深圳市物业发展（集团）股份有限公司一九九六年年度报告（摘要）
| 日期：1998.12.06 08:00 | http://www.stock2000.com.cn 中天网 |
重要提示 本公司董事会确信本报告所载资料不存在任何遗漏、虚假陈述或者严重误导，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。本年度报告摘自年度报告原件，投资者欲了解详细内容应阅读年度报告原件。 一、公司简况 中文名称：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 英文名称：ＳＨＥＮＺＨＥＮ ＰＲＯＰＥＲＴＩＥＳ ＆ ＲＥＳＯＵＲＣＥＳ ＤＥＶＥＬＯＯＭＥＮＴ（ＧＲＯＵＰ）ＬＴＤ．（缩写：ＰＲＤ） 法定代表：田承刚 注册地址及 办公地址：深圳市人民南路国贸大厦３９、４２层 邮政编码：５１８０１４ 联系电话：０７５５－２２５３０２０ 传 真：０７５５－２２５２０４３ 二、主要财务数据与财务指标 本年数 上年数 比上年增长（％） １．主营业务收入（万元） 96,997.85 103,580.20 -6.35 ２．净利润（万元） 136.82 21,498.70 -99.36 ３．总资产（万元） 398,866.89 399,347.79 -0.12 ４．股东权益（万元） 137,152.85 135,903.78 0.92 ５．每股收益（元／股） 0.0025 0.3968 -99.37 ６．每股净资产（元／股） 2.53 2.51 0.80 ７．净资产收益率％ 0.10 15.82 -99.37 ８．股东权益比率％ 34.39 34.03 1.06 三、业务回顾 １９９６年本集团经营上面临着很大困难，全国范围内的房地产市场楼宇积压、资金紧缺的形势仍未有根本性的改变。新一任领导班子组成后，从实际出发，正视困难，针对房地产开发战线过长，资金沉淀严重，部分非地产项目效益不良等诸多问题，采取果断措施，及时调整经营策略，开拓发展新路，做了很多艰苦的工作，收到了一定的效果，同时为１９９６年的发展奠定了基础。第一，坚决收缩战线，压缩投资规模，盘活存量资产；第二，逐步处理遗留问题，开始对下属亏损企业进行清理整顿，扭亏增盈；第三，狠抓楼宇销售及在建项目的工程形象进度，加快资金回收，同时调整开发结构，加快开发速度；第四，加强企业管理，从基础管理入手，健全企业规章制度，实现公司程序化、规范化、标准化运作，不断提高管理水平和工作效率。 本集团全年实现营业收入９．７０亿元，实现利润总额１３６．８２万元；创汇３５０万美元。营业收入中，房地产５．６７亿元，占５８．４５％；商业１．７３亿元，占１７．８４％，运输和饮食服务０．０９亿元，占９．２８％；房屋租赁及管理０．６３亿元，占６．４９％；其他０．７７亿元，占７．９４％，房地产业全年实际完成投资２．２亿元，施工面积２０．８万平方米，竣工面积１０．７万平方米，销售面积３万平方米。１９９６年公司继续开发新项目，以１．２３亿元中得市政府招标用地，以此规划的“物业时代新居”项目的开发工作已全面展开。 １９９６年经营成果与计划指标产生较大差额，主要原因为： 第一，由于房地产市场有效需求不足，导致部分楼宇销售情况不理想，部分重要利润来源项目销售未能实现计划，造成实际情况与计划指标出现较大偏差。 第二，部分二级公司亏损。受香港房地产市场的影响，我境外深业地产公司鸭俐洲项目经营严重亏损。另外，由于市场和经营的原因，其他部分二级公司也有不同程度亏损。 第三，历史遗留问题的影响。１９８５年的水泥公司钢材诉讼案赔款在１９９６年结算，给１９９６年利润计划的完成造成影响。 四、业务展望 １９９７年度，本集团经营中将要集中做好以下工作。 １．积极开拓经营，抓好重点项目。重点抓好皇城广场、国贸商业大厦两个项目的销售，回收资金，保证１９９７年的主要利润来源；抓紧皇和大厦、“物业时代新居”、福民大厦、福民新村高层住宅、龙珠开发区等项目的开发经营，精心策划，力创名牌；尽早落实皇岗口岸土地补偿，积极争取大梅沙成片开发经营权。 ２．规划和组建大型企业集团，对公司产业结构、组织结构进行大范围的调整。要制定企业中长期发展规划，重点做好皇岗口岸，龙珠开发区、大梅沙的发展规划，培育新的利润增行点，为集团未来几年的发展打下良好基础；强化资产经营的力度，以专业化，规模化和社会化为原则，进行资产重组，迅速扩大企业的规模；同时实现集团总部经营方式的转变，建立和形成集团公司管理的新模式。 ３．消灭企业亏损，千方百计扭亏增盈。１９９７年要尽最大力量和努力扭转部分二级公司亏损的局面，对亏损企业要采用关停并转的方式，进行清理整顿；尽量减少二级公司数量，降低集团公司管理幅度，缩短管理链条，控制三级企业的数量，消灭四级企业；重点扶持几家有发展前景的二级公司，有序调整二级公司的资产经营，提高集团公司运作效率，力促形成一个高效的紧密型企业集团。 ４．完善经营机制，健全规章制度，苦练内功，提高企业管理水平。制定切实可行的措施，完善企业内部竞争机制、激励机制、监督和约束机制，建立现代企业制度；根据实际情况，进行企业内部组织机构的调整，健全各项规章制度，实现标准化、程序化、规范化运作，提高工作效率和工作质量，全面提高企业素质。 五、股本及股东持股情况 １．股本结构 截止１９９６年１２月３１日本集团股本结构如下： 期 初 期末 股数（股） 增减 股数（股） （一）未流通股部分 国有股股本 Ａ股 294,316,103 29,431,610 323,747,713 定向法人股股本 Ａ股 59,273,500 5,927,350 65,200,850 高级管理人员持股Ａ股 111,121 11,112 124,542 （二）已流通股部分： 社会公众股股本 Ａ股 82,971,879 8,297,189 91,266,758 合计 436,672,603 43,667,260 480,339,863 社会公众股股本 Ｂ股 55,872,102 5,587,210 61,459,312 总计 492,544,705 49,254,470 541,799,175 变化原因：１９９５年度送红股“１０送１”。 ２．前十名股东持股情况 股东名称 股数（股） 占总股（％） ①深圳市投资管理公司 323,747,113 59.75 ②中国平安保险公司 59,025,450 10.89 ③REMPLETON CHINA WORLD FUND INC. 4,798,860 0.89 ④TEMPLETON DRAGON FUND,INC. 3,361,180 0.62 ⑤AU KIANG INTERNATIONAL CO LTD. 2,983,910 0.55 ⑥深圳市国利实业公司 2,910,050 0.54 ⑦TEMPLETON INTERNATIONAL EMERGING MARKETS SERIES 1,874,616 0.35 ⑧上海香港万国证券 1,872,800 0.35 ⑨张子祥 1,698,000 0.31 ⑩特区免税商品企业公司 1,573,000 0.29 ⑩深圳万科财务顾问有限公司 1,573,000 0.29 合 计 405,418,579 74.83 ３．截止１９９６年１２月３１日，本集团股东总户数为６８５４３户，其中：Ａ股股东户数为６５５０１户，Ｂ股股东户数为３０４２户。 ４．董事、监事及高级管理人员持股情况 姓名 职务 持股数量 变化原因 期初 期末 田承刚 董事长、党委书记 0 0 李永明 董事、总经理 0 0 何文华 董事、工会主席 16500 18150 送红股 查生明 董事、副总经理 16500 18150 送红股 叶卫华 董事、副总经理 30030 33033 送红股 何沛泉 董事 0 0 王书斌 董事、副总会计师 20900 23014 送红股 颜仲春 监事会主席 0 0 叶黎成 监事 0 0 黄富才 副总经理 16225 17847 送红股 杨斌 监事、总工程师 0 0 赵永德 监事 13044 14348 送红股 尼和平 监事 0 0 以上１、２、３、４、项之数据以１９９６年１２月３１日在深圳市证券登记公司登记在册的股数为准。 六、利润分配预案及１９９６年度股东会议 根据本集团１９９６年经营情况，董事会提出１９９６年度利润暂不分配。 本集团１９９６年度股东大会（第六届）定于１９９７年６月１９日召开，具体事项详见股东大会通知。 七、重要事项 １．１９９６年５月２８日，本集团在深圳市信息中习召开第二届股东大会，出席会议股东５３名，代表股数２９７，１９８，５４５股，占公司总股本的６０．３５％。会议审议并表决通过了１９９５年度董事会工作报告、１９９５年度监事会工作报告、１９９５年度公司经营计划报告、１９９５年度利润分配和分红派息议案以及聘请１９９６年度财务审计师议案。 ２．由于工作调动原因，陈义林先生于１９９６年７月调离本集团，并不再担任本集团董事、董事长职务。 ３．由于工作调动原因，李宇明先生于１９９６年７月调离本集团，并不再但任本集团董事、总经理职务。 ４．由本公司大股东深圳市投资管理公司推荐，经董事会作出决议（深物董发(1996)４０号），由田承刚先生出任本集团董事长， 董事资格由下届股东大会确认。 ５．由本公司大股东深圳市投资管理公司推荐，经董事会作出决议（深物董发(1996)４０号），由李永明先生出任本集团董事、总经理， 董事资格由下届股东大会确认。 ６．香港深业地产发展公司鸭俐洲项目亏损说明。该项目位于香港仔鸭俐洲大街，项目物业名称为“顺景阁”（ＳＨＵＮ下ＣＯＵＲＴ），由深业地产发展有好公司全资附属公司“富勤发展有限公司”（ＦＵＬＬ ＣＡＮ ＤＥＶＥＬＯＰＭＥＮＴ ＬＴＤ）于１９９３年１月负责开发。该项目地盘面积２９５．４３平方米，项目总面积２９６９．９２平方米，地价为港币７６００万元，项目建成后时值香港房地产抵潮，同时公司面监急于回收资金归还贷款的紧迫局面，所以公司于１９９６年２月决定将项连同公司一并出售给香港百事达有限公司（ＰＡＣＦＩＣ ＣＨＡＲＴＥＲ ＬＩＭＩＴＥＤ）， 项目产生亏损，亏损额合计为８０００． ６０万元。 ７．本报告期内本公司无重大诉讼、仲裁事项。 八、子公司及关联企业 本集团之主要子公司及关联企业如下： 公司名称 所在地 主营范围 本集团权益（％） 深圳市皇岗建设发展有限公司 深圳 房地产开发 100 深圳市物业工程开发公司 深圳 房地产开发 100 深圳市国贸物业管理公司 深圳 物业管理 100 深圳市国际贸易中心 深圳 贸易 100 深圳市国贸投资公司 深圳 物业管理 100 深圳市房产交易所 深圳 房产交易 100 深圳市国贸旅游公司 深圳 旅游 100 深圳市国贸汽车实业公司 深圳 汽车项目、运输 100 深圳市国贸发展公司 深圳 贸易、工业 100 深圳市国贸广告文化公司 深圳 广告服务 100 深圳市物业建筑工程设计公司 深圳 工程设计 100 海南新达开发总公司 海口 房地产开发 100 上海深圳物业发展有限公司 上海 房地产开发、贸易 100 香港深业地产发展有限公司 香港 房地产开发 100 深圳美林合成纤维有限公司 深圳 合成纤维 75 南京同仁大厦有限公司 南京 房地产开发 55 深圳罗湖大酒店有限公司 深圳 客房、饮食服务 50 深圳国贸天安物业有限公司 深圳 房地产开发、 50 物业管理 深圳国贸广场物业发展有限公司 深圳 房地产开发 50 深圳金罗湖商业城有限公司 深圳 物业管理、 50 大弄商场经营 深圳皇和房地产开发有限公司 深圳 房地产开发 50 深圳物业吉发仓储有限公司 深圳 仓储 50 大连大世界商业中心发展有限公司 大连 房地产开发 45 深圳开利服务有限公司 深圳 空调安装维修 40 深圳国贸中心饮食企业有限公司 深圳 饮食、文化 38.33 娱乐、商业 深圳物方陶瓷工业有限公司 深圳 建筑陶瓷生产经营 26 深圳华晶玻璃瓶有限公司 深圳 玻璃制品 15.83 九、财务报告 经深圳金鹏会计师事务所审计之财务报告见附件一，按境内外不同会计准则计算之利润指标差异对照表见附件二。 