合的发展趋势，本集团将调整贸易业务方向，重点培养出口业务，鉴于零售业务良好的市场前景，在前期开发的基础上，连锁商业将进一步扩大经营规模，工业项目将继续进行结构调整并在条件成熟的情况下通过参股或兼并形式切入工业投资、广告和娱乐业将继续积累经营实力，并把握时机扩大业务规模。



为适应公司业务的迅速发展，本集团正加紧实施从国际及国内资本市场筹集资本的计划。



借此机会，董事会向本集团全体员工一年来的辛勤努力和社会各界的热忱支持表示谢意。



承董事会命



深圳 一九三年三月十五日



董事长



附：一九九二年度已审财务报表及一九九三年溢利预测的函。



蛇中财审报字(1993)第20号





审计报告书



深圳万科企业股份有限公司股东：



我所接受委托，审计了后附的贵公司及贵集团一九九二年十二月三十一日的资产负债表与截至该日为止会计年度的损益表和财务状况变动表。这些财务报表由贵公司管理当局负责，我们的责任是在审计的基础上对这些财务报表发表意见。惟纳入贵集团合并财务报表的深圳万科协和有限公司、上海万科房地产有限公司的财务报表系分别由深圳市会计师事务所和上海立信会计师事务所审计。



我们的审计系按照中华人民共和国有关查帐规则和公认的审计准则实施，包括对会计记录的抽查、通函询证、抽盘实物资产，以及在当时情况下我们认为必要的其他审计程序。



我所认为，上述经我所审计的财务报表，在所有重要方面，公允地表达了贵公司及贵集团一九九二年十二月三十一日的财务状况与截至该日为止会计年度的经营成果的财务状况的变动，符合中华人民共和国法律、法规的有关规定和会计核算的一般原则。



蛇口中华会计师事务所



中国注册会计师 王珍亭



中国注册会计师 候德彰



一九九三年元月二十日



中国 深圳 蛇口



深圳万科企业股份有限公司财务报表附注



一九九二年度



附注１、公司设立说明



本公司系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，在深圳现代企业有限公司基础上改级成立的股份有限公司，改组生效日为一九八八年十一月一日，企业法人营业执照为深企法字00440号。



附注２、全资附属公司及联营公司



本公司全资附属公司及拥有50％以上股权的联营公司概况列示如下：



公司名称                     注册地   注册资金    拥有权益   主要业务



（一）全资附属公司：

１、深圳万科企业股份有限公司



    广州公司                广州市 RMB2,000,000.00 100％     商业贸易

２、深圳万企业股份有限公司

    北京公司                北京市 RMB5,880,000.00 100％     商业贸易

３、深圳万科工业有限公司    深圳市 RMB8,940,000.00 100％   工业、合作加工

深圳万科工业松下维修部 深圳市 RMB2,000,000.00 100％ 材料仪器、家用电器维修４、深圳现代企业有限公司 深圳市 RMB5,000,000.00 100％ 商业贸易



５、深圳万佳连销商业有限公司深圳市 RMB7,000,000.00 100％     商业贸易

６、深圳万科企业股份有限公司



海南公司 海口市 RMB2,000,000.00 100％ 商业贸易、生产加工７、深圳万科录像机配件制造



    有限公司                深圳市 RMB5,000,000.00 100％      工业

８、深圳市万科供电服务公司  深圳市 RMB1,000,000.00 100％    供电、技术服务

９、深圳万科企业股份有限公司

    成都公司                成都市 RMB5,000,000.00 100％ 交电、百货、纺织品

１０、深圳万科文化传播

      有限公司              深圳市 RMB1,000,000.00 100％  各类影视文化产品

１１、深圳万科物业管理公司 深圳市 RMB1,000,000.00 100％ 物业管理、维修服务１２、上海万科房地产



有限公司 上海市RMB15,000,000.00 100％ 房地产开发、建筑、装璜１３、天津万科投资有限公司 天津市RMB20,000,000.00 100％ 房地产开发、咨询、服务１４、北海万科企业股份



