深圳南油物业发展股份有限公司招股说明书概要
| 日期：1998.12.04 08:00 | http://www.stock2000.com.cn 中天网 |
一、释义 在本招股说明书中,附文章另有所指,下列词语具有如下意义: 市政府:指深圳市人民政府 南深总局公司:指南海石油深圳开发服务总公司 物业公司:指股份制改组规范前的南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司 原公司:指经市政府“深府办复〔1991〕434号”文批准股份制改组规范后的深圳南油物业发展股份有限公司 本公司：指经市政府“深府函”〔1994〕24号”文批准由原公司改组设立之公众股份公司 董事(会):指本公司之董事(会) 新股:指本公司本次新增发行的A股 人民币股(A股):指以人民币标定面值，以人民币计价交易、专供境内投资者认购的普通股股票 市证管办:深圳市证券管理办公室 元:指人民币元 二、绪言 本招股说明书系根据《深圳经济特区股份有限公司条例》、《股票发行与交易管理暂行条例》、《深圳市上市公司监管暂行办法》和国家及深圳市现行有关证券管理规定而编写。并经本公司董事会审议通过。旨在为投资者提供本公司本次招股的有关详尽资料。董事会及其各成员就本招股说明书所载资料的准确性和完整性共同及个别承担责任。并在进行一切合理查询后确认，就其所知和所信而言,确信本招股说明书关无遗漏任何重大事实,亦不存在任何误导和虚假成份。本招股说明书的内容由董事会负责解释或作出说明。 新发行的股票是根据本招股说明书所载的资料申请发行的,除发行人和主承销商外,没有委托或授权任何其他人提供未在本说明书中列载的信息和对本说明书作任何解释或者说明。 三、发售新股的有关当事人 1．发行人:深圳南油物业发展股份有限公司 法人代表:廖汉标 地址:深圳南山区南油大道新能源大厦9楼 电话:(0755)6649732 联系人:王守仁 2．主承销商及上市推荐人:中国平安保险公司(证券业务部) 地址:深圳市振华路11号海外装饰大厦A座11层 电话:(0755)3243827,3323129 联系人:戴京焦、赵青云、余文杰 3．公销商:(1)中国工商银行深圳分行(证券精力部) 地址:深圳市滨河大道鹏福楼二楼 电话:(0755)3242280 联系人:周杰、鲜晓立 (2)中国农业银行深圳信托投资公司 地址:深圳市深南东路98号 电话:(0755)2232117 联系人:毛建昌 4．收款银行:中国工商银行深圳市分行 地址:深圳市深南大道金融中心北座 电话:(0755)2246400-1607 联系人:曾一萍 5．法律咨询机构:深圳特区经济贸易律师事务所 地址:深圳市深南中路统建大厦三座九楼 电话:(0755)2174782 联系人：郭星亚、庄家紫、江王芬 财务公证机构:蛇口中华会计师事务所 地址:深圳市蛇口招商大厦103-203号 电话:(0755)6691597 经办注册会计师:叶铭旋、王剑秋 7．资产评估机构:深圳蛇口中华会计师事务所 地址:深圳蛇口招商大厦103-203号 电话:(0755)6691597 经办评估人员:王理亭、马东军 8．资产评估确认机构:深圳市投资管理公司 地址:深圳市上步中路通心岭新村39栋 电话:(0755)2223211-4866 9．股票登记机构:深圳证券登记有限公司 地址:深圳市红岭中路25号 电话:(0755)5564759 四、新股发行之条件 1．原公司股东大会已于1993年8月16日通过决议，决定将原公司改组为公众股份有限公司,并向社会公开发行股票。 2．本公司截止1992年9月30日的所有资产和负债，已由蛇口中华会计师事务所评估和验证。评估结果已获深圳市投资管理公司深投确认字〔1993〕7号文确认。 3．