中华企业股份有限公司人民币股票招股说明书
| 日期：1998.12.05 08:00 | http://www.stock2000.com.cn 中天网 |
中华企业股份有限公司本次公开发行每股面值１元的人民币普通股，其中：法人股５００万股，个人股１５００万股（含内部职工股１９０万股）。 发行价格为每股人民币６．５０元。 本公司股票发行期为１９９３年８月６日至１９９３年９月３０日。 本公司本次发行的股票已得到上海证券交易所的上市承诺。 投资人在作出认购本公司股票的决定之前，应仔细阅读本招股说明书。 一、释义 本招股说明书中，下列简称的含义是： １、原公司：指中华企业公司，亦称发起人 ２、公司：指中华企业股份有限公司，亦称发行人 ３、公司职工：指中华企业股份有限公司的在册职工 ４、股票：指公司本次发行的记名式普通股股票 ５、元：指人民币单位 二、绪言 本招股说明书根据《股票发行与交易管理暂行条例》、《上海市股份有限公司暂行规定》及《上海市证券交易管理办法》等有关规定编制，经上海市证券管理办公室沪证办（１９９３）６４号文核准。公司筹委会成员已通过本招股说明书，确信其中没有重大遗漏或误导，并对其真实性、准确性、完整性负个别的和连带的责任。 新发行的股票是根据本说明书所载明的资料申请发行的。除本公司和承销商外，没有委托或授权任何其他人提供未在本说明书中列载的信息和对本说明书作任何解释或者说明。 本招股说明书提醒投资人自行负担买卖公司股票所应支付的税款，发行人、推荐人和承销商对此不承担责任。 三、发售新股有关当事人 １、公司及其筹建负责人 公司名称：中华企业股份有限公司 筹建负责人：盛新健 联系人：邱启荣 王凯红 公司所在地：上海浦东大道１７００弄１７号 电话：３２９９２５０ 传真：０２１－３２９０８１５ ２、承销商： 公司名称：上海海通证券公司 法定代表人：汤仁荣 联系人：龚敏捷 朱汉忠 地址：上海北海宁３０号 电话：３０６３０７０ 传真：０２１－３２４８９３８ ３、上市推荐人： 上海海通证券公司 ４、公司及承销商的律师事务所和经办律师 律师事务所：上海市浦东涉外律师事务所 经办律师：毛柏根 高 日易 地址：上海即墨路９５号 电话：８８７２３７６ 传真：０２１－８８７１８５０ ５、会计师事务所和经办注册会计师 会计师事务所：立信会计师事务所 注册会计师：潘华恭 朱志雨 地址：上海高安路１８弄２０号 电话：４３７５５４４ 传真：０２１－４３３１４００ ６、资产评估机构和经办评估人员 资产评估机构：上海光华会计师事务所 注册会计师：陈宏梁 童俊杰 地址：上海江西中路２４６号６１８室 电话：３２９２２８９ 传真：０２１－３２３９７８２ ７、资产评估确认机构 上海市国有资产管理局 ８、收款机构 上海海通证券公司 ９、股票登记机构 上海证券交易所 四、发行情况 股票类型：本次发行的股票为人民币股票，均为记名式普通股股票。 发行日期：１９９３年８月６日至１９９３年９月３０日 发行地区：上海市 发行对象：符合规定的社会法人和自然人 承销方式：包销 每股面值：１元 每股发行价：６．５０元 溢价测算方法： 每股税后利润＝９３年税后利润总额／股本总额＝４１８９万元／７８６３万元＝０．５３元 市盈率＝每股发行价／每股税后利润＝６．５元／０．５３元＝１２．２６倍 发行价＝每股税后盈利×市盈率＝０．５３元×１２．２６倍＝６．５０元 发行量：２０００万股 发行总市值：１３０００万元 发行费用：预计１５０万元（包括承销费、律师见证费、财务审计费、资产评估费等） 发售方法：见８月６日报纸上刊登的《上海市１９９３年股票认购证发售办法》 交款时间：另行公告 上市交易所名称：上海证券交易所 预计上市日期：本股票已向上海证券交易所提出上市申请，公司内部职工持股将于公司股票上市后一年半后上市。公司社会法人持股部分自公司内部职工持股部分上市之日起分期上市交易。 