深圳南油物业发展股份有限公司一九九五年度报告摘要
| 日期：1998.12.10 08:00 | http://www.stock2000.com.cn 中天网 |
重要提示 本公司董事会确信本报告所载资料不存在任何重大遗漏、虚假陈述或者严重误导，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。本年度报告摘要摘自年度报告原件，投资者欲了解详细内容应阅读年度报告原件。 一、公司简况 １．公司名称 中文名称：深圳南油物业发展股份有限公司 英文名称：ＳＨＥＮＺＨＥＮ ＮＡＮＹＯＵ ＰＲＯＰＥＲＴＹ ＤＥＶＥＬ ＯＰＭＥＮＴ ＳＴＯＣＫ ＣＯ．，ＬＴＤ ２．公司地址 注册地址：广东省深圳市 办公地址：深圳市南山区新能源大厦九楼 邮政编码：５１８０５２ ３．公司法定代表：廖汉标 ４．公司咨询服务机构：证券部 联系电话：（０７５５）６６４９７３２ ６４０４１３２ 传真号码：（０７５５）６４０４１３２ 二、主要财务数据与财务指标 项 目 本年数（万元） 上年数（万元） 比上年增减（％） １．主营业务收入 21870.63 20227.01 8.13 ２．净利润 1943.22 3149.77 -38.31 ３．总资产 62597.36 52210.31 19.89 ４．股东权益 28173.36 22408.60 25.73 ５．每股收益 0.188 0.47 -60 ６．每股净资产 2.72 3.31 -17.82 ７．净资产收益率 6.9% 21.57% -68.01 ８．股东权益比率 45.01% 42.92% 4.87 三、公司业务回顾 １．本年度公司仍以房地产开发和经营为主业。全年实施面积达２９．３５万平方米，其中新开工面积为８．１７万平方米，其余为续建面积。本年度竣工面积１２万平方米，销售面积３．９万平方米，租赁厂房、宿舍等２．２万平方米，工程监理面积２４万平方米，工程优良率１００％，物业管理面积２９万平方米。总投资为１．５亿元人民币，年销售额为２．５２亿元人民币。实现税后利润１９４３．２２元人民币。本公司上市前在深圳市最大房地产公司前５０名中被排列第２１名，１９９５年一跃跻身前１０名之列。 ２．公司本年度主营业务收入为２．１８亿元人民币，诸下属子公司因三角债拖欠等原因，盈亏综合汇总后，基本持平。尽管如此，在严峻的市场环境中，公司在同行业中仍属业绩优、潜力的房地产公司。 ３．前次募集资金的使用情况说明 １９９５年度本公司共获配股１５５９．８７万股，共获配股资金５７，７９５，７８２．７０元。配股资金于１９９５年１０月７日方划入本公司银行帐户内。资金到位后，立即按配股说明书中所列募集资金运用项目按计划投入使用。 （１）将募集资金中的１５００万元人民币投入到荟芳园一期工程中的裙房扫尾工程中，使荟芳园Ａ、Ｂ栋的裙房按计划于１９９５年底前竣工验收，不仅使Ａ、Ｂ栋的配股工程全部如期竣工，而且因物业完善，使Ａ、Ｂ栋的销售工作大有进展，更上一个台阶。 （２）将募集资金中的２５００万元人民币投入到太子山庄的一期工程。该工程预计投入１．２５亿元，自１９９４年６月开工以来，一直按工程进度的计划施工建设。此笔资金的及时投入使一期工程确保能按计划顺利完成竣工，并能及时批量的将竣工楼宇投入市场销售，为１９９５年度任务的完成提供了可靠的保证。 （３）本次配股资金剩余的１７００多元人民币投入到年底竣工的荔园大厦商住楼项目中，该笔资金的投入有力地支持了此项目的收尾工程和室外配套工程顺利完工，使该大厦于１９９５年竣工验收。该项楼宇完工后，按薄利多销的原则及时在市场上摊销。上述项目的销售收益与预测收益基本相符，胜利实现本次配股的初衷，为股东赢得了较好的回报。 四、股本变化及股本结构情况 （一）股本变化及股本结构情况 １．股本结构情况 股份单位：万股 面值：每股１元 股份类别 年初数 本年增减 年末数 一、尚未流通股份 １．发起人股份 3549 1883.6317 5432.6317 ２．内部职工股 1170 -1143.6201 26.3799 尚未流通股份合计 4719 5459.0116 二、已流通股份 2041 2847.8584 4888.8584 三、股份总数 6760 10347.87 ２．股本变动情况及原因 （１）１９９５年５月３０日，本公司进行了１９９４年度的分红派息工作，每１０股送３股，并同时派０．６元人民币现金息。总股本由１９９４年度末的６７６０万股增扩为８７８８万股。 （２）本公司于１９９５年８月２１日进行了１９９５年度配股工作，每１０股配１．７７５股，每股配股价为３．８元人民币。共计配股１５５９．８７万股，其中法人股和公众股全部配售完毕。配股结束后，公司总股本达１０３４７．８７万股。 ３．前十名最大股东持股情况： 名 称 数量（股） 比例 １．南油（集团）有限公司 54,326,316 52.5% ２．叶丑英 800,000 0.77% ３．