本公司截止1991年12月31日的3个会计年计及截止1992年9月30日的9个月的经营业绩和资产净值已经蛇口中华会计师事务所审计，本公司1992年、1993年两个会计年度的经营业绩和资产值已经蛇口中化华会计师事务所审计，本公司1994年溢利预测已经中华会计师事务所审阅。 4．本公司章程修改草案已获市政府原则同意。 5．本公司经市政府深府函〔1993〕24号文,获准改组为公从股份有限公司。 6．本公司本次公开发行新股已于1994年5月获市证管办复〔1994〕第122号文批准。 7．本公司本次新增发行1．300万股人民币普通股已委托中国平安保险公司(证券业务部)为主承销商并签订了包销协议。 ８．本公司所委托的深圳特区经济贸易律师事务所已就本公司改组为公众股份有限公司出具了《法律意见书》。 五、发行事宜 股票种类:人民币普通股(A股) 发行数量:13,000．000股 每股面值:1．00元 发行价格:6．30元 发行总市值:81,900,000元 发行地区:深圳市 发行方式:申请表抽签限额认购 承销日期:1994年5月31日至1994年6月21日 交款办法:详见新股认购缴款通知 上市日期:1994年8月或稍后日期 上市地点:深圳证券交易所 六、风险因素与对策 投资者在评价发行人此次发售的股票时,应特别认真考虑下述各项风险因素。 本公司以房地产开发经营为主业,利润主要来自于房地产业,房地产业与国家的宏观经济政策和经济形势密切相关,因此,本公司面临的主要风险是政策风险和行为风险，房地产业在八十年代后期才正式登上中国的经济舞台，在诸多方面有待进一步完善。房地产行业的主要特点是项目资金投入量大,建设周期长,市场敏感性强,利润公布差异大,行业竞争也较为激烈。 针对房地产业的经营风险,公司制定出新的发展方针和经营策略、将采取以下措施: (1)拓展经营范围。在继续以房地产业为主的同时,向酒店、旅游、工程监理、装饰装修、物业管理、高科技等领域发展,既分散了投资风险,又完善了产业结构,增加创利机会。 (2)在进行项目的投决策时,加强市场调研和可行性的论证,进一步提供决策的科学化、民主化,减少失误,提高投资效益。 (3)开辟新的经营区域,公司的发展重点是南油开发区，在立足于该地区房地产开发建设基础上,为避免地区性市场竞争形成的风险,选择适当时机,通过考察论证,向沿海地区进军,投次开发新项目。 (4)在业务发展的同时,加强内部管理,提高企业管理水平，充分发挥人才优势,防低管理成本,提高工作效率。 （５）本公司现有可租用的厂房、单身宿舍、综合楼字及年底即将工的荟芳园楼店铺等大量自有物业。上述物业每年可获稳定的租金收入约2000万以上，足以应付各种风险与通货膨胀等因素可能带来的损失。 七、募股资金的运用 本公司本次增发人民币普通股1300万股,将募集约7800万元人民币资金(已扣除发行费用),主要用于以下项目: 1．荟芳园小区 位于南山区繁华地段，是集居住、商业贸易、饮食娱乐为一体的高级商住小区，共有十一幢三十四层高的楼宇，总建筑面积35万平方米,总投资5．8亿元。其中首期工程A、B、C三栋,建筑面积10．17平方米,投资2．7亿元,预计1994年底全部竣工。二期、三期工程预计分别在1996年、1997年竣工。本次募股资金中400万元投入该项目。 2．荔园小区 位于南山区南山大道以东,桂庙路以北。该小区总建筑面积7．5万平方米,总投资2．3亿元。首期工程为2栋23层商住楼,建筑面积3．3万平方米,投资8745万元，预计1995年3月竣工,本次募股资金中1500万元投入该项目。 3．太子山庄 位于妈湾太子山下，总建筑面积为23．2万平方米,总投资5．1亿元。首期工程为九栋多层商住楼,建筑面积为64万平方米,投资6800万元,计划于1994年6月动工,1995年6月竣工。本次募集资金中1500万元投入该项目。 4．南油物业广场 位于南油大道西、桂庙路南，是集商业、办公、服务于一体的综合性楼宇。该楼设计28层,总建筑面积7．