五、风险因素与对策 投资者在评估本公司此次发行的股票时，应特别认真地考虑下述各项风险因素： １、风险因素 （１）投资经营风险 房地产业具有投资大、周期长、见效慢的特点，巨额投资过程中，将遇到开发建设成本变化、银行贷款利率变化和产品销售市场变化三方面的风险。例如：占工程造价５０％以上的原材料价格上涨和料差的增加直接影响到产品成本和利润；产品开发如忽视市场调查，不了解市场发展变化趋势，因产品地段、规格、样式、价格等原因而难以站稳市场，也将影响投资效益的提高；项目投资还将受到土地资源、规划设计、市政配套等环境条件的限制，使投资风险增大。此外，商品建筑作为特殊产品，其使用价值过程很长，能否做好产品售后经营管理，取信于客户，也会对投资经营产生很大的影响。 （２）行业风险 目前，在上海市注册的房地产企业已超过１３００家，房地产市场竞争激烈，主要表现在开发产品的品种与质量，经销手段和艺术，售后管理服务的优劣，企业内部管理机制的高低等。 房地产行业本身也有一个产业结构合理安排的问题，如果仅仅限于项目开发经营和管理，忽视多方位多渠道地开展其它多种经营活动，很难抵御市场经济风险的冲击。 此外，房地产行业还受到金融行业、建材行业等的连带影响，这些行业的变化也将给房地产行业带来很大的风险。 （３）政策风险 房地产的发展依赖于国民经济的增长，因而也最容易成为国家宏观调控的主要对象。主要表现在：从国家一系列政策上，对房地产业的固定资产规模和信贷发放加以调整和限制。 例如对企业采取控制投资规模，提高信贷利率、增加产品税收、改变土地出让方式等的政策，对企业开发经营项目的经济效益带来很大的影响。 房地产业开发的项目同时兼有经济和社会两种效益，开发企业除必须向政府交纳利税外，每年还必须向政府提供一定比例低于成本价的廉价商品房，企业为此需补贴一部分费用。同时，政府有可能对一些商品房采取最高限价的措施和政策。 ２、风险对策 （１）公司确立了以资金管理为主导，以销定产的业务方针，加强公司的资金管理，强调对每个开发建设项目效益的可行性分析，降低成本，提高投资效益；重视房地产市场信息，开发产品注重品种与质量，重点放在浦东新区和城市旧区改造上，开发规模完成３０万平方米以上，企业固定资产递增率保持在１５％以上，年利润递增１０％以上，完善商品房售后管理体制。 （２）积极开展多种经营，采用以房入股、参股和控股的方式，提高公司投资效益。在经销、建材、咨询、旅游、工贸等领域内，开拓新的经济实体，形成一业为主，多种经营的全方位多功能集团化企业，使企业进一步走向市场。 （３）针对近几年房地产企业增加快，集中投入量大，未来几年将出现销售高峰的特点，公司对已投和将投的项目，按轻重缓急进行合理安排，分期投入，真正做到有投入有产出，防止产生大起大落现象。 （４）不断充实提高企业内部经营管理激励机制，按转换机制要求，严格执行企业工作、管理和科技三大标准，进一步精简机构和人员，搞活企业内部用工和分配制度，努力保持企业在行业中的领先地位。 六、募集资本的运用 资金投向、规模、建设周期与费用估算 公司发行股票，筹集资金主要用于建造商品房、侨汇房。投资地点主要是旧城区的简危房改建及浦东新区的开发。按照公司的总体规划，下列项目的建设总投资约７．９９亿元，，预计建成后总利润３．１亿元，建设周期分别为２－３年不等，到１９９７年底之前分期建成。９３年须投入资金１．３亿元左右。 （资金投向及效益预测表见下）上述所列项目的建成，有利于加快改变上海城市住宅面貌，为市民提供更多的商品房，大幅度提高公司的经济效益和经济实力。 七、股利分配政策 １、股利分配的一般政策： 公司股票收益的分配实行同股同利政策。税后利润的分配必须按下列顺序进行； （１）弥补亏损 （２）提取法定盈余公积金 （３）提取公益金 （４）提取任意盈余公积金 （５）支付股利 关于弥补亏损的数额，公积金、公益金的计提比例，以及股利率的确定，均由董事会依据有关法律法规和公司章程的规定，并视公司经营情况提出分配方案，经股东大会批准后实施。 ２、公司发行的股票采用只计红利，不计股息的收益分配方式。红利可以采用现金或股票的形式支付。红利可以采用现金或股票的形式支付。 ３、董事会预计每一年度的股利将于次年六月或之前派付。 公司拟将１９９３年的红利按实际月份计算，并入下一年度一并向股东发放。 八、公司及公司主要成员的情况 １、公司的名称：中华企业股份有限公司 ２、公司筹建登记日期：１９９３年７月２９日 ３、公司注册地：上海浦东大道１７００弄１７号 ４、公司的历史情况简介： 原公司是上海解放后第一家从事房地产开发经营业务的国营企业，创建于１９５４年。原公司主要经营商品房、侨汇房及私房买卖、租赁、装修、装潢等业务。五十年代率先在市内建造和出售了第一批侨汇房——华侨公寓、华侨新村。７９年以后又先后营建了宛南华侨新村、中华别墅、平华园、民华小区、宝石公寓等侨汇房、商品房。原公司营建项目遍布上海１３个市区，并扩展到市郊和部分外省市。原公司在上海市房地产行业中具有一定的地位，有较高社会知名度。被列为第一批推行承包经营责任制的试点单位。９０、９２年被评为市级文明单位，９１年被评为上海市先进企业、市民主管理先进企业，获得市企业管理优秀成果奖和工程质量“黄浦杯”奖。原公司９２年获市建行颁发的信用特级企业和９１年市建委颁发的城市综合开发二级公司（享受一级待遇）证书。 ５、公司组织结构和内部管理结构（图示） 股东大会 ├────监事会 董事会 │ 总经理 │ ┌──────┼─────┬────┐ 副总经理 总工程师 总会计师 总经济师 ────────────────┘ 办 行 劳 财 投 开 经 总 公 政 动 务 资 发 营 工 室 管 人 部 经 建 销 程 理 事 营 设 售 师 部 部 部 部 部 室 ６、公司在册职工人数：９８７名 其中：（１）生产人员２９８名；（２）专业技术人员４４８名；（３）管理与行政人员１３９名；（４）其他人员１０２名。 ７、公司的经营业务范围： 主营：房地产开发、经营、危旧房改造、私房买卖、经租及代理经租。 兼营：商品住宅的物业管理，房屋内外装修装潢，建筑材料及设备、咨询服务等。 ８、公司主要产品、销售及市场情况 原公司根据不同历史时期海内外侨民的住房要求，开发兴建了各具特色的侨汇房，包括６０年代初上海第一批侨汇住宅——华侨公寓、华侨新村；８０年代的侨汇大楼——马华大楼、峰华大楼，侨汇小区——平华园、宛南华侨新村、中华别墅；９０年代的高级侨汇住宅——宝石公寓、金鹿公寓；开发新建了一批适应不同市民需要的普通商品房，包括民华住宅小区、李园住宅小区、泾华住宅小区、东园大楼、通华大楼等；开发经营部分综合办公楼宇——光明大厦、聚兴盛大楼、石油大厦等。 公司开发经营各类商品房历史悠久，已基本形成了从开发、经营和售后管理一整套生产服务机制，具备了开发经营普通商品住宅和高级商品住宅，单体开发经营和成片开发经营，一般规格样式和多种规格新颖样式的综合营建能力。 公司要在今后的上海房地产市场站稳脚跟，关键在于立足浦东新区的开发和城市旧区改造，已着手开发项目包括淮海路“钱家塘”旧区改造项目——“新上海国际商城”；新建住宅小区——“华宝”、“虹光”、“虹梅”等项目。 在开发建设的同时，为确保公司固定资产的增值，增加公司的收入，公司已将中华别墅、峰华大楼、聚兴盛大楼、光明大厦等部分产业留作经租，面积逾万平方米。 此外，积极开展多种投资经营活动，公司与同行的古北联合发展公司等十家经济实体，以及万国、申银等证券公司进行广泛地投资及合作。 ９、公司业务收入的主要构成（１９９２年） 公司业务收入的主要构成比例： 商品房销售收入约占８６％； 房屋经营出租约占８％； 投资收益约占６％。 １０、公司高级管理人员按公司章程（草案）董事会人选共设７名，现推荐６名，缺额１名（待国有资产管理部门推选产生）；监事会人选共设３名，缺额１名（待原公司商定后推选产生）。 