十、其他事项 １．公司资料： 股票上市交易所：深圳证券交易所 股票简称：深物业 股票证券代码：００１１ 会计师事务所：深圳金鹏会计师事务所、香港关黄陈方会计师行 法律顾问：深圳市星晨律师事务所杨仁石律师 ２．公司资料查阅方式： 查阅公司资料请与本集团股证事务代表王书斌、徐志军先生联系。 联系地址：深圳市人民南路国贸大厦３９、４２层 联系电话：（０７５５）２２５３０２０ 借此机会，本集团董事会向全体股东和一贯给予热忱支持的社会各界及尽心工作的全体员工表示诚挚的谢意。 深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会 一九九七年四月三十日 审计报告 深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会： 我们接受委托，审计了贵公司一九九六年十二月三十一日的资产负债表及一九九六年度利润及利润分配表、财务状况变动表。这些会计报表由贵公司负责，我们的责任是对这些会计报表发表审计意见。我们的审计是依据中国注册会计师独立审计准则进行的。在审计过程中，我们结合贵公司实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审计程序。 我们认为，上述会计报表符合《企业会计准则》和《股份制试点企业会计制度》的有关规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司一九九六年十二月三十一日的幡状况及一九九六年度经营成果和资金变动情况，会计处理方法的选用遵循了一贯性原则。 深圳市金鹏会计师事务所 中国注册会计师：尚长书 朱月凤 中国．深圳 一九九七年二月六日 会计报表注释 （一）公司概况 本公司系经深圳市人民政府１９９１年１０月２７日深府（１９９１）８３１号文批准，在原深圳市物业发展总公司基础上改组为深圳市物业发展（集团）股份有限公司，持有深圳市工商行政管理局深企法字００１６６号营业执照。注册资本人民币５４１，７９９，１７６．００元。 （二）会计报表编制的主要会计政策 （１）会计制度：执行《企业会计准则》、《股份制试点企业会计制度》并按照有关规定进行帐务处理。 （２）会计年度：采用公历年度。 （３）对外投资：长期投资按实际成本计价，债券投资的投资收益采用成本法计算，股票投资和联营投资的投资收益，股权比例在２５％以下者采用成本法核算，股权比例在２５％至５０％之间者采用权益法核算，股权超过５０％以上者采用合并其报表，纳入合并报表的子公司见会计报表注释（七）。 （４）坏帐损失：采用备抵法中的应收帐款余额百分比法核算，按应收帐款扣除关联企业往来款后的年末余额的３％计提。 （５）存货计价方法：采用永续盘存制裁实际成本法信息，房屋采用个别识别法，其他的采用加权平均法计价，低值易耗品金额较小的采用一次摊销法，金额较大的采用五五摊销法。 （６）外币折算：记帐本位币为人民币，非本位币折算按固汇率即１００美元＝８６０元人民币，１００港币＝１１０元人民币折合记帐本位币。年末外币货币性项目和外币往来款项目，未按年末汇价进行调整。 （７）固定资产及折旧：固定资产以历史成本计价，折旧采用址线法，应计折旧额在扣除５％的残值后按分类折旧率计提，折旧年限和折旧率如下： 固定资产类别 折旧年限 年折旧率 房屋及建筑物 25 3.8% 机器设备 10 9.5% 运输设备 5 19% 办公设备 5 19% 其他设备 5 19% （８）无形资产及递延资产摊销：其中：开办费按５年摊销；出租车车牌费按２５年摊销；房地产开发利息支出按房地产销售分期摊销。 （９）主要税项： 税种 税率 增值税 17% 13% 营业税 5% 3% 所得税 15% 33% （三）会计报表项目注释（以下金额单位均为人民币元） （１）贷币资金 期初数 期末数 其中：现金 5,021,843.78 2,862,819.82 银行存款 175,015,913.16 81,915,866.02 其他货币资金 12,576,204.13 4,110,981.39 合 计 192,613,961.07 88,889,667.23 备注：本年度货币资金减少１０３，７２４，２９３．８４元主要系发放股利及工程开发公司、皇岗建设公司、国贸广场公司投入大量资金进行开发建设，而资金回笼又不及时所致。 （２）短期投资： 项 目 上年期末 本年期末 股票投资 37,107,331.89 52,155,625.79 债券投资 2,056,330.00 1,017,040.00 其他投资 6,193,611.63 3,170,000.00 合 计 45,357,273.52 56,342,665.79 １９９６年１２月３１日股票投资主要项目情况： 股票名称 金额（元） 川长钢 8,171,305.80 川老窑 4,819,051.54 古井贡 3,074,535.32 珠海鑫光 2,090,540.43 恒生银行 1,787,500.00 飞亚达 1,645,751.97 琼民源 1,400,344.88 珠海中富 1,400,344.88 深发展 2,288,650.00 川天歌 2,962,500.00 北方机械 3,465,000.00 （３）应收帐款： 帐龄１年以内的 302,101,528.98元 帐龄１－２年以内的 11,622,328.63元 帐龄２－３年以内的 13,411,639.70元 帐龄３年以上的 38,966,334.36元 合 计 366,101,831.67元 备注：本年度增加162,848,736.22元，主要系房地产市场疲软，资金回收较慢所致。 （４）其他应收款： 帐龄１年以内的 173,452,007.17元 帐龄１－２年以内的 30,180,520.70元 帐龄２－３年以内的 28,162,144.87元 帐龄３年以上的 20,743,735.43元 合 计 252,538,408.17元 （５）存货 库存材料 65,515,213.32元 未完工程 942,733,461.89元 已完工程 516,875,579.58元 合 计 1,525,124,245.71元 （６）待处理流动资产损失： 15,115,392.66元 主要为集团本部已摊销的旧贸易部欠集团本部往来款项14,942,419.86元， 待上级有关部门批复后再作处理。 （７）长期投资 联营投资 1,068,519,582.42 其他投资 10,000,000.00 合 计 1,078,519,582.42 （１）联营投资长期投资的主要项目 股权比例％ 金 额（元） １．深圳国贸饮食公司 38.33 20,154,840.79 ２．深圳国贸天安物业有限公司 50 119,413,982.38 ３．深圳罗湖大酒店 50 22,497,228.50 ４．深圳富临大酒店 12 21,181,023.36 ５．安徽南鹏造纸有限公司 30 13,824,000.00 ６．深圳物业吉发仓储有限公司 50 54,043,456.04 ７．深圳龙珠开发区 50 76,800,000.00 ８．上海塘桥项目 13,410,795.00 ９．郑州康达帝苑 30 22,000,000.00 １０．深圳皇和房地产开发有限公司 16 15,000,000.00 １１．海口美华实业公司 40 10,000,000.00 １２．CHATSWOOD、INVESTMENTDEVZOI OPMENT COLTD 45 14,267,600.00 １３．大连大世界商业中心发展公司 45 30,000,000.00 １４．深圳金罗湖商业城有限公司 50 437,013,081.50 １５．深圳物方陶瓷有限公司 26 8,165,639.97 １６．深圳华晶玻璃有限公司 20 7,600,000.00 １７．深圳大梅沙旅游公司 50 9,180,000.00 １８．广东省华粤房地产公司 8.18 8,780,645.20 （２）其他长期投资项目： 深圳证券市场调节基金 10,000,000.00 （８）固定资产及累计折旧 固定资产类别 期初数 本期增加 本期减少 期末数 房屋及建筑物 221113070.94 47528826.56 1029764.78 267612132.72 机器设备 39605859.21 443000.00 1062567.61 38986291.60 运输设备 97252414.74 6242095.18 3852105.35 99642404.57 办公设备 9870148.16 1968208.18 1415998.45 10422357.89 其他设备 8728893.65 4788767.06 1205234.07 12312426.64 固定资产原值合计 376570386.70 60970896.98 8565670.26 428975613.42 累计折旧 房屋及建筑物 34585397.99 7932604.81 99520.64 42418482.16 机器设备 6215331.42 1231388.45 50393.15 7396326.72 运输设备 17532449.72 16506615.61 2046732.04 31992333.29 办公设备 29656142.96 1963384.27 1038846.24 30580680.99 其他设备 4054501.70 2567227.38 350859.07 6270870.01 累计折旧合计 92043823.79 30201220.52 3586351.14 118658693.17 固定资产净值 284526562.91 310316920.25 （９）在建工程： 工程名称 实际支用数 络筒机 38000.00 汽车维修中心 24680.00 兴宁国贸大厦 431177.10 龙华土地 2021088.86 海口土地 7285620.00 秋长土地 5456843.41 合 计 15257409.37 备注：本期减少 15725536.00元主要是国贸大厦电梯已转为固定资产。 （１０）无形资产 无形资产种类 期初数 期末余额 土地使用权 3880260.78 3902952.35 车牌合用权 56790798.46 55565350.46 人造花岗石技术转让费 10589.98 千瓷粉一次性台布转让费 10083.36 商誉 1392000.00 合计 60671059.24 60880976.15 （１１）递递加资产 项目 期初余额 期末余额 开办费 11230000.49 8454635.77 租入固定资产改良支出 1265511.35 5780399.45 工程借款利息支出 17712523.50 183574021.06 其他递延支出 1691914.54 2354268.57 合 计 31899949.88 200163324.85 备注：本期增加１６８，２６３，３７５．３１主要系工程借款利息支出增加，和将原进入存货中的利息支出调整为递延资产所致。 （１２）短期借款 期末余额 １．担保借款 1030095044.82 ２．抵押借款 65350000.00 ３．