2万平方米,总投资2．2亿无。计划于1994年6月动工,1996年6月竣工。本次募集资金中1000万元投入该项目。 5．投资南海石油深圳三江电子公司(三江公司) 三江公司位于深圳南油第三工业区,主要从事火灾报警系统产品的开发、生产,主要产品有火警控制器、探测器、消防设备、消防电话等。本公司拟投资200万元人民币,收购其40%的股权,成为控股公司。 根据测算,上述投资项目,除本次募集资金投入7800万元以外，不足部分将通过向金融机构融资、预收房款渠道解决。 八、股利分配政策 本公司将按照本次股票发行事股东大会通过并经批准的《深圳南物业发展股份有限公司章程》中的规定比例分配股利。根据本公司章程(草案)规定,股利分配的具体政策如下: 1．依照同股同利的原则,按各股东持有普通股的股份比例进行分配; 2．股利分配采取现金和红股的霰式派发公司向个人发放股利时,由公司按《中华人民共和国个人所得税法》代扣代缴个人所得税。 3．税后利润将按下列比例分配: 公积金: 10—50% 公益金: 5—15% 公红基金: 35—85% 九、验资证明 经蛇口中华会计师事务所：资估报字(1992)第25号对原公司的资产评估报告书。原公司截止1992年9月30日经审计及评估后的合并资产净值为人民币9524．4万元。其中3900万元按每股1．00元折为3900万股,其中5624．4万元转为资本公积金。 十、发行人情况 (一)发起本公司的发起人是南海石油深圳开发服务总公司,创建于1984年8月8日,是由深圳市投资管理公司、中国南海石油联合服务总公司、中国光大有限公司共同投资的中外合资企业,负责对南油开发区23．1平方公里的土地进行全面综合开发建设和统筹经营管理,南海总公司经过多年的艰苦创业,已开发土地5．03平方公里，兴建厂房、楼宇200万平方米,道路30．4公里，在昔日的荒滩上建成4个设施配套、交通便利的工业区和1个中心生活区,南深总公司依据自身的优势,大力发展技术、知识密集型和高附加值的工来项目。如今已形成一个行业多、产品全、创汇能力强的工业体系。截止1993年底，南深总公司已发展成为拥有33个直属公司,75家参股企业,总资产达157．8亿元的集团化、多元化的大型企业集团。1993年深圳在评选五十家综合实力最强的企业集团时,南深总公司被评为第一名,荣获资信状况较好的AAA资信等级。发起人注册地址:深圳市南头后海油大厦 (二)简介 原公司前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司，于1989年1月成立,是南深总公司控股的内部股份公司，是南油开发区内的第一家试行内部股份制的企业。原公司是以承办国内外投资开发项目,承接工程地盘管理和物业管理,经营房地产业务及有关的建筑设备、建筑材料为经营范围的综合性企业。 原公司注册地址:深圳南山区南油大道新源大厦9楼 原公司法定代表人:廖汉标 原公司自开办以来,先后建设了住宅楼、办公楼、生活小区、工业厂房等,给国内外投资者提供了较好的配套服务。为调整产业结构和扩展经营范围，原公司已先后对酒店业、旅游业、装饰装修、石料开采等项目进行了投资开发,取得了良好的经济效益和社会效益。 原公司遵循“精细施工、严格管理、优质服务、开拓经营”的企业精神，积极拓展业务,1989年、1993年被评为“深圳市重合同、守信用企业”,1990年、1992年被评为“深圳市先进单位”,1993年被深圳市金融机构评为AAA级信用单位,在南油开发区内属实力最强、效益最佳、信誉最好的企业之一。 (三)简史 本公司的前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司，于一九八九年元月四日由深圳市政府以“深府(89)3号”文批准成立,物业公司自创立始即按内部股份制公司的模式进行运作。