以下由原公司推荐的董事、监事及高级管理人选，尚需经首届股东大会通过后予以确认。 盛新健先生，４３岁，大专文化程度，经济师，现任中华企业公司经理、华宝房地产发展公司董事长、中顺房地产发展公司董事长，曾任上海市房产管理局宣传处处长、《房地产报》社总编、上海市房屋修建公司党委书记。 张宝堂先生，５８岁，大学文化程度，高级政工师，现任中华企业公司党委书记、鼎达房地产发展公司董事长，曾任上海市房产管理局组织处处长。 孙耀祖先生，５１岁，大学文化程度，工程师，现任中华企业公司副经理，鼎达房地产发展公司副董事长，曾任昆明军区空军后勤部设计室处长，中外合资马华大楼管委会主任。 朱胜杰先生，３８岁，大专文化程度，经济师，现任中华企业公司副经理、中顺房地产发展公司董事，曾任上海市房地产管理局组织处副处长、中华企业公司党委副书记。 邱启荣先生，４５岁，大专文化程度，会计师，现任中华企业公司总会计师、中顺房地产发展公司总经理，曾任中华企业公司副经理、财务部经理。 朱建中先生，４５岁，大学文化程度，工程师，现任中华企业公司总工程师、华宝房地产发展公司董事，曾任中华企业公司工程建设部经理、光明大厦筹建处副经理。 沈子文先生，５６岁，大专文化程度，经济师，现任中华企业公司协理员、新上海国际商城发展公司董事副总经理，曾任上海市特种用房经营部经理、中华企业公司副经理。 李舒菁女士，４３岁，大专文化程度，政工师，现任中华企业公司工会主席，曾任上棉十一厂车间党总支书记、中华企业公司党委办公室副主任。 九、股东权利及义务 １、股东权利： （１）按公司规定的条件参加股东大会并行使表决权； （２）按有关规定及公司章程享有转让股份，分得红利以及优先认购新股等权利； （３）监督公司的经营并查阅章程、会计报告； （４）公司终止依法取得公司剩余财产； （５）公司章程规定的其他权利。 ２、股东义务： （１）遵守公司章程； （２）按规定缴纳股金，不得退股； （３）承担公司经营亏损或破产的有限经济责任； （４）不从事损害公司利益的活动； （５）公司章程规定的其他义务。 十、经营业绩 近十年来，原公司累计开发商品住宅已逾６０万平方米，尤其是８８年以来，原公司累计完成利润３５９４万元，是原计划的３．１７倍，资产增值提前两年实现翻番目标，年人均创利保持在１０万元以上。原公司通过几十年的开发经营，留下了自己的产业，如：中华别墅、聚兴盛办公大楼等。目前公司已建立了一套完整的经租机构，培养了一批专业经营管理人员，具备了丰富的管理经验。在企业管理方面原公司已建立了适用房地产开发经营管理一套完整的运行机制，真正确定了以资金管理为主导的业务方针，企业树立全面质量管理意识，突出抓好住宅工程质量和管理工作质量，重视房地产市场的研究和利用，以销定产，不断满足城市建设发展和改善人民居住条件的需要。 原公司广泛开展横向联营等经济活动，已向十几家不同类型的经济实体进行投资经营，主要包括： １、投资上海古北新区联合发展公司１２００万元； ２、投资上海万国证券公司１０００万元； ３、投资新上海国际商城发展公司７５０万元； ４、投资上海华业房地产发展有限公司７１３万元； ５、投资上海兴业房产股份有限公司１５１万元； ６、投资上海国泰房地产发展有限公司３６０万元； ７、投资上海申银证券公司１２５万元；； ８、投资上海东南对外房产发展有限公司１００万元； ９、投资上海金城房地产投资咨询公司１００万元。 １９９０年至１９９３年４月期间原公司的经营状况如下： 经营状况 单位：万元 时期／项目 １９９０年 １９９１年 １９９２年 １９９３年１－４月 商品销售收入 ５７６５ １１４１５ ４６８７ １０９６ 成本、税金及 其他支出 ５０３７ １０２１１ ３０４９ －９９４ 利润总额 ７２８ １２０４ １６３８ ２０９０ 税后利润 ３３９ ３６２ １５１０ １１６５ 以上财务状况，录自［信会师报字（９３）第５４５号］ 资金投向及效益预测表 序 投资项目 地区 面积 总投资额 开工期 竣工期 利润 ９３年投入资金 94年投入 (平方 (元) (元) 已投入 还需投入 资金(元) 米) １ 古北三期 古北路 水城路 ５万 ２亿 93.9 95.12 3年利 5000万 5000万 5000万 润2.5亿 2 六里高层 浦东六 1.54万 0.55亿 93.4 95.10 868万 500万 1300万 1000万 里乡 3 静华大楼 静安寺 3万 1.3亿 93.11 96.12 年经租利 800万 4200万 5000万 附近 润2340万 4 康吉大楼 天目中 0.8万 0.14亿 92.12 96.1 年经租利 500万 500万 400万 路新客 润1440万 站附近 5 明华小区 杨高路 4.7万 1亿 93.7 95.12 800万 300万 700万 1000万 (第1期) (内环 线内) 6 提蓝桥旧 海门路 5.56万 1.8亿 93.10 96.10 不低于 500万 1000万 1000万 区改建 长治路 300万 7 大达大厦 东大名 4万 1.2亿 94.1 97.1 不低于 500万 1000万 海门路 300万 合计 24.6万 7.99亿 3.1亿 7600万 13200万 14400万 十一、股本 １、本次发行后公司股份的结构如下： 股本构成表 资本总额：７８６３万元 每股人民币：１元 股数：７８６３万股 其 中 国家持股 法人持股 个人持股 金额 比例％ 资金来源 金额 比例％ 资金来源 金额 比例％ 资金来源 5863 74.6 资产折股 500 6.35 现金 1500万元 19.05 现金 万元 万元 (含内部职 (占公开发 工持股190 行股份的 万元) 9.5%) ２、本次发行后净资产总额：２１７８９万元。 ３、本次发行前每股净资产：１．５０元。 ４、本次发行后每股净资产：２．７７元。 十二、债项 １９９３年４月３０日 １、银行短期借款 摘要 金额 到期日 利率 担保单位 建行二支行贷款 ７３０万元 ９３．７．１５ ７．２‰ 上海房产经营公司和上海华 业房地产发展有限公司担保中信上海分行贷款２６２０万元９３．７．２０ ７．２‰ 上海房产经营公司和上海兴 业房产股份有限公司担保市财政贷款 ５００万元 ９３．５．３ ６．８‰ 不需担保 交通银行贷款 １０００万元 ９３．８．２０ ６．７５‰上海房产经营公司担保 中信淮办贷款 ２７００万元 ９３．７．２８ ７．２‰ 上海房产经营公司担保 建行浦东分行贷款２５０万元 ９３．７．５ ７．４２‰上海房产经营公司担保 建行浦东信托融资２０００万元９３．８．１３ 约７．２‰由上海新世纪投资服务公司 作资信评估 合计 ９８００万元 ２、预收房款１９９３年４月３０日 摘要 金额（元） 房屋交付期 泾华新村 1100000.00 已交付 建国东路 19186139.40 93.12 六里高层 7140000.00 95.10 虹光新村 7000000.00 95.4 辉光大厦 10822522.00 94.2 长风新村 1985900.00 已交付 古北金鹿 42413218.85 93.12 古北广场大厦 21282769.08 93.12 光明大厦 5027818.00 94.2 其他 32835946.79 合计 148794314.12 十三、主要固定资产 摘要 地 址 原值(元) 净值(元) 用途 面积(平方米) 马华大楼 大连西路280号 218127.00 218127.00 出租 128 石门二路 石门二路120-124号 319826.25 149673.49 联营 270 中华别墅 虹桥路1167弄 2142519.94 1532864.93 出租 4799 嘉善路 嘉善路169弄5号 217037.49 163777.59 出租 242 峰华大楼 赤峰路305号 942400.00 772768.01 出租 782 聚兴盛大楼 江西中路246号 1338784.47 1252209.67 出租 1006 聚兴盛大楼 江西中路246号 2559057.87 2365260.05 自用 1731 其他 1701460.87 1192415.90 合计 9439213.89 7647096.64 备注:按房产行业会计制度,企业经租用房在资产负债表中列为流动资产. 