有限公司 北海市 RMB5,000,000.00 100％ 房地产开发、代理业务１５、深圳万科企业股份



有限公司沈阳公司 沈阳市 RMB1,000,000.00 100％金属、建筑材料、五金交电



１６、深圳万科企业股份



      有限公司新疆分公司    乌市   RMB2,000,000.00 100％  五金交电、化工产品

（二）持有50％以上股权的联营公司：

１、香港永（中国）投资

    有限公司                香港      HKD19,000.00 99.98％      投资

２、天津万华房地产建设

    开发有限公司            天津市RMB15,000,000.00 90％      房地产开发

３、深圳市模特儿中心        深圳市   RMB500,000.00 80％    培训模特儿人才

４、深圳国际企业服务公司 深圳市 USD1,000,000.00 65％ 仪器展览、广告经营５、北京万海咨询服务



    有限公司                北京市 RMB1,000,000.00 60％      咨询、报关

６、深圳万科协和有限公司    深圳市 RMB4,500,000.00 91.11％  咨询、经营器材

７、深圳万科产品设计有限公司深圳市 RMB1,000,000.00 60％    设计加工产品模型

８、深圳怡宝食品饮料有限公司深圳市 RMB3,000,000.00 51％    生产饮料及食品

９、深圳万科服装有限公司    深圳市 HKD7,000,000.00 55％    生产加工服装

＊一九九二年十二月十八日本公司同浙江省萧山市戴村镇服装丝织厂签订股权转让协议，



将本公司在深圳万科服装有限公司拥有的股权全部转让予该厂，除投资外，并收取转让费计310,000.00人民币元，此项股权转让，尚未报经有关机关批准。



附注３、重要会计政策



（１）合并财务报表



本集团合并财务报表除内部往来、资金的拨入与拨出、内部肖售及收取费用相互抵销、



少数股东权益予以扣除并专项列示外，相同项目的资产、负债、成本和费用逐项合并。



（２）长期投资的核算



本集团对拥有25％以下股权的长期投资采用成本法核算；对拥有25％至50％股权的长期投资采用权益法核算；对拥有50％以上股权的长期投资采用合并报表方式核算。



长期投资的细节在附注１０中表述。



（３）货币换算



本公司以人民币为记账本位币，对涉及外币的经济业务，依照《深圳经济特区企业会计准则》之规定以外汇实际价值的比值为记账汇率折算人民币入账。决算口货币性项目中外币余额按当日深圳市外汇调剂中心挂片中间价予以调整，记账汇率与账面汇率不同所发生的汇兑损益除上海万科房地产有限公司列入“待转销汇兑损益”科目分三年摊销外，业已计入当年度损益。



（４）存货



Ａ、本集团存货主要包括：原材料、库存商品、产成品、在建商品楼宇、已完成工商品楼宇、经营房、委托代销商品、低值易耗品等。



Ｂ、存货以实际成本计价，发出存货的实际成本采用加权平均法计算确定。



Ｃ、低值易耗品的领用时，采用“五成法”摊销。



存货的细节在附注７中表述。



（５）固定资产及其折旧



固定资产按实际成本计价，固定资产折旧采直线法平均计算，并按资产类另的原价，估计经济使用年限和估计残值（原价的10％）确定固定资产折旧率如下：



      资产类别                年折旧率





  房屋及建筑物                  3.6％

  自动化控制和仪器仪表           18％

  运输工具                       18％

  空调设备                       18％

  其他设备及生产工具              9％

固定资产及其累计折旧的细节在附注１１中表述

（６）坏帐准备



本集团坏帐准备除深圳万科协和有限公司、深圳国际企业服务公司按帐龄一年以上的各项应收款的一定比例计提坏帐准备外，均按除内部应收款项后的年末所有债权余额的2％计提坏帐准备。



（７）递延资产－－开办费



开办费系指本公司股份制改级筹备费及所属公司开办期间所发生的费用，其摊销期为：



Ａ．本公司股份制改组筹备费从一九八九年三月一日起分五年摊销。



Ｂ．深圳万科企业股份有限公司海南公司开办费从一九九一年六月一日起分五十五个月摊销。



Ｃ．深圳万佳连锁商业有限公司开办费从一九九一年十二月二十日起分五年摊销。



    Ｄ．深圳市成  科录像机配件制造有限公司开办费，筹建完成后分五年摊销。

Ｅ．深圳万科企业股份有限公司大连公司开办费，系由深圳万科企业股份有限公司广州公司垫付，待筹办完成后转大连公司分五年摊销。



Ｆ．深圳万科文化传播有限公司开办费从一九九三年一月一日起，分五年摊销。

Ｇ．深圳万科物业管理公司开办费从一九九二年六月一日起分五年摊销。



Ｈ．深圳万科企业股份有限公司成都公司开办费从一九九三年一月一日起分五年摊销。



Ｉ．北京万海报送咨询服务有限公司开办费从一九九三年一月一日起分五年摊销。



Ｊ．天津万科投资有限公司，天津万华房地产建设开发有限公司，上海万科房地产有限公司，北海万科企业股份有限公司，深圳万科企业股份有限公司青岛公司、沈阳公司、新疆分公司开办费，分别于各公司筹建完成后分五年摊销。