公司注册资本为人民币300万元,实收股本401万元人民币。 一九九一年六月,深圳市政府以“深府办复〔1991〕434号”文将物公司规范为“深圳南油物业发展股份有限公司”(即原公司)注册资本变更为６４０万元人民币。经年度分红扩股后，截至1992年底,股本总额已达1,024万元人民币。 一九九二年八月,经市政府深改复〔1992〕85号文批准,同意原公司进行改组为公从股份公司并进行准备工作。 一九九三年五月，经市政府深府函〔1993〕24号文批准,原公司转型为公众公司,将原公司存时净资产折为3900万股。 一九九四年五月,经深圳市证券管理办公室深证办复〔1994〕122号文批准。同意本公司向社会公从公开发行面值为壹元的人民币普通股1300万股。 (四)组织管理结构 本公司组织机构图如下所示 股 东 大 会 ├──────┐ 董事会 监事会 │ ┌───── 总经理──┬──┬─┐ │ │ 总 总 总 副总经理 │ 工 经 会 │ 程 济 计 │ 师 师 师 ┌──┬─┬─┬─│─┬─┬─┬─┐ 办 证 经 预 │ 财 工 房 投 公 券 营 算 │ 务 程 产 资 室 部 部 部 │ 部 技 开 咨 │ 术 发 询 │ 部 部 部 ┌─────────────────┐ 深圳南油 深圳南油 深圳鸿业 深圳南油 其它 物业管理 酒店有限 工程建设 建筑装璜 控股企业 公司 公 司 监管有限 工程有限 公司 公司 (五)主要业务 本公司主要从事房地产开发经营、承办国内投资开发项目、承接工程地盘管理、经营有关的建筑设备、建筑材料、房地产物业综合管理、工程监理、酒后旅游、装饰装修等。 1．房地产开发经营 房地产开发经营目前为原公司的主要经营业务。原公司负责南海油开发区和南山区部分区域的开发建设和管理服务。 (1)已完成的主要开发项目 原公司已完成的建筑面积共19．6254万平方米,其中包括: A．南油第四工业区,该工业区位于南油开发区南山大道东，共包括1#-7#7幢工业用厂房。占地面积为22．883平方米,总建筑面积达75。933平方米。 B．桃花园住宅小区,位于桃花园北、南山大交会处,包括A、B、C、D、E、F、G七栋住宅楼,占地面积为17．152平方米,总建筑面积达40,125平方米。 C．荔馨村单身宿舍,占地面积为11．958平方米,总建筑面积为33,274平方米。 D．南油B区住宅,位于兴南路东,登良路北,包括六座住宅楼,占地面积为8,764平方米,建筑面积为17,934平方米。 E．四方村公寓楼,是具有独立结构的七层单身公寓,包括A、B两座公寓,占地面积8,622平方米,总建筑面积为18,430平方米。 F．荔园小区,位于南山大道与桂庙路交叉口东北测,是一个环境优雅,配套设施齐全的综合性小区,其中1期工程是南方航空公司深圳分公司所属的民航新村,共占面面积为10,601平方米,建筑面积为1．27万平方米。 (2)正在进行的主要开发项目 Ａ．荟芳园高层商住小区第一期工程，荟芳园位于南油大道西、学府路北，规划建设十一栋三十四层塔式商住楼,共占地48,747平方米，建筑面积35平方米。首期工程建A、B、C三栋,1994年全部竣工。二期工程第一栋将于94年6月动工。 B．荔园小区第三期工程即荔园大酒店。荔园小区位于南山大道以东、桂庙路经北,该酒店占地5,000平方米，建筑面积31,040平方米,为四星级酒店,1993年动工,预计1995年底竣工。 C．太子山庄小区,位于妈湾太子山下,占地71,000平方米,总建筑面积23．2万平方米,总投资5．1亿,首期工程于1994年下半年开努动工,预计1995年6月竣工。 D．南油物业广场，位于南油大道西、桂庙路南。总建筑面积7．2万平方米,总投资2．2亿元。计划于1994年6月动工,1996年6月竣工。 2．酒店娱乐业 本公司在经营房地产业务的同时,充分利用自身优势,发展店娱乐业。