信用借款 1250000.00 合 计 1096695044.82 （１３）应交税金 项目 期初欠缴 本期应缴 本期已缴 期末欠缴 增值税 －13868538.95 20730876.04 6520194.32 342142.77 营业税 10524678.26 30303776.77 28844649.71 11983805.32 消费税 16877.76 16877.76 0 城市维 护建设税 149121.99 410901.19 394467.96 165555.22 所得税 48043906.79 28509842.13 17895442.69 58658306.23 个人所得税 （代扣代缴） 13586.87 13586.87 合 计 44879632.72 79955396.13 53685219.31 71149809.54 （１４）预提费用 项 目 金 额 借款利息 10145956.53 未完工程土地增值费 110340291.53 国贸设备维修费 26048086.78 兴业楼工程成本 591760.32 皇洲花园工程成本 9154726.08 其他 2513398.40 合计 158794219.64 备注：本期增加40945972.24元，系归还贷款所致。 （１５）长期借款 折合人民币 担保借款 9959319.00 信用借款 30312826.30 合 计 40272145.30 备注：本期减少12464088.80元，系归还贷款所致 （１６）长期应付款 项 目 金 额 融资租入固定资产租赁费 31442056.59 （１７）其他长期负债 项 目 金 额 出租车司机保证金 14039378.55 职工住房基金 12793395.76 房屋维修基金 568718.30 合 计 27401492.61 备注：本年度增加20748834.32元， 主要系出租车司机保证金和住房周转金增加所致。 （１８）股本 年初数 期末数 国家股 323747714.00 323747714.00 法人股 65200850.00 65200850.00 境外资本股 61459312.00 61459312.00 职工股 122233.00 122233.00 上市公众股 91269067.00 91269067.00 合计 541799176.00 541799176.00 （１９）资本公积金 期末数 284741326.49 （２０）盈余公积 期初数 本期增加数 期末数 482695534.24 72757372.53 555452906.47 备注：本期盈余公积增加系下属子公司税后提取，深业地产由非全资转为全资子公司所致。 （２１）未分配利润 期初数 本期增加 本期减少 期末数 39702474.90 1368238.24 51535603.88 -10464890.74 备注：本期增加数为本年度实现的净利润，本期减少数为下属子公司提取法定盈余公积金28993237.16元，提取公益金10957033.03 元，提取任意盈余公积金11585333.39元。 （２２）财务费用 项 目 金 额 利息净支出 62807202.18元 汇兑净损失 2104217.77元 其 他 36290.37元 合 计 64947710.32元 （２３）其他业务利润 其他业务收入 15175187.36元 减：其他业务支出 5007937.28元 其他业务税金 712437.13元 其他业务利润合计 9454812.95元 备注：本年增加 4524598.88元，主要系下属公司处理材料收入， 租赁收入增加。 （２４）投资收益 项 目 股票投资收益 14533960.32元 债券投资收益 79100.00元 联营投资收益 10524791.95元 合 计 25137852.27元 备注：本年减少32569040.78元，系联营投资收益减少所致。 （２５）营业外收入 项 目 处理固定资产收入 51862.77元 罚没收入 1619355.43元 无户主应付款项 90967.80元 其 他 1299321.11元 合 计 3061507.11元 （２６）营业外支出 项 目 固定资产盘亏 208872.36元 处理固定资产损失 416620.29元 非常损失 483893.50元 罚没支出 1143018.63元 其 他 948884.89元 合 计 3201289.67元 （２７）以前年度损益调整 期末数 -8426074.07元 备注：系调整以前年度少计成本费用。 （四）相同的报表项目在两年比较报表中的数字变动达３０％以上（含３０％）的原因： １．预付帐款：本年增加１８，６１７，３６７．６８元，主要是下属公司预付工程款未结算所致。 ２．应付帐款：本年增加７５，３１２，７５９．６８元，主要系下属公司应付施工单位工程款。 ３．其他应付款：本年减少１５２，２４７，１９７．８１元，主要系归还部份往来款所致。 ４．少数股东权益：本年减少４５，９６７．７６元，主要系深业地产９６年度由集团占８０％之股权变为全资子公司；与此相联系，由深业地产占２５％股权的南京同仁大厦发展有限公司的股权结构发生变化，本集团由占５０％股权变为占５５％股权。 备注：其他报表项目说明见《会计报表注释》（三） （五）资产抵押：截止９６年１２月３１日止，本集团有以下资产之抵押： １．以港币１４，０００，０００．００元作抵押，取得银行１４，０００，０００．００元人民币货款。 ２．以９２年中标的５８个深圳市营运小汽车牌作抵押，取得银行１１，３５０，０００．００元人民币之贷款。 ３．以帐面值为３０，０００，０００．００人民币，评估值为３０，８３７，９５０．００元人民币的南京同仁大厦北楼２９５１平方米的土地，作为抵押取得银行４０，０００，０００．００元人民币之贷款。 （六）其他有必要披露的内容。 １．国贸发展公司：帐龄达３年以上可能成为坏帐的应收帐款和预付帐款共有３０９万元，投资款１０６６万元已无法收回。 ２．国贸中心：帐龄达３年以上可能成为坏帐的应收帐款和预付帐款共有９３１万元，短期投资２９２万元，长期投资５５０万元均存在收不回的可能。 ３．法律诉讼：本集团属下的深圳市国贸发展公司１９９３年进口９，６６５．４８吨螺纹钢，委托湛江市湛兴实业公司代理报关，其与湛江市启明公司，汇盛公司向海关伪报，被海关处罚，同时致使 我公司此批钢材销售推迟。