西安证交中心 682,782 0.66% ４．万国证券 682,103 0.66% ５．湖南证券 681,309 0.66% ６．国泰兰州 633,273 0.61% ７．珠海国信 612,468 0.59% ８．瞿灿烂 573,684 0.55% ９．广东国投 540,428 0.52% １０．河南证券 508,269 0.49% ４．股东数量 截止１９９５年１２月３１日止，本公司股东人数共计６１２９名。 （二）公司董事、监事与高级管理人员持股情况 姓名 职务 年初持股数 年末持股数 廖汉标 董事长 27367 27367 邵伯田 副董事长 27367 27367 周珠江 总经理 27367 27367 杜焯芳 董事 27367 27367 罗 黎 董事 32832 32832 李钢铁 监事长 0 0 费雅贤 监事 6566 6566 邓发强 监事 27367 27367 张翰华 副总经理 27367 27367 吴永刚 副总经理 32832 32832 陈铁影 副总经理 27367 27367 本报告年度内，上述人员持股数未发生任何变化。 五、重要事项 １．本公司于１９９５年４月１１日召开了首届二次董事会。会议审定了１９９４年度分红派息方案，１９９５年度配股议案及其他事项。 ２．１９９５年４月１８日本公司召开了第二次股东大会，会议通过了董事会工作报告和监事会工作报告，通过了１９９５年度配股方案，通过了１９９４年度的分配方案（即每十股送三股，每十股派０．６元人民币现金）。除权除息日为１９９５年５月３０日。 ３．经深圳证管办（１９９５）１９号文和中国证监会（１９９５）２７号文批复，本公司１９９５年度配股方案获得批准通过。具体方案为每１０股配１．７７５股，每股配股价为３．８元人民币。配股除权日为１９９５年８月２１日。本次共获配股１５５９．８７万股，除去交付的配股费用外，共获配股资金５７７９．５８万元，配股资金于１９９５年１０月７日全部到位。 ４．本公司于１９９５年８月２９日召开了首届三次董事会，会议审议了公司１９９５年度中期业绩报告并通过了南油物业工会将持有的本公司法人股全部转让给南油（集团） 有限公司的决议。 ５．本公司工会已将所持的２６３．８７０７万股本公司法人股于１９９５年１０月全部转让给深圳南油集团有限公司。 ６．本报告期内公司无重大诉讼、仲裁事项。 六、子公司及关联企业 名 称 所在地 注册资金 公司拥有权益 主营业务范围 （万元） 深圳南油物业管理公司 深圳 200 100% 物业管理服务 深圳鸿业工程监理公司 深圳 200 100% 工程监理 深圳南油酒店 深圳 1200 100% 旅游餐饮娱乐 深圳南油装饰工程公司 深圳 385 100% 装饰、装修 深圳南山珠宝有限公司 深圳 1125 40% 珠宝加工 深圳南油东峰工程有限公司 深圳 HK$200 50% 空调、机电设备装修 深圳南油三江电子有限公司 深圳 242 40% 消防、电器、仪表 七、财务报表 １．审计意见：公司１９９５年度财务报告经蛇口中华会计师事务所王剑秋、区金权两位注册会计师审计，并出具无保留意见的审计报告。 ２．财务报表 （１）资产负债表（附后） （２）利润及利润分配表（附后） （３）财务状况变动表（附后） ３．财务报表附注 （１）．会计制度：本公司执行财政部《股份制试点企业会计制度》。 （２）．会计期间：本公司以公历１月１日起至１２月３１日止会计年度。 （３）．编制合并会计报表的范围：纳入本公司合并会计报表的包括本公司下属的四家全资子公司。 （４）．合并会计报表的编制方法： 合并会计报表除内部往来，母公司对子公司权益法资法资本投资与子公司所有者权益法中母公司所持有的份额、内部销售收入及销售成本相互抵消，固定资产、存货中由于内部交易所产生的未实现内部销售利润予以扣除、其余项目均逐一合并，对抵销时先生的合并价差，在合并资产负债表中以“合并价差”项目在长期投资项目中单独反映。 （５）．记帐原则和计价基础； 本公司以权现发生制为记帐原则，各项财产物资按取得时的实际成本计价。 （６）．外币折算方法： 本公司以人民币为记帐本位币，对发生的外币经济业务采用当月一日的市场汇价折合人民币入帐，期末对货币性项目中外币余额按期末市场汇价调整，由此产生的折算差额计入“财务费用’项目。 （７）．坏帐准备： 按期末债权余额（扣除关联公司往来后）的１．５％计提坏帐准备。 （８）．存货 本公司存货均以实际成本核算，发生存货的实际成本按分批实际法计算确定。 （９）．长期投资： 本公司股权投资和联营投资按投资比例分别采用成本法（持有２０％以下股权的）和权益法（持有２０％以上股权的）核算。 （１０）．固定资产及其折旧： 本公司固定资产标准为使用年限在一年以上，单位价值在２０００元以上的实物资产，本公司固定资产按实际成本计价，固定资产折旧采用直线法平均计算，并按固定资产的类别、原价、规定使用年限、预计残值（原价的５％）确定其年分类折旧率。 （１１）．无形资产及其摊销： 土地使用权：系深圳南油酒店有限公司购入的土地使用权，自１９９４年７月份起按受益期２５年摊销。 （１２）．递延资产： Ａ、开办费：系指各公司筹建期间所发生的费用，从开办费截止日起分别五至十年摊销。 Ｂ、装修工程费：系深圳南油酒店有限公司对酒楼进行装修所发生的费用，按十年摊销。 Ｃ、电话初装费：系深圳鸿业工程建设监理有限公司安装电话所发生的初装费，从１９９３年７月１日起分五年摊销。 Ｄ、《物业牌》软件开发费：系深圳南油物业管理公司《物业牌》软件开发费，从１９９５年起按四年摊销。 （１３）．税项 本集团缴纳的主要税种及税率列示如下： 税种 税率 （１）企业所得税 15% （２）营业税 Ａ．建筑装饰工程收入按３％的税率计缴。 Ｂ．商品房销售收入，监理业务收入，酒店经营收 入，代理服务收入，租赁业务收入和代收代支 水电费差额收入（１９９５年６月前）按５％ 的税率计缴。 Ｃ．歌舞厅卡拉ＯＫ收入按１０％的税率计缴。 （３）增值税： 代收代支水电费收入从１９９５年６月起按１７％ 的税率计缴。 （４）房产税： 按房产原值７０％的１．２％计缴。 （５）城市维护建设税： 按营业税税额和增值税税额的１％计缴。 （６）教育费附加： 按营业税税额的３％计缴。 （７）个人所得税： 由各公司代扣代缴。 （８）预提所得税： 分给境内公司合作利润按１５％税率扣缴，分给 境外公司合作利润按１０％税率扣缴。 （９）土地增值税： 按国家规定计缴。 ＊本公司本年度销售的开发产品均系１９９４年１月１日以前立项并进行开发的第一次销售的开发产品，故根据财政部、国家税务总局财法字（１９９５）７号文之规定，未作土地增值税纳税准备。 （１４）．利润分配 本公司董事会向股东大会建议的１９９５年度税后利润分配方案如下： 金额 提取法定公积金 RMB1,943,218.65 提取法定公益金 971,609.33 提取任意公积金 995,553.52 分配普通股股利 15,521,805.00 RMB19,432,186.00 上述拟定的税后利润分配事项已纳入本年度合并会计报表。 （１５）．短期投资 １９９５－１２－３１ 债券投资──国家重点企业债券 RMB300,000.00 （１６）．应收帐款 帐龄 １９９５－１２－３１ １年以内 RMB65,817,592.23 １－２年 2,136,718.90 ２－３年 3,972,558.85 ３年以上 1,394,894.71 RMB73,321,764.69 （１７）．其他应收款 Ａ帐龄 １９９５－１２－３１ １年以内 RMB15,630,234.53 １－２年 2,918,008.69 ２－３年 744,219.84 ３年以上 2,205,445.14 RMB21,497,908.20 Ｂ主要股东往来款项明细如下： １９９５－１２－３１ 公司名称 持有本公司股份 原币 折合人民币 主要内容 深圳南油（集团）有限公司 52.50% RMB1,045,430.00 RMB1,045,430.00 报建押金 （１８）．长期投资 （１）股权投资 占被投资 被投资公司名称 股数 公司股权比例 投资金额 青海百货股份有限 2,000,000股 3.87% RMB2,000,000.00 公司定向法人股 （２）联营投资 （单位：人民币元） 占被投资公司 以前年度 本年度 被投资公司 经营期限 注册资本 投资金额 权益法 权益法 调整后 名称 比例 调整 调整 金额 深圳南山珠宝 15年 40% 4500000.00 1329440.49 204051.68 6033492.17 实业有限公司 烟台王朝俱乐 15年 10% 1000000.00 - - 1000000.00 部有限公司 深圳三江电子 15年 40% 968000.00 - 16725.25 984725.25 有限公司 深圳南油东峰 20年 50% 1072100.00 - 554,685.63 517441.37 工程公司 7540100.00 1329440.49 333881.70 8535658.79 （３）合并价差 ＲＭＢ ２，４９６，０００．００ 合计 ＲＭＢ１３，０３１，６５８．７９ （１９）．资本公积 金额 年初余额 RMB120,773,130.75 加：配股溢价 42,194,487.30 减：转增股本 4,056,000.00 年末余额 RMB158,911,661.05 （２０）．盈余公积 金额 年初余额 RMB15,432,865.97 加：１９９５年度利润分配提取 3,910,381.50 年末余额 RMB19,343,247.47 （２１）．未分配利润 金额 年初末分配利润 ＲＭＢ 加：本年净利润 19,432,186.50 减：提取法定公积金 1,943,218.65 提取法定公益金 971,609.33 提取任意公积金 995,553.52 已分配股利 15,521,805.00 年末未分配利润 RMB- （２２）．