先后投资参股兴建了南油酒店、烟台王朝俱乐部，开设住宿、餐饮、桑拿浴、美容院、健身房、游泳池、卡拉OK、舞厅、儿童游乐场、棋牌室、网球场等的业务项目，致力于与旅游、商务、休闲等活动配套的且具有较高服务水平的酒店娱乐业。 3．物业自营和管理 本公司现有可租用的厂房1.44万平方米。单身宿舍7400平方米、综合楼宇2500平方米及年底即将竣工的荟 芳园群楼店铺１．5万平方米。上述物业每年可获稳定的租金收入2000万元以上。 4．其它行业 投资建立具有良好产业方向、具有较高经济效益的工业企业。 (六)下属企业 原公司共有下属公司7家: 1．全资直属企业 ①深圳南油物业管理公司 根据深府外复〔1992〕1445号批文, 于一九九二年十一月六日在深圳市工商局登记成立,注册资本人民币200万元。法定地址:深圳市南油B区33栋。 主要经营高层楼宇、住宅区、工业区的物业管理以及房屋租赁交易,机电设备维修、 庭园绿化,该企业系本公司房在产经营一条龙配套发展的一个组成部分,负责为本公司所开发的物业提供优质的服务。 ②深圳鸿业工程建设监理有限公司 根据深府外复〔1993〕96号批文于九四年四月九日在深圳市工商局登记成立,注册资本人民币200万元,注册地址:深圳市南油第四工业区5号厂房。主要从事各类民用与工业建筑,交通建设项目的监理业务、工程技术咨询等, 技术力量雄存,为深圳市乙级资质的监理企业。 ③深圳南油建筑装饰工程有限公司 根据深建复〔1993〕62号批文, 于九三年七月二十七日在深圳市工商局登记成立,注册资本人民币385万无。法定地址: 深圳南油第四工业区五号厂房四楼。主要业务为室内外设计与施工,空气调节工程。 铝合金门窗制作与安装,该公司为南油开发区唯一——家建筑装饰企业。 ④深圳南油酒店有限公司 位于深圳市南山区东滨路,注册资本人民币1200万元,本公司原出资占注册资本比例51%,该酒店于1992年12月 15日在深圳市工商局重新变更登记,本公司于1993年12月将其收购为全资直属公司, 现今该酒店已成为南油开发区商务往来活动中重要的待客、办公、会议及休息娱乐场所。 2．参资入股企业 ①深圳南油东峰工程有限公司 位于深圳市南油第四工业区五号厂房, 由本公司与香港东峰工程有限公司合资成立,注册资本港币200万元,我方出资港币100万元, 占注册资本50%。该企业主要承办各式中央空调系统、冷藏库、机电设施及装修工程,并从事工程维修服务,工程的技术咨询,系统设计。 ②深圳南山珠宝实业有限公司 位于深圳南山区新能源大厦八楼, 前身为南山珠宝实业公司,九三年十月二十日变更注册登记,由本公司与深圳南山区投资管理公司合资设立,注册资本人民币1125万元,我方出资人民币450万,占注册资本比例40%, 该企业拥有黄金首饰经营权,经营K金镶饰品的生产、加工、批发及珠宝翡翠首饰和工艺品,宝石钻石工具,测试仪器,开展珠宝工艺品鉴定,展销产品。 ③烟台王朝俱乐部有限公司 位于山东省烟台市,注册资本为人民币1000万元,本公司出资100万元,占注册资本10%,经营范围为餐饮、桑拿浴、美容院、健身房、游泳池、卡拉OK、舞厅、儿童游乐场、棋牌室、网球场等的开发经营,将是胶东半岛一带一家档次高、功能多、娱 乐性强的综合性娱乐场所。 (七)南渍开发区投资环境 南油开发区占地23．1平方公里,始建于1984年,位于深圳西部的南头半岛,是深圳特区最大的经济开发区,拥有峰恋秀丽的大南山,碧绿如云的荔枝林和与珠江水系相联的辽阔水域。它东临深圳湾,西频珠江口,与香港元朗隔海相望,深圳国际南场、 广深高速公路紧临开发区,平南铁路、即将建设的深南地铁穿区而过,即将建设的滨海大道的开通使到达市中心的车程缩短一位以上,正在筹建听深港跨海大桥将使香港和开发区连为一体,形成区内四通八达的海陆空立体交通网。 目前,南油开发区已开发土地5．03平方公里,兴建厂房及楼宇200多万平方米, 建成道路30．