深圳南油物业发展股份有限公司一九九四年年度报告（摘要）
| 日期：1998.12.10 08:00 | http://www.stock2000.com.cn 中天网 |
重要提示 本公司董事会愿就本报告所载资料的真实性、准确性和完整性负共同及个别责任，并确信未遗漏任何重大事项，致使本报告内容有误导成份，本报告内容由本公司中董事会负责解释。 一、近三年财务指标 单位：人民币万元 项 目 1994年 比1993年 1993年 增长（％） １、营业收入 20227.01 101.04 10061.17 ２、利润总额 3724.69 22.96 3029.20 ３、税后利润 3149.77 23.91 2542.06 ４、资产总额 52210.31 40.78 37083.90 ５、股东权益 22408.60 229.81 6794.33 ６、每股净资产（元） 3.31 -50.15 6.64 ７、每股股收益（元） （１）加权股本 0.55 -15.38% 0.65 （２） 股本 0.47 -27.69% 0.65 ８、每股红利（元） 0.36 0.36 ９、股东权益比率 42.92% 134.28% 18.32% １０、净资产收益比率 21.57% -53.07% 45.96% 二、年度分配情况 经首届二次董事会审议，本公司１９９４年度分配方案为每１０股送３股红股，另加每１０股派发现金０．６元（含税），此方案经股东大会通过和主管机关批准后实施，具体实施分配时间将待１９９５年４月１８日召开的第二次股东大会审议通过后，适时刊登在《中国证券报》、《证券时报》上予以披露。 三、业务回顾 １９９４年度，国民经济由于受国家宏观调控、银根紧缩和严格控制固定资产投资规模等政策的影响，国内房地产业市场十分萧条。面对严峻的经济形势，公司董事会和经营班子，审计度势，积极一工拓市场，团结公司全体员工，充分发挥员工的主动性和积极性， 挖掘内部潜力，狠抓经营管理，取得良好的经济效益。 １．公司全年施工面积为２５万平方米，销售楼宇面积３．５万平方米，全年销售收入为２．０１亿元，比１９９３年同期增长９０％。物业管理面积２０多万平方米，地盘监理面积近５０万平方米。总资产为５．２２亿元，净资产已达２．２４亿元。本公司１９９４年度被深圳市企业评价协会评价为深圳市最大房地产类公司第２１名。 ２．公司于１９９３年开工的荟芳园通过验收，被评为优良工程；荔园高层主体通过验收，质量获得市质量大检查第二名，可按计划于１９９５年交付使用；太子山庄前期建筑面积３８０００平方米，共３２４房有多层住宅也于１９９４年１１月开工建设，荟芳园Ｄ栋±０以下施工，Ｅ栋的挖扎桩工程顺利施工；姥项积７万平方米的南油物业广场已完成设计及勘探，建筑面积３万平方米的荔园综合楼±０以下开始施工，所有施工项目均按计划顺利进展。 ３．１９９４年度向社会公众发行股票工作于６月底前胜利结束，并于９月１２日在深圳证券交易所成功地挂牌上市，同年１０月进行的１９９３年度的分红派息工作圆满完成。 ４．１９９４年公司发行股票实际募集到位资金为７７３８万元，该项目资金已全部按招股说明书中向社会公众披露的诸多项目全额投入，其中：荟芳园：４０００万元，荔园：１５００万元，太子山庄：１５００万元，物业广场：８００万元。所募资金的及时到位，为１９９４年度所进行项目的开工建设、竣工销售和指标完成打下了坚实的基础。 ５．公司全体员工不懈努力，奋力拼搏，１９９４年公司税后利润３１４９．７７万元，比年１９９３年同期增长２３．９１％，占年度溢利预测的９０．４６％。 四、股本及股东持股情况 １．股本结构 股份单位：万股 股份类别 年初数 占总股本 年末数 占总股本 比例（％） 比例（％） （一）尚未流通股份 2730 70.00 3549 52.50 （１）法人股 26.3799 0.68 26.3799 0.39 （２）高级管理人员 1143.6201 29.32 1143.6201 16.92 （３）内部职工股 3900 100.00 4719 69.81 （二）已流通股份 其中：普通股Ａ股 2041 30.19 （三）股份总数 3900 100.00 6760 100.00 ２．持有公司５％以上发行在外普通股的股东名单（截止１９９４年１２月３１日） 股东名称 持股数（万股） 占总股本比例 深圳南油（集团）有限公司 ３５４９ ５２．