国贸发展公司已向湛江市中级人民法院起诉上述三公司，涉及赔偿额３４，９９９，５８８．８５元，现此案正在由省高级人民法院进行二审。 ４．罗湖商业城系由本公司、中再保、澳举、陆氏集团四方合资兴建，该项目现已竣工结算，本公司剩余的该部份物业帐面价值达４．３７亿元，与现值比较该部份物业将有可能存在损失。 （七）纳入合并报表的子公司 母公司持 公司名称 所在地 业务性质 有股权比例％ １．深圳市物业工程开发公司 深圳 房地产开发 100 ２．深圳皇岗建设发展有限公司 深圳 房地产开发 100 ３．深圳市国贸物业管理有限公司 深圳 物业管理 100 ４．深圳市国际贸易中心 深圳 贸易 100 ５．深圳市国贸投资公司 深圳 商业、贸易 100 ６．深圳市物业发展管理公司 深圳 物业管理 100 ７．深圳市房产交易所 深圳 房地产交易 100 ８．深圳市国贸旅游公司 深圳 旅游 100 ９．深圳市国贸汽车实业公司 深圳 汽车项目 100 １０．深圳市国贸发展公司 深圳 贸易、工业 100 １１．深圳市国贸文化广告公司 深圳 广告服务 100 １２．深圳市物业建筑工程设计公司 深圳 工程设计 100 １３．海南新达开发总公司 海口 房地产开发 100 １４．上海深圳物业发展有限公司 上海 房地产开发、贸易 100 １５．南京深圳物业发展有限公司 南京 房地产开发 100 １６．大连深圳物业发展有限公司 大连 房地产开发 100 １７．广州深圳物业发展有限公司 广州 房地产开发 100 １８．湛江深圳物业发展有限公司 湛江 房地产开发 100 １９．香港深业物业发展有限公司 香港 房地产开发 100 ２０．深圳美林合成纤维有限公司 深圳 工业 75 ２１．深圳国贸广场物 业发展有限公司 深圳 房地产开发 50 ２２．深圳中佳达鞋业有限公司 深圳 工业 52.5 ２３．深圳市国贸信息科 技法发展有限公司 深圳 服务 100 深圳市物业发展（集团）股分有限公司 除税前溢利润节表 截至１９９６年１２月３１日止年度 （金额以人民币计算） 千元 经中国核数师审核之除税前溢利 61783 物业销售成本计算差异 （10999） 利息少提 （6789） 投资物业折旧冲回 4002 应占联营公司所得税计提 （1924） 证券投资损失准备 （1394） 销售确认处理差异 （1083） 商誉摊销 584 其他资产摊销少提 （454） 坏帐准备计提 （170） 其他 188 经国际会计师审计核之除税前溢利 43744 深圳市物业发展（集团）股份有限公司 资产净值调节表 １９９６年１２月３１日止 （金额以人民币计算） 千元 经中国核数师审核之资产净值 1371529 投资物业折旧冲回 23458 确认销售成本计算基准的差异 （13970） 坏帐准备计提 （12717） 投资减值准备 （5589） 商誉摊销 （1392） 开办费用摊销 （2844） 其他 6415 经国际会计师审核之资产净值 1364890 资产负债表 １９９６年１２月３１日 企业名称：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元 本公司 本集团 附注 资产数 年初数 年末数 年初数 年末数 流动资产： 货币资金 70327731.53 13292491.93 192613961.07 88889667.23 1 短期投资 30998342.45 20276532.45 45357273.52 56342665.79 2 应收票据 3187215.47 3187215.47 应收帐款 144289523.55 250439909.28 203253095.45 366100831.67 3 减：坏帐准备 4046405.76 5797073.46 5525935.66 8552625.49 应收帐 款净额 140243117.79 244642835.83 197272159.79 357549206.18 预付货款 7056700.34 5635395.09 33262038.36 51879406.04 其他应收款 597001988.37 659829627.97 197006546.81 252536408.17 4 待摊费用 180582.03 5819949.33 5157821.86 存货 241179619.96 209044922.87 1733734594.43 1492588942.71 5 待处理流动 资产净损失 14942419.86 3796612.77 15115392.66 6 流动资 产合计 1086988052.47 1167664226.01 2412505351.55 2323248726.11 长期投资 长期投资 1337697140.46 1378818574.32 1171457834.23 1078519582.42 7 固定资产 固定资 产原价 181619400.07 227289834.49 376570386.70 428975615.42 8 减：累计折旧 37487388.81 46116070.36 92045823.79 118658693.17 固定资 产净值 144132011.26 181172764.13 284526562.91 310316920.25 在建工程 14347144.72 30982945.37 15257409.37 9 固定资产清理 1010898.45 156496.82 待处理固 定资产损失 28525.00 423283.83 固定资 产合计 158507680.98 181173764.13 316943690.56 325730826.44 无形资产及递延资产 无形资产 60671059.24 60880976.15 10 递延资产 54644309.37 31899949.88 