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名称：深圳市物业发展（集团）股份有限公司

董事长：马成礼

总经理：谭光远

电话：（０７５５）２２５３０２０邮编：５１８０１４

地址：深圳市国际贸易中心大厦３９楼

上市时间：１９９２年３月３０日

过户处：深圳证券登记有限公司

股票面值：１元买卖单位：Ａ股１００股（一手）Ｂ股２０００股（一手）

上市股份：３３４７６．５５万股（９２年派送红股后总股本，不含配股数）

概况

公司前身是深圳物业发展公司，成立于１９８２年１１月。１９８５年８月更名为深圳物业发展总公司，１９９１年１１月改组为股份有限公司，１９９２年３月３０日，物业股票在深圳证券交易所挂牌交易。

公司下辖全资企业有深圳市物业工程开发公司、深圳市皇岗建设发展有限公司、海南新达开发总公司、深圳市国贸物业管理公司、深圳市物业发展管理公司、深圳市物业建筑工程设计室、深圳市房产交易所、深圳市国贸发展公司、深圳市国贸信息科技发展公司深圳国际贸易中心、深圳市国贸商场、深圳市和平酒店、深圳市国贸汽车服务公司、深圳国际贸易中心建材商场等１４家；非控股联营企业有深圳国贸天安物业有限公司、深圳华业发展有限公司、深圳皇岗口岸工程总承包公司等１５家；控股联营企业有深圳物耀发展有限公司。现有员工近３０００人。

一、年度业绩摘要

深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会谨将本集团截止一九九二年十二月三十一日止会计期间经深圳市金鹏会计师事务所审计之经营业绩摘要如下：

                           1992年      1991年

     营业收入         764127000.00    381421000.00

     利润总额         250867000.00     83123000.00

     减:税项           68261599.14     10904000.00

     少数股东权益      22259451.98

      税后利润        160345948.88     72219000.00

     每股税后盈利             0.62

注:1992年度每股税后盈利中,股本近发25751万股计.

税项包括所得税及两金.

二、年度股利

本公司董事会建议：

１、１９９２年度税后可分配利润为１８３４９０９０７．２８元，分配比例如下：

公积金３５％ＲＭＢ６４２２１８５０．００元

公益金１５％ＲＭＢ２７５２３６５０．００元

分红基金５０％ＲＭＢ９１７４５５００．００元

２、１９９２年度留存未分派红利１３５８９４０９．００元，于本年度一并分派。

３、１９９２年度可分派红利１０５３３４９０９元，按股本２５７５１万股计，每股分派红利０．４０元，拟以红股方式支付０．３０元（即每１０股送３股），共派送红股７７２５３５６７股，每股另付现金息０．０８元，共派送现金２０６００９５１元，每股留存红利０．０２元，共５１５０２３８元。

４、根据集团一九九三年业务发展，董事会同时建议每１０股配售１股新股，配售之新股与老股享有同等权益。

以上方案经股东大会审议通过，报主管机关批准后执行。

三、业务回顾

一九九二年，本集团籍国内市场全面启动，经济高速增长之良机，实施多元化跨地区发展策略，以房地产为龙头，大力发展工业、商贸、饮食酒店、汽车运输及仓储等各业，以深圳为营地，加速投资国内大中城市及港澳地区，积极稳妥地拓展国际市场，形成良好的投资场所，各项经济指标均创历史最好水平。全年实现利润总额２５０８６万元。

（一）房地产经营

本集团获得深圳黄金地段罗湖区商业城土地使用权，天安国际大厦、国贸广场、皇岗口岸商业服务设施等重点项目及上海、南京、海南等房地产投资进展顺利。实现销售收入４．３９亿元，占全部营业收入的６４．３％，实现销售利润２．１８亿元，占全年利润总额８７％。

（二）商业贸易经营

本集团商业贸易业取得较好的经济效益，总收入达２５２６４０８１０元，实现利润９７３３３６０元，国贸商场已跻身于广东省“十大商场”和深圳市“十大商贸企业”行列，进出口贸易全年创汇１７００多万美元，比去年增长６０％。

（三）饮食酒店及其他服务行业

本集团属下的酒店、饮食、汽车运输、物业管理等服务行业在一九九二年有了较大改善。各酒店餐厅的档次显著提升，营业额大幅增长，效益明显，汽车出租运输行业不断扩大规模，并正积极筹备成立北京小汽车出租公司，拓展内地业务，物业管理在总结现代化超高层楼宇管理经验的基础上，不断开展新业务，进行多元化服务，提高了管理水平。

（四）工业

总投资９００万美元的安徽南鹏造纸厂已试投产，美林合成纤维有限公司已经由有关主客部门确定为深圳市１９９２年度新技术项目，建筑陶瓷厂、医药保健厂等项目亦在兴建中，可为本集团实施多元化经营策略奠定坚实的基础。

四、股金运用

一九九二年年初发行Ａ、Ｂ股共７１５０万股，集资人民币１４９４０万元和港币１５９００万元，总计折合人民币２６３８８万元。根据首届股东大会批准之用款计划，并经金鹏会计师事务所查证，一九九二年度已将全部股金投入如下用途：