５％ 五、高级管理人员变更及持股情况 因工作需要，公司原董事雷峰先生，公司原监事奚永潮先生，唐琳女士已辞去上述职务，经创立暨首届股东选举通过，新选罗黎女士为公司董事，新选李钢铁、邓发强先生为公司监事，其持股情况如下： 姓名 职务 持股数（股） 廖汉标 董事长 27367 邵伯田 副董事长 27367 周珠江 总经理 27367 杜焯芳 董事 27367 罗 黎 董事 32832 李钢铁 监事长 0 费亚贤 监事 6566 邓发强 监事 27367 吴永刚 副总经理 32832 张翰华 副总经理 27367 陈铁影 财务经理 27367 合 计 263799 六、重要事项 （一）本公司于１９９４年５月向社会公众发行股票１３００万股，发行价为６．３元，扣除发行费用后，共筹集资金７７３７．７５万元人民币，并按招股说明书中所列投资项目投资入使用。公司股票于１９９４年９月１２日在深圳证券交易所挂牌上市。 （二）公司创立暨首届股东大会于１９９４年８月２３日召开，会议通过了１９９３年度分红派息方案：每１０股送３股红股，每１０股送０．６元人民币，新、老股东共享权益。 （三）所送红股７４１万股已于１９９４年１０月２４日上市流通。 （四）分红派息后，本公司注册资本已变更为６７６０万元。 （五）本公司内部职工股１１４３６２０１股已于１９９５年３月１５日上市流通。 （六）本公司１９９４年度无何重大诉讼事项。 七、公司主要全资和参资企业 企业名称 注册地址 主营业务 本公司持股份 深圳南油物业管理公司 深圳 物业管理 100% 深圳鸿业工程监理公司 深圳 建筑监理 100% 深圳南油酒店 深圳 酒店旅馆 100% 深圳南油装饰工程公司 深圳 装饰装修 100% 深圳南山珠宝有限公司 深圳 珠宝首饰 40% 八、业务展望 本公司的主业为房地产经营和开发，该产业的兴旺发达与国家的宏观政策息息相关，行业竞争激烈，风险因素诸多。在继续推行宏观调控政策的１９９５年，房地产市场仍会在低迷中调整。据此，董事会制定１９９５年计划目标为经营收入２．３亿，计划总投资９０００万元。公司确保荟芳园１．３万平方米的裙房在年中交付使用，太子山庄一期工程３８０００平方米的多层住宅已在抓紧施工，市场销售前景良好；建筑面积３万多平方米的荔园商住楼可在年内竣工交付使用；荟芳园Ｄ栋完成±０施工，争取完成三层裙房施工，Ｅ栋完成基础工程；随着南油开发区投资环境日益完善，南环大道的动工，对公司开发的房地产有积极的影响，公司对待销售商品房采取正确的营销策略，加快促销步伐。公司坚持以房地产为主，不断调整资本经营结构，向有稳定利润来源的行业投资，增强抗风险能力；对下属企业加强管理，整顿提高经济效益。在严峻的外部环境和要件，要完成１９９５年制定的任务是有一定难度的。因此，本公司决心在１９９５年度内，审慎使用资金，研究市场，积极拓宽盈利渠道，加大经营管理力度，规范运作，为股东谋取最大的利润，力争圆满实现董事会制定的奋斗目标。 九、其他事项 （一）公司基本资料 １、公司中文名称：深圳南油物业发展股份有限公司 英文名称:SHENZHEN NANYOU PROPERTY DEVELOPMENTSTOCK,CO.,LTD. ２、公司注册地址：深圳市南山区新能源大厦 ３、法人代表：廖汉标 ４、股票上市交易所：深圳证券交易所 股票简称：深南物Ａ 证券代码：００４６ ５、会计师事务所名称：蛇口中华会计师事务所 ６、法律顾问：蛇口律师事务所 （二）备查文件 １、本公司的有关资料备置于公司董事会办公室 ２、查阅方式：来人、来电、来函皆可。 ３、查阅时间：每星期一至星期五办公时间内。 ４、股证事务代表：王守仁 ５、联系地址：深圳南山区南油大道新能源大厦九楼 ６、联系电告：０７５５ ６６４９７３２ ６４０４１３２ 图文传真：０７５５ ６４０４１３２ 邮政编码：５１８０５２ 十、财务报表 蛇口中华会计师事务所 蛇中财务审报字（１９９５）第１２６号 审计报告书 深圳南油物业发展股份有限公司董事会暨股东： 我所接受委托，审计了后附贵公司及附属公司（以下统称“贵集团”）１９９４年１２月３１日的合并资产负债表与截至该日为止会计年度 的合并利润及利润分配表和合并财务状况变动表。这些会计报表由贵公司管理当局负责，我们的责任是在审计的基础上对这些会计报表发表意见。 我们的审计系按照中华人民共和国有关查帐规则和公认的审计准则实施，包括对会计记录的抽查、通函询证、抽盘实物资产，以及在当时情况下我们认为必要的其他审计程序。 