开办费的细节在附注１２（１）中表述。

（８）递延资产－－租入固定资产改良工程支出



租入固定资产改良工程支出系本公司对租入的房屋进行改造和装修所发生的费用，按其租期分期摊销。



租入固定资产改良工程支出的细节在附注１２（２）中表述。

（９）递延资产－－递延费用



递延费用系深圳怡宝食品饮料有限公司为宣传“怡宝”商标所发生的广告费用，从一九九二年一月一日起，分三年摊销。



递延费用的细节在附注１２（３）表述。

（１０）待转销汇兑损失



待转销汇兑损失系指“上海万科房地产有限公司”未实现的汇兑损失，从一九九三年一月一日起，分五年摊销。



待转销汇兑损失及其摊销的细节在附注８中表述。

（１１）无形资产

Ａ．商誉：



商誉系指本公司根据股权转让协议购买“深圳市模特儿中心”及“深圳怡宝仪器饮料有限公司”部分股权的投资额超过帐面值的差额，分别从一九九一年一月一日及一九九二年一月一日起，分五年和八年摊销。



Ｂ．商标权：



商标权系指本公司饮料（广州）经营部根据合同购买“ 江县保健饮料厂果皇商标”所支付的费用，从一九九一年一月一日起，分五年摊销。



Ｃ．土地使用权：



土地使用权系指天津万华房地产建设开发有限公司和上海万科房地产有限公司根据合同购买土地使用权所支付的费用，待建成房屋后转入建房成本。



无形资产的细节在附注１３中表述。

（１２）销售收入实现标志



Ａ．本公司产品、商品及劳务服务收入，以收到价款或取得索取价款权利的确定证据时，作为销售收入实现。



Ｂ．本公司在建商品楼宇销售收入的实现，按《深圳经济特区企业通用会计制度》之规定执行，即：在业经有关机关批准预售楼宇且已收到预售售楼款的前提下，以在建商品楼宇形象进度结转销售收入。



（１３）利润分配

本公司董事会向股东大会建议的税后利润分配方案如下：



    公积金          35％

    公益金          15％

    派发本年度股息  50％

上述拟定的税后利润分配事项业已纳入本财务报表。

附注４．证券投资



证券投资明细项目列示如下：



                                                         投资成本





证券种类               单位   数量    面值         原币          折合人民币





宝安Ａ股 股 20,000 RMB1.00 RMB508,359.60 RMB508,359.60金田Ａ股 股 87,500 1.00 RMB2,963,520.00 2,963,520.00中华Ａ股 股 60,000 1.00 RMB1,281,042.00 1,281,042.00发展Ａ股 股 92,500 1.00 RMB3,941,859.60 3,941,859.60康佳Ａ股 股 10,000 1.00 RMB262,080.00 262,080.00原野Ａ股 股 4,000 1.00 RMB26,167.68 26,167.68中厨Ｂ股 股 60,000 1.00 HKD249,600.00 244,108.80深圳牧业Ｂ股 股 180,000 1.00 HKD1,049,400.00 1,026,316.20二纺机Ｂ股 股 800,000 1.00 HKD3,820,689.60 3,736,634.43上海中纺Ｂ股 股 50,000 1.00 HKD233,734.77 228,592.60胶带Ｂ股 股 100,000 1.00 HKD205,195.15 200,680.86电真空Ｂ股 股 100,000 1.00 HKD552,957.60 540,792.53轮胎Ｂ股 股 20,000 RMB1.00 HKD171,790.32 168,010.94国库券 HKD71,630.00 71,630.00国家重点企业建设债券 RMB450,000.00 450,000.00富岛基金券 RMB1,000,000.00 1,000,000.00合计 RMB16,649,792.24