十四、资产评估主要情况 以下资料摘录于沪光会字（９３）第５８０号资产评估报告，并由国有资产管理局予以确认。 资产评估升值情况一览表 资料时间：１９９３年４月３０日 单位：元 类别 账面 账面 调整后 调整后 评估 评估 与净值差异 价值 净值 原 值 净 值 原值 净值 １ ２ ３ ４ ５ ６ ７ ８=(７-５) ９=(７-５) 房屋、 30970 27330 30970 27330 15920 8935 -1939566.54 -67.31％ 建筑物 11.12 60.54 11.12 60.54 00.00 04.00 机器、 8850 5363 8805 5363 12139 7099 173523.29 32.35％设备 06.89 92.03 06.89 92.03 65.07 15.32 长期 101578 101578 98116 98116 113584 113584 15467446.43 15.76％ 投资 437.73 437.73 564.73 564.73 011.16 011.16 流动 241985 241985 243051 243051 255756 255756 12705383.22 5.23％ 资产 798.92 798.92 138.65 138.65 521.87 521.87 无形 36227 36227 3622700.00 资产 00.00 00.00 专项 资产 资产 347541 346833 345145 344437 375769 277160 30129496.40 8.75％合计 754.66 689.22 221.59 155.95 198.10 012.09 其中： 非经营 性资产 负债 294919 294919 276289 276289 277160 277160 870862.50 9.15％ 963.87 963.87 149.59 149.59 012.09 012.09 视同 14977 14977 95160 95160 95160 95160 负债数 37.00 37.00 83.24 83.24 83.24 83.24 净资产 51124 51124 59339 58631 89093 87890 29258633.90 49.90％ 053.79 053.79 988.12 923.12 102.77 557.02 全部资产账面净值５８，６３１，９２３．１２元 全部资产评估净值８７，８９０，５５７．０２元 增 值 ２９，２５８，６３３．９０元 增值率 ４９．９％ 主要评估方法： 房屋建筑物－－现行市价法 机器设备－－现行市价法 十五、主要财务会计资料 以下报表均录自〔信会师报（９３）第５４５号〕 １、资产负债表 资产负债表 单位：元 1990年 1991年 1992年 1993年 12月31日 12月31日 12月31日 12月31日 资产 流动资产 182372560 120740914 169207951 241985799 长期投资 27774662 28735826 60529280 101578438 固定资产 3264512 3270944 3212969 3269452 资产总计 213411734 152747684 232950200 346833689 负债及股东权益 流动负债 150085364 100416763 168812838 288258500 股东权益 63326370 52330921 55978161 50415988 未分配利润 8159201 8159201 负债及权益 213411734 152747684 232950200 346833689 ２、利润表 利润表 单位：元 项目 1990年 1991年 1992年 1993年1月－4月 1.