我所认为，上述已审的合并会计报表，在所有重要方面，公允地表达了贵集团及贵公司１９９４年１２月３１日的财务状况与截至该日为止会诉年度的经营成果和财务状况的主为动，符合中华人民共和国《企业会计准则》和《股份制试点企业会计制度》的有关规定。 蛇口中华会计师事务所 中国注册会计师：王剑秋 区金权 １９９５年４月９日 中国 深圳 蛇口 财务报告 （一）１９９４年度财务状况及经营状况：（详见“合资产负债表”和“合并利润及利润分配表”） （二）重要会计政策 （１）会计年度 本公司会计年度采用公历日历年度。 （２）货币折算 本公司以人民币为记帐本位币，涉及外币的经济业务采用当月一日市场汇价的中间价折合本位币记帐，月末货币性项目中的非本位币余额，按月末市场汇价的中间价调整，产生的汇兑损益计入当年度损益类帐户。 （３） 合并会计报表方法 除内部往来、实收资本与长期投资、内部销售及收取费用相互的抵销外，相同项目的资产、负债、成本和费用逐项合并。 （４）长期投资 本公司对拥有２０％以下股权的长期投资采用成本法核算；对拥２０％以上股权的长期投资采用权益法核算；并对拥有５０％以上股权的长期投资合并报表。 （５）存货 存货按实际成本计价。发出存货的成本按分批实际法计算确定，低值易耗品在领用时一次摊销。 （６）坏帐准备 按期末债权余额（扣除关联公司往来）的１．５％计提坏帐准备。 （７）商品房销售收入实现 本公司商品房收入商品房已经移交，已将发票帐单提高买主时作为销售实现。 （８）固定资产及其折旧 固定资产以实际成本计价。固定资产折旧采用直线法平均计算，并按固定资产的类别和原价、估计使用年限和估计残值（原价的５％）确定年折旧率如下： 类 别 年折旧率 房屋及建筑物 2.4% 机器设备 9.6% 电子设备 12.0% 运输工具 8.4% 其他设备 12.0% （９）无形资产 Ａ．商誉 商誉系本公司根据股权转让协议收购深圳南油酒店有限公司４９％的股权产生的投资额超过帐面值的差额，从１９９４年１月１日起分１０年摊销。 Ｂ．土地使用权 系深圳南油酒店有限公司购入的土地使用权，自１９９４年７月份起按受益期２５年摊销。 （１０）递延资产 Ａ．开办费：系下述各公司筹建期间所发生的费用 公司名称 摊销起止日 深圳南油物业管理公司 从1993年1月1日起分5年摊销 深圳南油建筑装饰工程有限公司 从1993年12月1日起分5年摊销 深圳江鸿业工程建设监理有限公司 从1993年10月1日起分5年摊销 深圳南油酒店有限公司 从1992年7月1日起分10年摊销 Ｂ．装修工程费：系深圳南油酒店有限公司对酒楼进行装修所发行的费用，按１０年摊销。 Ｃ．电话初装费：系深圳鸿业工程建设监理有限公司安装电话所发生的初装费，从１９９３年７月１日起分５年摊销。 （１１）利润分配 Ａ．根据本公司１９９４年８月２３日第一次股东大会决定，１９９３年度的利润分配为按１９９２年１０月１日至１９９３年１２月３１日的税后利润减除１９９２年度已分配公益金和在建开发商品房等评估增值入帐而产生的上年损益调整后余额，计２０５３４６６５．１９人民币元为基数，比例如下： 名 称 比 例 法定公积金 10% 公益金 14% 其中：应付福利费 7% 股 利 76% 合 计 100% Ｂ．１９９４年度暂按税后净利润计提１０％的法定公积金。 （三）对财务报表中期末与期初相差３０％以上项目的说明 １．短期投资增加２００万元系本公司１９９４年３月份购买“青海百货”法人股。 ２．应收帐款增幅较大是因为１９９４年房地产疲软，售房不能取得银行按揭和一次性收款，而改用分期收款方式所致。 ３．其他应收款的增加主要系南油（集团）下属公司的往来款和应收合作建房单位的待摊利息和广告费。 ４．无形资产的增加系本公司根据股权转让协议收购深圳南油酒有限公司４９％的股权产生的投资额超过帐面值的差额。 ５．短期借款增加系因银行短期借款增加所致。 ６．应付帐款减少主要系还付购买南油（集团）公司土地款。 ７．未交税金增加是因为售房收入系按全额计算税金，而收款为分期收款方式，造成资金缺口较大，故向税务局办理缓缴税款手续暂缓缴纳税金所致。 ８．股本增大是因为本公司股票上市由存量净资转增股本及分红送股所致。 ９．资本公积金增加主要系资产评估增值及股票发行溢价收入所致。 附注１． 合并利润表中１９９４年度其他业务利润的增加主要为本公司下属物业管理公司管理的物业增多，代收代支水电费等项利润增加所致。 附注２． 