4公里,完成和部分完成中心区、月亮湾区、妈湾区的生产、生活设施的建设。与此同时,妈湾港3．5万吨级的4号泊位已建成开港,3吨级的石化码头和油码头已投入使用。 7．5万千瓦的南山热电厂和华能电厂首期10万千瓦的发电机组已并网发电,深圳最大的发电厂——妈湾电厂180万千瓦燃煤电机第一台机组已于去年并网发电,二期工程正在紧张进行中。日处理污水能力达万吨的污水处理厂已经投入运行。 良好的投资环境,吸引了众多的中外投资者。如今,已有400 多家中外企业在此驻足。一批由国内外客商投资开发的各类工业城,如轻工城、纺织城等相继兴建。一九九三年,南油开发区工业总产值已达60亿元,出口创汇约2亿美元。 在未末的经济发展中,南油开发区将大力发展港口码头,仓储、临港工业、高科技产业以及房地产、商业、旅游业, 把南油开发区建设成为深圳特区西部面向海内外的现代化物流中心和环境优美的海滨城市。 十一、原公司董事会成员及高层管理人员简介 廖汉标 男,58岁,高级经济师 具有三十余年行政管理和经营管理经验。自 1979年起,先后任宝安县委副书记,深圳市副食品总公司总经理,深圳特区食品集团公司总经理, 香港中旅集团董事、副总经理、华侨城建设指挥部副主任,现任深圳南深总公司董事,总经理及原公司董事长。 邵伯田 男,51岁,大学文化程度 高级工程师 具有二十余年行政管理和经营管理经验。自1971年起,先后任湖北十堰市教育局副局长、党委书记,湖北十堰市委宣传部副部长、部长,湖北十堰市委常委,湖北十堰市驻深联络处主任,玑任南深总党委副书记、 副总经理及原公司副董事长。 周珠江 男,41岁,大专文化程度 经济师 具有二十年行政管理和经营管理经验。 自1984年起,先后任深圳市委政策研究室干部,南深总公司办公室副主任, 海林杰国际信托有限公司总经理,南海储运公司副经理,乐意液体仓储有限公司副总经理。现任原公司董事、总经理、党总支书记。 杜焯芳 男,49岁,研究生文化程度 高级工程师 具有建筑工程技术的丰富经验和经营管理经验。自1985年起,先后任深圳食品贸易集团基建部副主任,华侨城建筑设计公司经理。 现任南深总建设部经理及原公司董事。 雷峰 男,53岁,大学文化程度 高级工程师, 具有建筑工程技术的丰富经验和经营管理经验。自1962年起,先后任核工业部第四设计院干部 ,南深总基建办规划科长、土地科长,现任南山文化商业中心区开发公司副总经理及原公司董事。 张翰华 男,52岁,大学文化程度 高级工程师 具有二十余年行政管理和经营管理经验。自1971年起,先后任铁道部第五工程局工程师、副总工程师、驻广州办事处副主任,南油房地产公司副经理,深圳海滨房地产有限公司董事长。现任原公司副总经理、 党总支书记。 吴永刚 男,39岁,大专文化程度 会计师 具有二十余年财务管理和经营管理经验 , 自1971年起,先后在中国科学院沈阳分院财务处、基建处、审计室负责资金管理及审计工作,任深圳口中国科健有限公司财务副经理,南油物业公司财务部经理,南深 总财务部副经理,现任原公司副总经理。 奚永潮 男,59岁,大专文化程度 高级工程师 具有丰富的行政管理经验,曾任电子工业部国营789厂科长。陕西彩色显像管总厂副厂长,光大彩色显像管制造有限公司深圳代表处总代表,南深总公司顾问,现为原公司临事会成员。 唐琳 女,47岁,大学文化程度 会计师 具有近三十年财务管理和投资管理经验。 ８４年调入深圳后，历任市汽车工业公司财务部部长。南深总公司财务部科长、计才部副经理、企管部副经理，现为南深总审计室副经理，原公司监事会成员。 费亚贤 女 ４７岁，大学文化程度 会计师 具有丰富的行政管理经验。原在吉林工业大学人事干部处任科级秘书,后调入南深总公司党办、纪委办、先后任科级干事、 纪委办副主任、总公司纪委委员,现为原公司监事会成员。 