（一）深圳市政总体发展中心规划中急需的有投资效益的重点建设项目设施９６４９７７２７．８７元，其中：

１．皇岗口岸商业服务设施 42770000.00元

２．盐田港码头的开发建设 53727727.87元

（二）深圳市工业区开发和本集团的出口商品基地建设１３８２４０００．００元，其中：

１、建筑陶瓷厂首期投入（延期）：

２、安徽南鹏造纸厂改造项目参股１３８２４０００．００元。

（三）本集团房地产在建项目８４０７８８００．００元，其中：

１.支付地价款 20910000.00元;

2.兴建嘉宾综合楼 10700000.00元;

3.兴建天安国际大厦 50668800.00元;

4.建设高层国贸单身公寓 1800000.00元。

（四）本集团流动资金５３９１８６２２．０３元。

（五）参与深圳证券市场调节基金１０００００００．００元

（六）股票发行费用５５１０８５０．００元。

合计２６３８８００００．００元。

五、前１０名股东、集团董事、监事及经理室成员持股情况：

略

六、重要事项

１、设立上海分公司，在长江三角洲地区经营房地产，拓展其他业务；

２、设立新疆商务处，开发对独联体的投资、贸易；

３、设立南京同仁大厦有限公司，从事房地产经营和其他业务；

４、原集团董事长黄秉泉同志因组织调动离开本集团，并辞去董事长职务；

七、发展计划及溢利预测

中国市场经济目标模式的确立以及多层次，多方位改革开发格局的形成，为跨行业发展提供了良好的机遇。一九九三年本集团将继续实施既定的发展策略，大力拓展经营规模，

同时不断优化投资组合，提高效益，降低风险。

１、房地产仍将是本集团年内投资重点和主要的利润来源。深圳市内的天安国际大厦、

罗湖商业城、皇洲花园、嘉宾花园Ｃ座及裙楼、福民新村三期可望在年内峻工交付使用，龙华丰润花园项目也将投资建设。

上海“田园都市”占地１６００亩，拟兴建１２８万平方米运迁用房、商品住宅、花园别墅和配套生活服务设施，已于一九九三年二月动工，各界反应热烈。

本集团拥有５０％权益的“南京同仁大厦”，位于南京新街口商业中心，高达２００米，设有旋转餐厅和直升机停机坪，为南京市标志性建筑之一，年内亦将破土动工。

在海南省海口市，本集团兴建位于国贸大厦黄金地段建筑面积约７万平方米的“海南新达商业中心”，同时还将开发较具规模的“观海花园”和“半海别墅”。

２、建设中的美林合成纤维公司是年内工业投资重点，该项目将于６月投产。物方陶瓷公司也将心早投产。

３、开发盐田港１０万平方米仓储用地，本年度部分仓库和专用铁路将交付使用，初步形成运输、仓储经营体系。

根据注册会计师签署的一九九三年溢利预测报告，如无不可预测因素出现，预计本集团一九九三年度税后利润为２７９１７．１７万元。借此机会，本集团董事会对辛勤尽责的本集团全体员工和一贯给予势忱支持的社会各界表示诚挚的谢意。

深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会

一九九三年四月十七日

资产负债表

略

１９９２年度利润分配表

略

历年财务分析资料

       项目\年度         1989年      1990年    1991年(8-12)     1992年

财务资产负债比率(%)     27.8       56.5        72.2            67.1

结构自有资金比率(%)     72.2       43.5        27.8            31.9

偿债流动比率           1.878      0.350       0.992            1.26

能力速动比率           1.353      0.538       0.705            0.42

经营应收帐款周转率(次) 2.976      0.537       0.869            8.696

能力  应收帐款收现天数  122.64      679.57     420.02            41.91

      存货周转率(次)     8.632      0.530       1.328            0.721

      固定资产周转率(次) 2.907      0.735       1.622            4.511

获利资产报酬率(%)        7.2       5.92       6.28             14.86

能力资本报酬率(%)        9.2      11.16       16.4              31.3

      纯利率(%)            3.1        9.1       18.3              20.98

注：１．１９８９年、１９９０年该集团执行国营企业会计制度，１９９１年执行特

区会计制度；

２．１９９２年度资本报酬率和纯利率中税后利润均减去“两金”。

１９９３年度溢利预测

单位：人民币万元

            项        目                金        额

            销售及营业收入          ８３４３３．００

            减：销售及营业税金        ３１０４．６０

                销售及营业成本      ５７３５１．４０

            销售及营业毛利          ２２９７７．００

            减：经营及管理费用        ５８５７．０８

            销售及营业利润          １７１１９．９２

            联营公司分来利润        １３５８８．００

            利润总额                ３０７０７．９２

            减：所得税                ２７９０．７５

            税后利润                ２７９１７．１７

            每股税前利润                ０．８５２元

            每股税后利润                ０．７７元

注：１．该溢得上预测包括物业集团本部、直属公司及集团投资控股、参股合营的公

司共１９个项目的１９９３年度能实现的利润。

附注：（１）９３年度除新达、天安公司减免税外，其他公司所得税率均按１５％计

算；

（２）９３年度公益金、公积金拟按税后利润５０％提成，计１３９５８．５

９万元；

（３）９３年预测派息额：９２年物业集团总股分为２５７５１万股（每股面

值人民币１元），９３年拟扩大为３６０５１万股（扩大４０％）；９

３年可供派息总利润１３９５８．５８万元，每股派息额０．３８７元，

较９２年每股派息额０．３５５７元增加０．０３１元，增长８．８％。