主营业务收入 57648777 114150024 46869016 10963388 减：营业成本 46398979 99484251 35628043 9610679 营业税金 2121145 3920211 2257633 652461 2.主营业务利润 7128653 10745562 7996906 700248 加：其他业务利润 92117 1376157 284800 4782 3.营业利润 7220770 12121719 8281707 705030 加：营业外收入 122091 1641 29245 20255101 减：营业外支出 63948 79140 89983 56609 4.利润总额 7278913 12044220 16380170 20903522 5.所得税、两金 、及其他 3893181 8242576 5231800 9249862 6.税后利润 3385732 3619644 15102066 11653660 备注：企业所得税１９９０年至１９９２年按承包核定数交纳；１９９３年承包结束，１－４月按３３％交纳。企业改为股份制后，享受股份制企业的所得税率。 １９９２年主营业务利润包括工程结算利润、私房收购出让利润及平价房补贴亏损。税后利润中包括８，１５９，２００元未及时结算利润。 十六、盈利预测 公司改制为股份有限公司后，１９９３年至１９９４年盈利预测如下： 单位：万元 项目时期 １９９３年 １９９４年 销售收入 １００６７ １７２２９ 销售税金 ５８１ １０３５ 销售成本及其他 ３８３９ ９１３１ 利润总额 ５６４７ ７０６３ 所得税 １４５８ １０５９ 税后利润 ４１８９ ６００４ 以上预测录自〔信会师报字（９３）第５４６号〕。 以上预测均以工程建设项目为依据，工程建设项目均有计委批准立顶的文号。 上述盈利预测是根据下列假设而编制的。 １、国家现行法律、法规和政策将无重大变动； ２、公司的生产经营不会因原材料严重短缺或原材料价格的重大变动而产生不利影响； ３、公司经营业务所适用的税率基准或税率无重大变动； ４、现行信贷利率、汇率无重大变动； ５、公司的业务及业绩将不会受到政府行为的干预，对盈利产生不利的影响。 ９３年每股税后利润为０．５３元 ９４年每股税后利润为０．７６元 ９３年筹资所投的项目包括：康吉、静华、提篮桥、大达等，预计９６９７年竣工结算。由于以上项目地处黄金地段，经济效益十分显著，因此公司未来前景十分可观。 十七、重要合同及重大诉讼事项 １．重要合同 以下为发行人于本招股说明书刊登日期前所订立的重要合同。 Ａ、于１９９２年５月２８日由中华企业公司与上海市上投房地产公司及上海市徐汇区住宅建设办公室及上海久事公司四方共同签订成立“新上海国际商城发展有限公司”合同，采用先进的经营和管理机制，对“钱家塘”基地（上海市淮海中路－－襄阳南路－－南昌路－－陕西南路）进行旧区改造。第一期改造面积为３．３８公顷，投资总额约４亿元，其中中华企业公司出资额占２５％，该项目正在建设执行。 Ｂ．于１９９３年１月１２日与上海万国房地产开发总公司及上海科林房地产开发总公司共同签订“上海鼎达房地产有限公司”合同。对虹口区“提篮桥”地区（昆明路、海门路、东长治路、公平路之间）２３８＃地块进行开发改造，共占地２．８１万平方米，建筑面积１４．４９万平方米，第一期工程为５．１９万平方米，第一期改造项目的投资总额约２．３５亿元，其中，中华企业公司出资额占５０％，该项目正在建设执行中。 Ｃ．