附注５．联营公司往来



本集团与联营公司往来款项明细项目列示如下：



（１）应收联营公司款项



  公司名称                                   原币金额        折合人民币金额





  武汉万佳联营百货商场                    RMB2,204,743.26    RMB2,204,743.26

  新疆乌鲁木齐长成贸易大厦万佳百货商场    RMB1,903,642.68       1,903,642.68

  洪湖市经济发展公司                        RMB300,000.00         300,000.00

  北海万达房地产开发有限公司              RMB2,023,958.50       2,023,958.50

  深圳鸿民彩视电分有限公司                    RMB8,276.59           8,276.59

  深圳华意首饰制造有限公司                HKD1,818,904.62       1,778,888.72

                                            USD444,615.98       3,440,221.50

  深圳精品模拟制造有限公司                RMB1,165,260.80       1,165,260.80

                                            HKD199,126.83         195,235.04

  深圳精时表业有限公司                      RMB122,652.83         122,652.83

                                              HKD6,717.61           6,669.82

RMB17,020,956.07

（２）应付关联公司款项



公司名称                        原币金额          折合人民币金额





上海万盛房地产开发有限公司   RMB13,797,835.11    RMB13,797,835.11

天景商场                      RMB1,568,473.44        1,568,473.44

深圳彩视电分有限公司          RMB4,220,520.11        4,220,520.11

青岛银都置业有限公司             RMB60,718.81           60,718.81

天津万兴实业股份有限公司     RMB40,633,792.14       40,633,792.14

                                                 RMB60,281,339.61

    （３）应收、应付帐款相抵余额为               RMB43,260,383.54

附注６．待摊费用



    待摊费用明细项目列示如下：      1992-12-31





    汽车费用                      RMB34,566.18

    广告费                           31,944.00

    订货会费用                       32,669.34

    汽车保险费                        5,132.10

    社会劳动保险费                  252,045.19

    安装及装费用                    220,997.31

    订一九九三年度书刊费             10,471.92

    一九九三年度房租                166,391.34

    电话初装费                      124,130.62

    其他                            220,500.82

附注７．存货 RMB1,098,848.82



存货明细项目列示如下：    1992-12-31           1991-12-31



Ａ．在建商品楼宇



    荔景大厦           RMB29,996,297.53     RMB20,645,692.51

    万景大厦              53,221,875.93        45,703,271.57

    汇景大厦               7,219,276.10           507,152.70

    赤尾大厦                 919,727.07              -

    福景大厦               1,760,454.33              -

    梅林大厦                 107,542.00              -

    七宝项目              41,229,146.27              -

    22号地块              11,440,812.34        25,984,694.54

    工程管理费             1,676,010.92             5,335.00

    广州明华工程             103,138.00              -

    福景围墙工程             121,666.00              -

    天津万科大厦           1,033,100.00              -

                         148,829,046.49        92,846,166.32

Ｂ．已完工商品楼宇：

    威登别墅              RMB621,719.60      RMB4,569,788.73

Ｃ．经营房及其摊销：

    天景西餐厅及天都    RMB1,124,127.62      RMB1,198,047.13

    洒楼、威登车位         3,079,230.50             -

                        RMB4,221,358.62*     RMB1,198,047.13*

Ｄ．原材料商品等：

    原材料                 3,042,922.68            54,237.69

    库存商品              56,575,322.55        25,007,355.89

    半成品                 3,298,280.36         2,155,598.47

    在途商品                  44,847.48         4,819,717.10

    低值易耗品               891,188.77           555,348.80

    样展品                     5,993.17           951,388.19

    受托代销商品             423,934.20           170,046.97

    产成品                 1,420,915.36         8,347,468.56

    发出商品                 348,120.22              -

    备品配件                 170,048.20              -

                          66,221,176.99        42,556,521.67

                      RMB219,893,301.20    RMB141,170,523.85

*为摊余净额

附注８．待转销汇兑损失



待转销汇兑损失系上海万科房地产有限公司年末货币性项目按深圳市外汇调剂中心挂牌中间价调产生的汇兑损失计1,962,889.16人民币，从一九九三年一月一日起分三年摊销。



附注９．待处理财产损失



待处理资产或损失明细项目列示如下： 1992-12-31



深圳万佳连锁商业有限公司待查明原因的现金及银行存款差额 RMB499,093.26



深圳怡宝食品饮料有限公司待查明原因的存货 1,941,414.73



深圳怡宝仪器饮料有限公司及深圳万佳连锁商



业有限公司待处理的应收款项等 5,484,923.98



RMB7,925,431.97



附注１０．长期投资

（１）本集团对有限责任公司的长期投资明细项目表示如下：

附注１１．固定资产及其累计折旧：

固定资产及其累计折旧的增减变动明细项目列示如下：



                         1992-1-1      本年增加      本年减少     1992-12-31



固定资产原价：



房屋及建筑物 55786320.89 40560225.84 21596981.64 74749565.09自动化控制及仪器及仪表 16437835.13 2226676.33 355576.03 18308935.43运输工具 3998495.98 2918107.25 413273.45 6503329.78空调设备 513339.26 1493517.97 146859.52 1859997.71其他设备及生产工具 1918166.15 2568617.61 364449.19 4122334.60