合并利润表及利润分配表中提取法定公积金５２０．３２万元，其中１９９４年提取上年法定公积金２０５．３４万元，提取１９９４年度法定公积金３１４．９８万元。提取法定公益金２８７．４９万元均为１９９４年提取上年法定公益金。 附注３． 合并利润表中“分给外单位利润”为１９９４年我公司兴建及出售的多为高层楼宇，资金投入量大，建设周期长，故而采取与合作单位出资合作方式，因而需分一部分利润给合作单位。 附注４． 合并利润表中“以前年度损益调整”项中－３９１．６３万元，主要原因是：１９９２年９月底本公司为准备公司股票上市进行了资产评估。由于种种原因直至１９９４年５月才被批准股票上市，因此，１９９２年１０月至１９９３年底这段期间所结转销售的房屋存货均是按未评估的成本结转的。本公司被批准为上市公司后，这段期间销售的房屋需按评估增值后的房屋存货成本补结转增值额，因上，需在１９９４年度调减以前年度利润。 深圳南油物业发展股份有限公司董事会 １９９５年４月１７日 深圳南油物业发展股份有限公司 合并资产负债表 １９９４年１２月３１日 单位：人民币元 １９９４─１２─３１ １９９３─１２─３１ 附注 集团 公司 集团 公司 资产 流动资产： 货币资金 RMB41748188.03 RMB39066986.03 RMB31105974.33 RMB27855843.47 短期投资 3870000.00 3870000.00 1870000.00 180000.00 应收帐款 4 68285638.23 66108890.94 21398374.98 21030364.16 预付货款 16117554.52 15368407.75 13141441.57 12976646.57 其它应收款 5 23355838.78 20987446.49 11035623.50 8715043.22 减：坏帐准备 1514121.84 1411725.96 727476.50 672235.38 待摊费用 100482.97 ─ 99151.84 ─ 存货 6 329406439.33 328311399.55 259073732.28 258420627.55 流动资产合计 481370020.02 472301404.80 336996822.00 330196289.59 长期投资： 长期投资 7 7033720.49 29127806.41 5937081.38 2940667.78 固定资产： 固定资产原值 8 20387475.30 7652085.18 16503683.67 5097283.06 减：固定资产累 计折旧 3147749.31 988416.31 2311792.73 739948.21 固定资产净值 7239725.99 6663668.87 14191890.94 4357334.85 在建工程 9 882740.00 ─ ─ ─ 固定资产合计 18122465.99 6663668.87 14191890.94 4357334.85 无形资产及递延资产； 无形资产 10 4696194.42 2808000.00 3120000.00 3120000.00 递延资产 11 10880710.34 ─ 10593213.65 ─ 无形资产及递延 资产合计： 15576904.76 2808000.00 13713213.65 3120000.00 资产总计 RMB522103111.26 RMB510900880.08 RMB370839007.97 RMB365614292.22负债及股东权益 流动负债： 短期借款 12 RMB50924760.00 RMB43633360.00 RMB37176000.00 RMB30660000.00应付帐款 46009331.80 5714229.15 85632567.45 85462567.45预收货款 57019336.49 56828616.89 62878125.50 62107064.66应付福利费 1981596.99 1841991.87 1721991.87 1648364.35未付股利 4500.00 4500.00 4500.00 4500.00未交税金 13 25966254.12 24536437.18 9017222.52 834223.21其他应付款 113027115.14 107427487.25 