200163324.85 11 无形资产及递延资产总计 54644309.37 92571009.12 261044301.00 其他资产 125463.79 资产合计 2583192873.91 2782300873.83 3993477885.46 3988668899.76 负债及所有者权益 流动负债 短期借款 815050000.00 883620000.00 1076951171.39 1096695044.72 12 应付票据 6000000.00 应付工资 25000.00 应付帐款 45496592.11 44190405.58 105786765.68 181099525.36 预收货款 191977978.18 251021783.57 434109541.57 429934612.65 应付股利 113293888.95 29442932.90 74254469.50 80455404.71 应交税金 42751221.76 43305625.89 44879632.72 71149809.54 13 其他应付款 75363329.32 101592061.61 566590625.90 414343428.09 其他未交款 230983.30 255583.23 265857.78 344801.91 预提费用 77030787.66 100620236.87 117848247.40 158794219.64 14 应付福利费 28355107.22 25360086.75 32388252.83 32608438.65 一年内到期的长期负债 93158.00 其他流动负债 1914628.03 流动负 债合计 1389549888.50 1479408716.40 2453074544.64 2473458071.40 长期负债 长期借款 52736234.10 40272145.30 15 长期应付款 31442056.59 31442056.59 16 其他长期负债 6652658.29 27401492.61 17 长期负债合计 99830948.98 99115694.59 其他负债 筹建期间汇兑收益 递延投资收益 负债合计 1389549888.50 1479408716.40 2543905493.66 2572573765.90 少数股东权益 90534542.40 44566615.64 股东权益 股本 492544705.00 541799176.00 541799176.00 541799176.00 18 资本公积 281639063.00 281639063.00 294849664.26 284741326.49 19 盈余公积 393588933.01 395405631.09 482695534.24 555452906.47 20 其中：公益金 79030290.43 73876160.14 未分配利润 25870284.40 84048287.34 39702474.90 -10464890.74 21 股东权 益合计 1193642985.41 1302892157.43 1359037849.40 1371528518.22 负债及股 东权益合计 2583192873.91 2782300873.83 3993477885.46 3988668899.76 利润及利润分配表 １９９６年度 企业名称：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元 项目 本公司 本集团 附注 上年实际 本年实际 上年实际 本年实际 一、主营 业务收入 317554797.78 228296822.75 1035801994.16 969978540.01 其中： １．房地产 243593332.02 169569846.51 477215930.72 567297516.48 ２．商品 18949773.89 344428310.89 172912902.64 ３．房屋租 赁和管理 55011691.87 58726976.24 102590016.70 62947772.77 ４．运输及饮食服务 77517556.92 89957057.77 ５．其他 34250178.93 76863290.35 减：营业成本118748190.27 93739876.62 651734931.23 694873041.46 其中： １．房地产 94115306.78 87437102.06 239692618.01 432485250.09 ２．商品 17916623.31 283890104.73 122017862.06 ３．房屋租 赁和管理 6716260.18 6302774.56 47820312.89 19214932.82 ４．运输及饮食服务 60959742.78 67987508.24 ５．其他 19372152.82 53167488.25 销售费用 888907.05 720027.00 15632005.45 15469651.44 管理费用 38614829.34 37545679.11 115503746.37 119375230.60 财务费用 22048324.98 24060311.71 46980827.44 64947710.32 22 营业税 金及附加 15527461.27 11505269.29 39088029.64 39557033.51 二、主营业 务利润 121727084.87 60725659.02 166862454.02 35755872.68 加：其他业务利润 4930214.07 9454812.95 23 三、营业利润121727084.87 60725659.02 171792668.10 45210685.63 加：投资收益 