投资收益 １９９５ 股票投资收益 RMB325,000.00 债券投资收益 52,200.00 非权益法单位分来利润 300,000.00 权益法调整 333,881.70 RMB343,318.30 （２３）．承诺事项 本公司为南油（集团）有限公司及其参股公司共四家提供合计９５３０万元人民币的贷款担保。 （２４）．或有损失 截止１９９５年１２月３１日，本公司无任何潜在损失。 （２５）．上年对比数 根据一致性原则，已将上年度合并会计报表中合并报表中数据作了适当的重分类及调整。 八、其它事项 本公司首届四次董事会于１９９６年４月１９日召开，会议审议通过了１９９５年度财务决算和利润分配预案： 向全体股东按每１０股送１股红股，并派发人民币０．５元现金。 以上分配预案，需经股东大会审议通过，并报上级主管部门审查后实施。 召开股东大会有关事宜请详见会议公告。 深圳南油物业发展股份有限公司 董事会 一九九六年四月二十七日 合并利润及利润分配表 １９９５年度 单位：人民币元 １９９５ １９９４ 附注 集团 公司 集团 公司 一、主营业务收入 四(18) 218706272.37 203177299.71 202270108.25 177840921.52减：营业成本 91171729.41 86838516.03 108813084.49 98469231.68 销售费用 10692188.01 7004398.71 5065698.13 616180.28 管理费用 16932388.19 9499075.28 14963876.97 7956654.89 财务费用 四(19) 17174770.85 15719125.79 6688188.28 5850738.07 营业税金及附加 11353121.97 10565219.59 10163568.70 9247727.92二、主营业务利润 71382073.94 73550964.31 56575691.68 55700388.68加：其他业务利润 四(20) 265767.55 - 2856702.83 603851.14三、营业利润 71647841.49 73550964.31 59432394.51 56304239.82加：投资收益 四(21) 343318.30 984278.74 1635920.49 3891103.13加：营业外收入 四(22) 125496.99 1211.58 211668.73 3016.00减：营业外支出 四(23) 477452.44 371234.65 298236.70 84815.12分给外单位利润 四(24) 48443429.43 48443429.43 19818566.87 19718566.87加：以前年度损益调整四(25) 579742.21 680007.73 (3916318.83) (3921818.83)四、利润总额 23775517.12 26401798.28 37246861.33 36473158.13减：所得税 4343330.62 3938389.76 5749151.78 4975448.58五、净利润 19432186.50 22463408.52 31497709.55 31497709.55加：年初未分配利润 - - 4394263.34 4394263.34六、可分配的利润 19432186.50 22463408.52 35891972.89 35891972.89减：提取法定公积金 1943218.65 1943218.65 3149770.96 3149770.96 提取法定公益金 971609.33 971609.33 3149770.96 3149770.96七、可供股东分配的利润 16517358.52 19548580.54 29592430.97 29592430.97减：提取任意公积金 995553.52 995553.52 9312430.97 9312430.97已分配优先股股利 15521805.00 15521805.00 20280000.00 20280000.00八、未分配利润 - 3031222.02 - - 除税后每股盈利 按年末总股数计算 0.19 0.47 按加权平均股数计算 0.21 0.56 合并资产负债表 １９９５年１２月３１日 单位：人民币元 １９９５－１２－３１ １９９４－１２－３１ 附注 集团 公司 集团 公司 资产 流动资产： 货币资金 25108547.60 22316481.10 41748188.03 39066986.03 短期投资 四(1) 3000000.00 3000000.00 3870000.00 3870000.00 应收帐款 四(2) 73321764.69 71708546.81 68285638.23 