十二、股本 新股发行前,原公司资本存量折股3,900万股,每股面值1元,计3,900万元,股本结构为: 持股人 持股数 占总股本比例 南深总公司 2,597．4万股 49．95% 本公司工会 132．6万股 3．4% 内部职工 1．170万股 30% 1994年5月,深圳市人民政府深府函(1994)24号文批准公司进行公众公司改组。 1994年5月,深圳市人民政府证券管理办公室深证办复(1994)122 号文批准本公司向社会公开发行1300万股人民币普通股(A股)。 本公司本次新股发行后,总股本为5,200万股,股本结构如下: 持股人 持股数 占总股本比例 南深总公司 2,597．4万股 66．6% 本公司工会 132．6万股 2．55% 内部职工 1．170万股 22．5% 社会公众 1,300万股 25% 十三、经营业绩 本公司成立四年以来,税后利润年平均以35%以上的速度递增, 各项经济指标数据如下所示: 单位:(万元) 指标/年 1993 1992 1991 1990 营业收入 10,061．17 6,972,01 7,8420 3, 690．70 营业税金 492．27 286．86 240．50 11．80 税前利润 3,198．06 2,196．94 1,383．70 900．30 所得税 487．14 314．55 207．80 135．00 税后利润 2,542．06 1,882．38 1,175．90 765．20 十四、债项 根据蛇口中华会计师事务所经营业绩审计报告,截止1993年12月31日,本公司负债总额为302,895,68812元, 其中:短期银行借款 37,176,000.00 应付帐款 85,632,567645 预收贷款 62,878,125.50 其他应付款 106,081,780.78 应交税金 9,017,222.52 除上述所示一般贸易票据外,本公司无任何负债款项。 十五、主要固定资产 本公司珙止1992年9月30日止所拥有的物业、设备,经评估后的净值为353．9637万元,较评估前的帐面净值338．4386万元增辐4．59%。 十六、资产评估及调整后净资产 本公司截止1992年9月30日,各类资产评估前帐面价值、固定资产净值、评估后净值等情况如下表:(单位:元) 各类资产分类 评估前帐面价值 评估后净值 增(减)值幅度 流动资产 174,621,606．83 226,140,184．52 25．71% 长期投资 3,445,000．00 3,445,000．00 ---- 固定资产净值 3,384,386．85 3,539,637．30 4．48% 以下是根据本招股说明书附录所载的本公司截至1992年9月30 日止的综合资产负债表所编本公司有形资产净值表及1992年、1993年合并利润表之计算结果( 其中已按本次发售新股作出相应调整)。 评估前帐面资产净值 4357．0737万元 评估后资产净值 9524．4565万元 净资产评估增值 5167．3828万元 提取重组后本公司的公积金 5624．4565万元 净资产折股数 3900万股 评估基准日至1993年末的税后利润 2738．4393万元 发售新股前每股资产净值 3．14元/股 预计新股发售净收入 7800万元 发行后资产净值 20062．9万元 发行后每股资产净值 3．86元/股 十七、财务会计资料 单位:千元 1993年 1992年 1991年 1990年 总资产 370,839 243,894 187,868 65,234 流动资产 336,997 234,049 183,663 61,315 固定资产 14,192 9,806 4,205 3,919 流动负债 302,896 201,226 158,500 50,215 长期负债 0 0 0 0 股东权益 67,943 42,668 29,368 15,020 净销售收入100,611 69,720 78,422 36,907 销售成本 50,790 41,905 60,636 25,393 销售税金 4,924 2,869 2,405 1,118 期间费用( 含销售管理、 财务费用等) 13,108 4,340 15,381 10,396 营业外收支 192 -12 -11 税后利润 25,420 18,824 11,759 7,652 注:股东权益未计评估后净资产增值部分。 