78654157.41 49767145.00 22877139.80 105544102.61累计折旧



房屋及建筑物 1936353.95 2619116.04 251095.89 4304374.46自动化控制及仪器仪表 3171414.70 1386417.76 293717.20 4264115.26运输工具 1215303.72 901909.13 85459.38 2031753.47空调设备 15389180 99118.22 3354.73 246655.29其他设备及生产工具 227854.73 410587.05 88231.55 55210.13固定资产净值 6710818.90 5417148.56 721858.75 11397108.71



                    RMB71952338.51                            RMB94147053.90

附注１２．递延资产



    递延资产明细项目列示如下：    发生总额    以前年度     本年度     摊余净额





                                               摊销额      摊销额



（１）开办费：



股份制改级筹务费 635410.31 360065.84 137863.20 137481.27本公司饮料部及连锁本部开办费 289393.72 - 41392.45 248001.27深圳万科企业股份有限公司海南公司 74059.72 9425.78 16158.48 48457.46深圳万佳连锁商业有限公司 753123.01 5487.07 15624.60 597011.34深圳市万佳连锁商业有限公司 753123.01 5487.07 150624.60 597011.34深圳市万科录像机配件制造有限公司 154391.51 154391.51天津万华房地产建设开发有限公司 1106788.95 1106788.93深圳万科文化传播有限公司 232025.10 232025.10深圳万科物业管理公司 170136.97 



深圳万科企业股份有限公司成都公司 18840.34 18840.34上海万科房地产有限公司 816009.06 816009.06天津万科房地产有限公司 23631.61 23631.61深圳万科企业股份有限公司新疆分公司 9318.00 9318.00深圳万科企业股份有限公司沈阳公司 20764.33 20764.33北京万海报关咨询服务有限公司 75657.50 75657.50深圳万科企业股份有限公司大连公司* 22954.89 22954.89深圳万科企业股份有限青岛公司** 54364.65 54364.65北海万科企业股份有限公司** 7619.43 7619.43深圳万科企业股份有限公司新疆分公司**4969.28 4969.28



4469458.38 374978.69 365888.07 3728591.65



*由深圳万科企业股份有限公司广州公司垫付。

**由公司本部垫付。

（２）租入固定资产改良工程：



深圳万科工业有限公司 301554.94 35700.00 72928.94 192926.00深圳市万科供电服务公司 8557.00 8557.00深圳万科工业松下维修部 68700.00 68700.00深圳万科机械加工厂 90641.53 90641.53深圳万科扬声器厂 137574.66 



深圳万佳连锁商业有限公司 1483533.95



深圳国际企业服务公司 391362.11 105110.40 192727.45 93524.26深圳万科企业股份有限公司北京公司 127583.69 127583.69深圳国投大厦1908室 25366.42



深圳国投大厦1909室 123363.15



2983227.45 140810.40 642398.37 2200018.68（３）递延费用



深圳怡宝食品饮料有限公司 4399621.53



RMB11852307.36 515789.09 1888210.75 9448307.52



附注１３．无形资产



无形资产明细项目列示如下：



                   发生总额  以前年度摊销额  本年度摊销额     摊余净额





  商誉           2,068,732.05   3,706.41      259,672.54   RMB1,805,353.10

  商标权            50,000.00   5,000.00       15,000.00     30,000,000.00

  土地使用权    76,474,283.25     -               -          76,474,283.25

                78,593,015.30   8,706.41      274,672.54  RMB78,309,636.35

附注１４．在建工程



在建工程明细项目列示如下： 1992-12-31



八卦岭单身宿舍装修 RMB1,473,912.91



“机加工厂”锅炉工程 26,531.87



“扬声器厂”流水线工程 43,476.23



威登管理处办化验室装修 121,221.00



“怡宝”处理水系统工程 372,687.43



安华大厦十六层预付款及装修费 3,176,040.80



RMB5,213,870.24



附注１６．其他短期借款



其他短期借款系深圳怡宝食品饮料有限公司借入中国南方玻璃股份有限公司委托银行的贷款计2,500,000.00港元，折合2,445,000.00人民币元，年利率为9％， 借款期限为三个月。