66108890.94 预付货款 1915291.03 1679180.03 16117554.52 15368407.75 其他应收款 四(3) 21497908.20 16196164.93 23355838.78 20987446.49 减：坏帐准备 1322865.33 1184320.13 1514121.84 1411725.96 待摊费用 - - 100482.97 - 存货 四(4) 460655738.40 461982946.30 329406349.33 328311399.55 流动资产合计 581476384.59 572998999.04 481370020.02 472301404.80 长期投资： 长期投资 四(5) 13031658.79 32979271.14 9841720.49 31935806.41 其中：合并价差 2496000.00 - 2808000.00 - 固定资产： 固定资产原值 四(6) 20498405.60 7840065.18 20387475.30 7652085.18 减：固定累计折旧 4013888.86 1212856.96 3147749.31 988416.31 固定资产净值 16484516.74 6627208.22 17239725.99 6663668.87 在建工程 四(7) 1765480.00 - 882740.00 - 固定资产清理 147488.07 - - - 固定资产合计 18397484.74 6627208.22 18122465.99 6663668.87 无形及递延资产 无形资产 四(8) 1811125.26 - 1888194.42 - 递延资产 四(9) 11256947.52 - 10880710.34 - 无形及递延 13068072.78 - 12768904.76 - 资产合计 资产总计 625973600.90 612605478.40 522103111.26 510900880.08 １９９５－１２－３１ １９９４－１２－３１ 附注 集团 公司 集团 公司 负债及股东权益 流动负债： 短期借款 四(10) 54291420.00 48891420.00 50924760.00 43633360.00 应付帐款 四(11) 99833045.26 99660117.26 46009331.80 45714229.15 预收货款 42696376.06 41228349.93 57019336.49 56828616.89 应付福利费 1302670.02 1264411.03 1981596.99 1841991.87 未付股利 15521805.00 15521805.00 20280000.00 20280000.00 未交税金 四(12) 21570535.18 20762463.07 25966254.12 24536437.18 其他应付款 四(13) 107533115.54 98709498.35 113031615.14 107431987.25 关联公司往来 - 371624.19 - 3911096.02 预提费用 1491025.32 1430959.03 3084177.00 2917122.00 流动负债合计 344239992.38 327840647.86 318297071.54 307094840.36 股东权益： 股本 四(14) 103478700.00 103478700.00 67600000.00 67600000.00 资本公积 四(15) 158911661.05 158911661.05 120773173.75 120773173.75 盈余公积 四(16) 19343247.47 19343247.47 15432865.97 15432865.97 其中：公益金 5558806.85 5558806.85 4587197.52 4587197.52 未分配利润 四(17) - 3031222.02 - - 股东权益合计 281733608.52 284764830.54 203806039.72 203806039.72 负债及股东 权益总计 625973600.90 612605478.40 522103111.26 510900880.08 合并财务状况变动表 １９９５年度 单位：人民币元 １９９５ １９９４ 集团 公司 集团 公司 流动资金来源和运用 一、流动资金来源： １．本年净利润 19432186.50 22463408.52 31497709.55 31497709.55 加：不减少流动资金的 费用和损失 固定资产折旧 1038832.45 370648.00 880051.60 248468.10 无形资产、递延资产及其他 资产摊销 （减其他负债转销） 1625319.48 - 1359859.89 - 清理固定资产损失 （减收益） 35460.00 (1207.35) (49464.25) - 小 计 22131798.43 22832849.17 33688156.79 31746177.65 ２．