十八、盈利预测 根据本招股说明书附录所载的基准和假设以及在无不可预见的情况下,1994 年预测除税项及少数股东权益担未计非经常性项目之合并盈利:3482．1万元,1994年每股盈利为0．67元(按新股发行后股数5,200万股计算)。市盈率为9．4倍。 深圳蛇口中华会计师事务所就溢利预测所发行函件载于附件。 十九、重要合同及重大诉讼事项 《南深总土地使用权转让合同书》是本公司(乙方)和南深总(甲方)签订的土地使用权转让协议,转让合同书计有十份,每份指一块土地, 十块土地面积总计为二十四万平方米。双方本着互利互惠和有偿使用的原则, 以双方签定协议日的市场即时价格就甲方将其负责开发的深圳市南头至西乡一带二十三平方公里土地中的24万平方米的土地使用权转让给乙方的有关事宜达成协议,协议对各块土地的位置、面积、转让价格及其他双方责任、权利、义务的条款作出具体规定,以资双方共同遵守。该十项合同书签订时间分别自88年底至 92年底。土地使用年限除2万平方米为30年外,其余二十二万平方米无为50年。所签订合同的十项合同号分别为:(1988)年南深合地字62号、(1988)南深合地字67号、(1988) 南深合地字68号、(1988)南深合地字76号、(1988)南深合地字77号、(1988) 南深合地字 80 号、(1990)南深合地字2号、(1990)南深合地字18号、(1990)南深合地字19号、(1992) 南深总合地字4045号 本公司现在无任何法律诉讼事宜。 二十、重在事项 1．以1992年9月30日为评估基准日所评估的净资产中包括了1992年1月至 9月的利润,根据1993年6月股东大会决议,净资产中3900万元折为股本, 即原公司股东的股份按比例增大,这部分利润实际已进行分配。 2．1992年第四季度及1993年利润分配尚未进行,具体分配方案在本次发行后, 依照公司股利的分配政策,新、老股东按同股同权同利的原则,由董事会提议交股东大会通过。 3．本公司本次新股的认购工作将于1994年5月31日上午8:30分开始,6月21日下午 16:30分截止 二十一、公司发展规则 本公司未来五年总体发展方针是:在管理上严格按照股份制企业机制运行,充分利用深圳经济特区的优惠政策及毗邻香港的地理优势,不断引进专业人才,形成较强的经营能力。以房地产为主,在南油工业区为基地,逐浙渗透其他领域。在未来五年内, 将本公司建成以房地产为龙头。以物业经营管理为基础,以股权投资与兴办高效益企业为辅,跨行业、跨地区的综合性现代化企业集团。 在五年总体规划中: (1)巩固房地产业、稳步深圳,放眼沿海开发地区,逐步拓展国内房地产市场。 (2)通过强化物业经营管理,实现对所开发项目的最佳配套物业管理, 使物业经营管理服务朝社会化,规范化,专业化,科学化方向发展。 (3)公司将以直接投资、参股等形式,实现向第三产业、商效益企业的渗透, 在新的领域内有拓展。 本公司将不懈致力于产业多元化的发展,充分利用公从公司的优势,结合本公司的主要业务,不断寻求新的开发项目,不断巩固和扩大自身的实力。本公司深信,通过稳妥的运作,上述发展计划都可如愿实现,并能使投资者获得良好回报。 深圳南油物业发展股份有限公司董事会 一九九四年五月二十四日 |
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