106087780.78 101038706.38关联公司往来 14 - 3911096.02 - 8032556.32预提费用 15 3084177.00 2917122.00 383500.00 375000.00流动负债合计 298017071.54 286814840.36 302895688.12 297670972.37股东权益： 股本 16 67600000.00 67600000.00 10240000.00 10240000.00资本公积 17 120773173.75 120773173.75 2769871.88 2769871.88盈余公积 18 2970664.04 2970664.04 13700861.22 13700861.22未分配利润 32742201.93 32742201.93 41232586.75 41232586.75股东权益合计 224086039.72 224086039.72 67943319.85 67943319.85负债及股东 权益总计 RMB522103111.26 RMB510900880.08 RMB370839007.97 RMB365614292.22 深圳南油物业发展股份有限公司 合并利润及利润分配表 １９９４年度 单位：人民币元 １９９４ １９９３ 附注 集团 公司 集团 公司 主营业务收入 RMB202270108.25 RMB177840921.52 RMB100611697.77 RMB79285093.69减：营业成本 108813084.49 98469231.68 50790238.64 38894359.45销售费用 5065698.13 616180.28 1439121.91 1416021.91管理费用 14963876.97 7956654.89 10020038.59 4889663.16财务费用 6688188.28 5850738.07 1649090.89 982746.31营业税金及附加 13 10163568.70 9247727.92 4924742.31 4003897.23主营业务利润 56575691.68 55700388.68 31788465.43 29098405.63加：其他业务利润19 2856702.83 603851.14 192134.42 ─营业利润 59432394.51 56304239.82 31980599.85 29098405.63加：投资损益 20 1635920.49 3891103.13 2126513.42 4325927.93减：分给外单位 利润 21 19818566.87 19718566.87 3496873.24 3486873.24加：营业外收入 22 211668.73 3016.00 65748.49 ─减：营业外支出 23 298236.70 84815.12 348231.86 84554.81加：以前年度 损益调整 24 (3916318.83) (3921818.83) (35760.00) (35760.00)利润总额 37246861.33 36473158.13 30291996.66 29807145.51减：所得税 13 5749151.78 4975448.58 481413.76 4386562.61加：年初未分配 利润 25 24372582.98 24372582.98 15812003.85 15812003.85分配的利润 55870292.53 55870292.53 1232586.75 41232586.75减：提取法定分积金 5203237.48 5203237.48 ─ ─提取法定公益金 2874853.12 2874853.12 ─ ─可供股东分配的利润 47792201.93 47792201.93 41232586.75 41232586.75减：已分配普通的 股利 15050000.00 15050000.00 ─ ─未分配利润 RMB3242201.93 RMB32742201.93 RMB41232586.75 RMB41232586.75除税及少数股权后每股盈利 按年未总股数计算 RMB0.47 按加权平均股数计算 RMB0.56 |
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