其他来源 固定资产清理收入 （减清理费用） 378258.00 195000.00 75311.42 - 收回长期投资 2264401.38 2264401.38 资本净增加额 77927568.80 77927568.80 156744409.77 156744409.77 小计 80570228.18 80386970.18 156819721.19 156744409.77 流动资金来源合计 102702026.61 103219819.35 190507877.98 188490587.42 二、流动资金运用： １．利润分配 提取法定公积金 1943218.65 1943218.65 3149770.96 3149770.96 提取法定公益金 971609.33 971609.33 3149770.96 3149770.96 提取任意公积金 995553.52 995553.52 9312430.97 9312430.97 已分配股利 15521805.00 15521805.00 20280000.00 20280000.00 小 计 19432186.50 19432186.50 35891972.89 35891972.89 ２．其他运用： 固定资产和在建工 程净增加额 1727569.20 527980.00 4836473.82 2554802.12 增加无形资产、递延 资产及其他资产 1924487.50 - 3535551.00 - 增加长期投资 5454339.68 3307866.11 784639.11 875138.63 小 计 9106396.38 3835846.11 9156663.93 3429940.75 流动资金运用合计 28538582.28 23268032.61 45048636.82 39321913.64 流动资金增加净额 74163443.73 79951786.74 145459241.16 149168673.78 １９９５ １９９４ 集团 公司 集团 公司 流动资金各项目的变动 一、流动资产本年增加数 货币资金 (16639640.43) (16750504.93) 10642213.70 11211142.56 短期投资 (3570000.00) (3570000.00) 2000000.00 2000000.00 应收帐款 5036126.46 5599655.87 46887263.25 45078526.78 预付货款 (14202263.49) (13689227.72) 2976112.95 2391761.18 应他应收款 (1857930.58) (4791281.56) 12320215.28 12272403.27 减：坏帐准备 (191256.51) (227405.83) 786645.34 739490.58 待摊费用 (100482.97) - 1331.13 - 存货 131249299.07 133671546.75 70332707.05 69890772.00 流动资产增加净额 100106364.57 100697594.24 144373198.02 142105115.21 二、流动负债本年增加数： 短期借款 3366660.00 5258060.00 13748760.00 12973360.00 应付帐款 53823713.46 53945888.11 (39623235.65)(39748338.30) 预收货款 (14322960.43) (15600266.96) (5858789.01) (5278447.77) 应付福利费 (678926.97) (577580.84) (1177821.44) (1243799.04) 未交税金 (4395718.94) (3773974.11) 16949031.60 16194223.97 其他应付款 (5498499.60) (8722488.90) 6945334.36 6388780.87 关联公司往来 - (3539471.83) - (4121460.30) 预提费用 (1593151.68) (1486162.97) 2700677.00 2542122.00 未付股利 (4758195.00) (4758195.00) 5230000.00 5230000.00 流动负债增加净额 25942920.84 20745807.50 (1086043.14)(7063558.57) |
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