附注１７．预收售楼款



预收售楼款明细项目列示如下：



nt8



1992-12-31



威登别墅 RMB 331,977.79



荔景大厦 27,820,794.06



万景花园 42,283,216.00



城市花园 6,721,900.00



RMB77,157,887.85



附注１８．税项



（１）本公司应纳税项及税率列示如下（按企业所在地分类）：



增值税：



产品销售收入 销售实耗扣税法 销售实耗扣税法



个人收入调节税由本公司代为扣缴。



（２）国家能源交通重点建设基金和预算调节基金（以下简称“两金”）均已按照深圳市人民政府深府(1992)550号文之规定计提。



（３）年末应交税金和“两金”明细项目列示如下：



                                 1992





营业税                 RMB  3,394,916.14

增值税                        298,706.71

企业所得税                  3,652,167.58

“两金”                    5,713,435.75

个人收入调节税及工资调节税      9,969.09

房产税                RMB  13,076,692.81

附注１９．应付股利



应付股利明细项目列示如下：



                                     1992-12-31



应付1989年股息 RMB363,110.28

加：本年度股息 30,383,062.90

联营公司应付少数股东1991年之股利 227,491.79

年末应付股利（息） RMB30,973,664.97

附注２０．预提费用



预提费用明细项目列示如下：



                                       1992-12-31



威登别墅工程款 RMB898,298.43

一九九二年度银行借款利息 849,576.17

一九九二年度房租 493,346.13

广告费 50,037.04

职工宿舍搬迁费 390,000.00

影碟之发行费等 203,465.20

深圳怡宝食品饮料有限公司之土地使用费 90,512.60

劳务费 107,000.00

一九妨二年度审计公费 432,000.00

其他 175,210.86

其他 RBM3,689,446.43

附注２１．公益金



公益金明细项目列示如下：



                          1992



年初余额 RMB8,498,381.20

加：本年利润分配转入 10,722,439.35

本年创汇奖转入 468,115.36

其他 1,293,961.01

减：本年支用额 3,345,742.46

年末余额 RMB17,637,194.46

附注２２．待处理负债或收益



待处理负债或收益明细项目列示如下：



                                                 1992-12-31



深圳万佳连锁商业有限公司待查现金差额 RMB264,627.28

深圳万佳连锁商业有限公司待查盘盈商品 346,165.23

深圳万科企业股份有限公司北京公司待处理应付款项 46,511.28

RMB657,303.79

附注２３．长期银行借款

长期银行借款明细项目列示如下：



借款单位          借款银行        原币      折合人民币  年利率    约定还款期限



深圳万科企业 中国人民建设银行 



股份有限公司 深圳分行营业部 2279694.94 2279694.94 8.748％ 1995.12.20深圳发展银行 HKD10801835.70 10585896.99 10.8％ 1999.8.5



香港永达（中国投资有限公司）



香港新华银行 HKD6671925.01 6525142.66 8％ 2002.5.31深圳万科供电服务公司



深圳发展银行 430050.00 430050.00 12.24％ 1997.4.17少数股权比例: 19,820,784.59



附注２４．少数股东权益



少数股东权益明细项目列示如下：



                                少数股权比例                金额





深圳国际企业股务公司                35％              RMB1,499,794.50

深圳市模特儿中心                    20％                   101,450.16

深圳怡宝食品饮料有限公司            49％                (3,546,804.77)

天津万华房地产建设开发有限公司      10％                 1,500,000.00

深圳万科协和有限公司              8.89％                   717,793.84

深圳万科产品设计有限公司            40％                   284,403.68

北京万海报关咨询服务有限公司        40％                 1,225,225.96

RMB1,781,863.37

附注２５．实收股本



本公司注册资本为92,364,611.40人民币元。截至一九九二年十二月三十一日止， 已发行普通股股票92,364,611股，每股面值为1.00人民币，实收股本折合92,364,611.40 人民币元。



上述实收股本业经中国注册会计师验证。



附注２６．普通股股票溢价



普通股股票溢价系本公司以配售新股及发行定向法人股方式超面值发售每股面值为1.00人民币元的普通股28,366,340股而获得的发行溢价计99,526,556.00人民币元，减去股票发行费用计1,376,426.21人民币元的余额，计98,149,129.79人民币元。



附注２７．公积金



公积金明细项目列示如下：



                                                  1992



年初余额 RMB17,800,942.99

工缴费收入营业税免缴转入 267,694.09

免缴国家能源交通重点建设基金和预算调节基金转入 3,986,235.83

本年利润分配转入 21,268,144.04

其他 2,628,640.56

减：扣抵少数股东权益 1,127,932.35

RMB44,823,725.16

附注２８．捐赠资本



捐赠资本系香港天龙公司和亚龙港开发公司为万科文化传播有限公司开业赠送之赞助费计89,400.00人民币元。



附注２９．商品房销售



商品房销情况列示如下：



* 系本公司海南公司一九九一年元月十日从海南东北国际投资开发集团购入龙珠大厦高级公寓十二套计2,313.5平方米，于一九九二年七月－九月销售九套计1,701.2平方米。