53163356.43 11489149.96 57706893.05 25137852.27 24 营业外收入 1363600.00 13897.43 6169583.29 3061507.11 25 减：营业外支出 685056.87 1169096.90 1891700.47 3201289.67 26 分给外 单位利润 21141838.04 671450.86 加：以前 年度损益调整 11608709.98 -4642397.22 13762637.28 -8426074.07 27 四、利润总额166035856.37 66417212.29 246868630.39 61782681.27 减：所得税 18961206.22 8239209.35 31809386.22 28509842.13 少数股东损益 72288.11 31904600.90 五、净利润 147074650.15 58178002.94 214986956.06 1368238.24 加：年初未分配利润 30717937.87 39702474.90 下属公司上交利润 六、可分配的利润 245704893.93 41070713.14 提取法定公盈余公积 21498695.61 28993237.16 提取公益金 21498695.61 10957033.03 七、可供股东分配的利润 202707502.71 1120442.95 提取任意法定公积金 64496086.81 11585333.69 已分配普通股股利 98508941.00 八、未分配利润 39702474.90 -10464890.74 其中：分红基金 39702474.90 财务状况变动表 １９９６年度 企业名称：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 单位：人民币元 流动资金来源手运用 本公司 本集团 一、流动资金来源 １．本年净利润 56178002.94 1368238.24 少数股东本期损益 31904600.90 加：不减少流动资金的费用和损失 （１）固定资产折旧 8628681.55 28206992.81 （２）无形资产、递延资产 及其他资产摊销 7084000.00 20732120.22 （３）固定资产盘亏 （减盘盈） 208872.36 （４）清理固定 资产损失（减收益） 28525.00 564757.52 （５）递延税款 小计 73919209.49 82785582.05 ２．其他来源 （１）固定资产清理收入（减：清理费用） （２）增加长期负债、发 行公司债、增加其他负债 20748834.32 （３）收回长期投资 92938251.81 （４）对外投资转出固定资产 （５）对外投资转出无形资产 （６）资本净增加 51071169.08 62658034.46 （６）少数股东权益资本净增加额 -45967926.76 小 计 51071169.08 62658034.46 流动资金来源合计 124990378.57 213162775.88 二、流动资金运用 １．利润分配 （１）提取法定公积金 28993237.16 （２）提取法定公益金 10957033.03 （３）提取任意公积金 11585333.69 （４）已分配股利 小计 51535603.88 少数股东利润分配 32792668.75 ２．其他运用 （１）固定资产和在建 工程净利增加额 31323289.70 36679690.72 （２）增加无形资产、 递延资产及其他资产 61728309.37 189330875.89 （３）偿还长期负债 12464068.80 （４）增加长期投资 41121433.86 小 计 134173032.93 238474655.41 流动资金运用合计 134175032.93 322802928.04 流动资金净增加额 -9182654.36 -109640152.16 流动资金各项目的变动 本公司 本集团 二、流动资产本年增加数 １．货币资金 -57035239.58 -105724293.84 ２．短期投资 -10721810.00 10985392.27 ３．应收票据 ４．预付帐款 -1421305.25 18617367.68 ５．应收帐款净额 104399718.03 159822046.39 ６．其他应收款 62827639.60 55531861.36 ７．待摊费用 -180552.03 -662127.47 ８．存货净额 -32134697.09 -241145651.72 ９．待处理 流动资产损失 14942419.86 11318779.89 １０．一年内到期的长期负债 １１．其他流动资产 流动资产增加净额 80676173.54 -89256625.44 二、流动资产增加净额 １．短期借款 68570000.00 19743875.52 ２．预收货款 59043805.39 -4174928.92 ３．应付帐款 -1306186.53 75512759.68 ４．应付股付 -83850956.05 6200935.21 ５．应付福利费 -2995020.47 220185.82 ６．应付票据 6000000.00 ７．应交税金 554404.13 26270176.82 ８．其他未交款 24599.93 78964.13 ９．其他应付款 26228732.29 -152247197.81 １０．预提费用 23589449.21 40945972.24 １１．一年内到期的长期负债 93158.00 １２．应付工资 25000.00 １３．其他流动负债 1914628.03 流动负债增加净额 89858827.90 20383526.72 |
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