于１９９３年７月２４日与静安区城市建设开发总公司签订“联合建设‘静华’大厦（暂名）补充协议”，确认了双方在此前签订的联建协议，双方在静安寺西北侧的新华园基地联合建造综合性高层“静华大厦”。目前该项目即将通过扩初审定，计划于今年十一月底前破土动工，并拟在９６年底建成交投入使用。建筑面积２．７万平方米，计划投资１．８５亿元，建设资金除已经到位的外，其余均已作好安排。 ２．重大诉讼事项 公司迄今为止，没有发生任何重大诉讼事项，原公司也没有任何需由公司承担的重大诉讼事项。由发行人推荐的董事、监事、高级管理人员也没有受到刑事起诉。 十八、公司发展规划 坚持“一业为主，多种经营”，将开发重点放在浦东新区建设和城市旧区改造，为加快上海市城市住宅建设竭尽全力，为改善上海市民的居住条件作出贡献。在未来三年里，总投资规模１２．９９亿元，利润３．１亿元，开发建设面积５０万平方米，合格率１００％，产品优良率达到３０％以上，人均创利在同行业中保持领先地位，年固定资产增值率达１５％以上。 面对上海房地产市场对手林立，市场竞争激烈，营销策略不断变化的新形势，公司在古北新区已开发的二期侨汇房，以其设计新颖、价格适中深受广大客户赞誉，也使古北新区的居住环境形成特色。经我公司预测，只要三期项目推出，每平方米售价在１千美金以上是完全有把握。 根据市场预测，花园别墅已呈饱和，目前，公司所开发经营的项目中无一花园别墅，重点项目均放在浦东新区建设和浦西旧区改造方面，如为配合市政建设的动迁用房新开的六里高层、虹光小区，项目启动后，销售前景看好。 公司参加开发浦西旧区改造项目，大多数地处黄金地段，例如静安寺中心的“静华”地块、淮海中路的“钱家塘”地块、卢湾“建国东路”地块、虹口“提篮桥”地块等，共可兴建约２５万平方米的新建筑，使该地区的一大片旧危房得到改善，公司也将从社会声誉和地租级差中获得利益。 另一方面，我公司是上海的“老房产”，不同于一些新建立的房产项目公司和中介机构。经过几十年的经营，公司已留下了一些自有产业，包括“中华别墅”、“光明大厦”，“聚兴盛办公大楼”、“峰华大楼”等，年经租利润逾千万元，已具备了一套完整的经租管理人员和机构。为了企业的自我生存和发展，公司将继续努力扩充自己的资产，如“静华大楼”、“康吉大楼”待产出后准备不予出售，全部留作企业的固定资产。 应达到国家房地产开发企业一级资质，保持和巩固上海市先进企业、上海市文明单位和上海市民主管理先进单位等荣誉，管理水平达到国家部颁标准。 企业管理人员的文化程度，具有大专以上学历人数递增３８％；具有中专以上学历人数递增３０％；外语普及率达到９０％以上。提高科技业务水平方面，高级专业技术人员递增６６％；中级专业技术人员递增７０％；年在岗人员各类培训面达到７５％以上；普及计算机应用常识，主要业务和职能部门必须掌握电脑操作技能。 围绕房地产主业，进一步开展横向经济联系和多种经营活动，拓展向其它行业经营投资的渠道，并建立和发展装饰工程、房屋设备、建材经营、综合贸易、咨询服务、物业管理、工贸实体、旅游及海陆运输等各类经济实体，积极开拓海外房地产业务，把企业建设成为具有相当实力和活动的跨国集团型公司。 十九、备查文件 各类备查文件可以从以下十一个方面索找。 １．前三年财务报表及其注释和审计报告 ２．资产评估报告及其确认书 ３．盈利预测报告和注册会计师鉴证报告 ４．法律意见书 ５．公司章程（草案） ６．原公司营业执照及公司筹建登记证 ７．承销协议 ８．重要合同 ９．投资项目立项批准文件 １０．原公司获上海市先进企业、上海市文明单位等荣誉证书 １１．上海证券交易所上市承诺书 文件查阅地点： 在发行期间内：每周二至六上午９:００－１１:００ 下午１３:００－１６:００ １．上海市江西中路２４６号中华企业公司 ２．上海市北海宁路３０号上海海通证券公司 发行期后： 上海市江西中路２４６号中华企业股份有限公司 中华企业股份有限公司 一九九三年八月八日 |
【关闭窗口】