**系本公司海南公司一九九二年元月十从海南大通房地产总公司购入花园二期高级商住楼31套计3,219。87平方米，于一九九二年六月全部售出。



***系本公司建成的威登墅生意余C-101号一套计107.40平方米于本年度售出。



****本公司与深圳市免税商品供应公司共同兴建的高层商业综合楼。建筑总面积为38,955平方米，本公司应有面积24,921.34平方米。此房正兴建中，形象进度已达15％，根据工程进度报经有关部门批准，已预售66套计11,070.75平方米，按预收售楼款的10 ％结转销售收入、成本。



附注３０．长期投资损益



公司名称                                 1992



深圳精品模拟制造有限公司 RMB1,172,904.60

武汉万佳联营百货商场 (553,176.67)

乌鲁木齐长城贸易大厦万佳百货商场 (837,011.65)

深圳彩视电分有限公司 14,347,265.62

深圳华意首饰制造有限公司 (392,533.39)

深圳精时表业有限公司 (348,198.96)

上海万盛房地产有限公司 20,485,500.99

海南新能源股份有限公司 468,759.81

转让“国企”股权 279,922.72

转让“服装公司”股权 560,000.00

其他 281,833.14

RMB35,465,266.21

附注３１．外单位分来利润



外单位分来利润计5,575,000.00人民币元，系万科房地产经营管理部与厦门祥业房地产有限公司联合经销“富豪花园”分得利润计4,375, 000. 00人民币元。以及该部与海南鸿



竹地产公司签订协议，为开发《庐山小区》提供总笄，专业指导合作服务分得利润计1



,200,000.00人民币元。



附注３２．营业外收入



营业外收入明细列示如下：           1992



以前年度收益 RMB5,081,604.52

清理固定资产收益 26,726.68

处理废品收入 13,002.00

受赠收入 1,000.00

财产盘盈 306,012.05

罚款收入 780,491.09

其他 2,004,439.19

RMB8,303,275.53

附注３３．营业外支出



营业外支出明细项目列示如下：      1992



以前年度损失 RMB2,108,953.05

清理固定资产损失 117,952.17

捐赠支出 2,000.00

罚款支出 537,282.31

独生子女医药费 159,953.85

其他 353,523.94

RMB3,279,665.32

附注３４．利润分配情况



本集团与纳入合并报表之少数股东权益列示如下：



  项目                        集团              少数股权      抵减少数股权后





利润总额 RMB77639933.36 RMB(2427933.17) RMB80067926.53减：企业所得税 RMB6183948.06 139,179.29 6044768.77税后利润 71455985.30 (2567172.46) 74023157.76减：能交基金和预算调节基金 7554744.92 42774.86 7511970.06



    公益金                   10722439.35         196185.86        10526253.49

公积金 22407840.81 154596.33 22253244.48加：年初留存收益



(或未弥补亏损) (3348676.84) - (3348626.83)少数股权年初留存收益



(或未弥补亏损)               (2951739.47)      (2951739.47)            -

可供分配利润 (24470593.92) (5912468.98) 30383062.90已分配股利 30383062.90 30383062.90年末留存收益(或未补亏损) (5912468.98) (5912468.98) -



附注３５．财务承诺



本公司为深圳华源实业股份有限公司提供下列银行借款担保：



        贷款银行                    金额            期限





中国农业银行深圳市嘉宾路支行   HKD20,000,000.00  短期贷款

                                RMB5,000,000.00  长期贷款

深圳国际信托投资公司            RMB5,000,000.00  短期贷款

附注３６．或有损失



１．除财务报表所列的待处理财产损失外，本公司之联营公司－－深圳怡宝食品饮料有限公司，截至一九九二年十二月三十一日止的应收帐款中，含有正在诉讼索计之款项计3,809,591.13人民币元。



２．原深圳现代企业有限公司先后于一九八八年五月二十七日和六月二十五日为广东省对外经济发展公司盈发展贸易经营部提供借款担保，从中国银行深圳分行分别展览主为期三个月逾期未偿还的短期银行借款4,000,000.00人民币元和3,500,000.00人民币元，本公司已代为偿付，本息计10,095,963.23人民币元，现正在向该经营部追索中。



附注３７．每股盈利



每股盈利系根据本年度扣除少数股东权益后之税后利润计66,511,187.70 人民币元，除以已发行股份总额92,364,611股计算而得。



附注３８．比较数据



本公司自一九九二年度起对拥有50％以上股权的长期投资采用合报表方式核算，对拥有25％至50％股权的长期投资采用权益法核算。为了与本年度合并财务报表的真列方法保持一致，对上年度财务报表中的某些数据已经适当调整。



附注３９．财务报表之批准



本财务报表业经本公司董事会批准。



蛇口中华会计师事务所关于深圳万科企业股份有限公司一九九三年度合并溢利预测的函深圳万科企业股份有限公司董事会：



我所接受委托，对贵公司一九九三年度之除税及少数股东权益后，但未计非经常性项目的合并溢利预测所依据的会计原则及计算方法（贵公司对此须承担全部责任）进行审阅。



所我认为，就会计原则和计算方法而言，上述溢利预测是根据贵公司确定的各项假设而适当编制的，并未发现编制合并溢利预测所依据的会计原则与我国现行法律、法规的有关规定有相悖之处。



附件一：深圳万科企业股份有限公司一九九三年度合并溢利预测表；



附件二：深圳万科企业股份有限公司一九九三年度合并溢利预测的基准与假设。



蛇口中华会计师事务所



中国注册会计师 候德彰



一九九三年三月四日



中国 深圳 蛇口



深圳万科企业股份有限公司一九九三年度合并溢利预测表



单位：人民币元



                    1993                1992





销售收入     RMB1,280,700,000.00    RMB661,356,211.38

产品               51,500,000.00        44,765,033.16

商品              508,000,000.00       544,314,057.45

商品房            685,000,000.00        33,544,762.00

房屋经营            6,600,000.00           399,273.00

劳务费             29,600,000.00        23,135,340.18

其他                  -                 15,197,745.59

减：销售成本    1,046,078,000.00       595,845,114.12

产品               34,552,000.00        33,399,862.72

商品              473,510,000.00       524,242,947.43

商品房            513,661,000.00        17,072,391.72

房屋经营            5,115,000.00            43,129.70

劳务费             19,240,000.00        15,175,550.26

其他                  -                  5,911,232.29

销售毛利          234,622,000.00        65,511,097.26

减：销售税金       42,217,000.00         6,012,853.20

经营管理费用       47,840,000.00        35,227,595.10

财务费用            7,865,000.00         9,328,103.54

销售损益          136,700,000.00        14,942,545.42

加：汇兑损益          -                  4,210,759.96

出口退税收入       13,000,000.00        12,874,501.33

证券投资损益        3,000,000.00         1,068,060.66

长期投资损益       56,000,000.00        35,465,266.21

外单位分来利润        -                  5,575,000.00

减：分给外单位利润 48,000,000.00              -

加：营业外收入        -                  8,303,275.53

减：营业外支出        -                  3,279,665.32

本年损益          160,700,000.00        79,159,743.79

调整以前年度损益      -                 (1,519,810.43)

调整后的利润总额  160,700,000.00        77,639,933.36

减：所得税         19,485,000.00         6,183,948.06

税后利润          141,215,000.00        71,455,985.30

减：少数股东权益      822,500.00        (2,609,947.32)

本集团利润     RMB140,392,500.00     RMB74,065,932.62

深圳万科企业股份有限公司一九九三笊共事 并溢利预测的基准与假设



一、基准



本公司根据业经中国注册会计师审定的一九九二年度经营业绩和一九九三年度生产经营发展设想、商品房屋施工进度与预期销售情况，以及联营公司预期收益等资料编制了本集团一九九三年度除税后但未计非常性项目的溢利预测。该项预测所依据的会计政策在所有重要主面均与本集团采用的会计政策符合一致。





二、假设



１．本集团所遵循之我国有关法律、法规、政策仍如 无重大改变；



２．本集团各项经营业务所涉及之国家或地区的有关法律、法规及社会经济环境仍如现状无重大改变；



３．本公司及附属、联营公司所在地之社会经济环境无重大改变；



４．在溢利预测期间内有关信贷利率、税率、汇率及市场行情在正常范围内变动；



５．本集团所开发之商品楼宇能如期完成工程进度，并按《深圳经济特区企业通用会计制度》之规定进行会计处理：



６．本集团投资项目能如期实现或完成而无较大变化；



７．无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成之重大不利影响。



















      

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