重要提示
本公司董事会保证本报告所载资料不存在任何重大遗漏、虚假陈述或者严重误
导，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
上海兴业房产股份有限公司董事会
一、公司简介
1、公司法定名称：上海兴业房产股份有限公司
公司英文名称：SHANGHAI XINGYE HOUSING CO.,LTD
公司英文名称缩写：XYHC
2、公司注册地址：上海市四川南路38号
邮编号码：200002
公司办公地址：上海市长乐路333号
邮编号码：200031
3、公司法定代表人：唐相道
4、公司董事会秘书：祁 勇
联系地址：上海市四川南路38号
联系电话号码：021-63735258
传真号码：021-64739488
5、公司股票上市地：上海证券交易所
股票简称：兴业房产
股票代码：600603
二、主要财务指标
合并数 单位：元
项 目 1998年中期 1997年中期
主营业务收入 78,576,523.53 69,595,006.42
净利润 13,960,499.26 11,646,207.51
总资产 679,183,741.21 519,603,101.63
股东权益 330,954,832.59 291,752,749.53
每股收益(摊薄) 0.103 0.086
每股净资产(摊薄) 2.45 2.16
净资产收益率(%)(摊薄) 4.22 3.99
调整后每股净资产(摊薄) 2.45 2.02
注：1、本期财务指标总股本与上年同期财务指标总股本均以135,168,000股为
基数计算，公司九七年度可供股东分配利润尚未分配，股本结构未变。
2、主要财务指标的计算公式如下：
(1) 每股收益=净利润/报告期末总股本(全部上市流通)
(2) 每股净资产=报告期末股东权益/报告期末总股本
(3) 净资产收益率=净利润/报告期末股东权益×100%
(4) 调整后每股净资产=[报告期末股东权益－三年以上应收帐款项－待摊费用
－待处理(流动、固定)资产净损失－开办费－长期待摊费用]/报告期末总股本( 全
部上市流通)
三、股本变动和主要股东持股情况
1、公司股份变动情况
数量单位：股
期初数 本次变动增减(＋，－) 期末数
配股 送股 公积金转股 其他 小计
一、尚未流通股份
1、发起人股份
其中：
国家拥有股份
境内法人持有股份
外资法人持有股份
其他
2、集法人股
3、内部职工股
4、优先股或其他
尚未流通股份合计
二、已流通股份
1、境内上市的
人民币普通股 135168000 135168000
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已流通股份合计 135168000 135168000
三、股份总数 135168000 135168000
2、主要股东持股情况
截止1998年6月30日公司股东人数为79079人。
前十名股东名单：
股东名称 持股数(股) 占总股本比例%
①上海纺织住宅开发总公司 6785615 5.02
②上海城开集团有限公司 3262257 2.41
③中华企业股份有限公司 3183204 2.35
④上海市房产经营公司 800000 0.59
⑤上海久事公司 640000 0.47
⑥辽证上业 1006780 0.74
⑦国债中心 767555 0.57
⑧李存正 653000 0.48
⑨刘 冈 600000 0.44
⑩崔 娅 500000 0.37
3、持有本公司5% 以上股份的股东上海纺织住宅开发总公司所持有的股份无质
押、 冻结情况。
四、公司经营情况回顾与展望
(一) 上半年度经营情况：
一九九八年上半年，在公司董事会领导下，公司经营班子带领全体员工高举邓
小平理论的伟大旗帜，围绕着董事会提出的全年经营目标，同心同德，开拓进取，
积极盘活存量，努力争创效益。上半年全公司突出以销售为重点，发动全体员工促
销，针对房地产市场的特点，在狠抓销售的同时，采取租售并举的方式，积极回笼
资金。由于落实了销售目标责任制，上半年任务基本完成。
(1)公司上半年主营收入7858万元，完成净利润1396万元， 分别达到年度目标
的65.48 %和39.10%。
(2)公司房屋销售额7,715万元，完成全年销售目标12000万元的64.29%。
(3)公司贸易销售额129万元。
(4)公司在建工程项目正在抓紧建设， 根据房地产市场情况及公司资金运作状
况， 对项目进行有序清理，强化了管理，落实了责任制，保证项目效益的实现。
(二) 下半年度经营计划：
根据国家宏观经济环境的变化和住房制度改革的进一深入，下半年，在全国范
围内将实行货币分房的新政策，公司将作出积极的反应，在充分调研的基础上，发
挥自身的特点和优势，盘活存量，加速销售，力争多创利润。
(1)完成年度创利目标，净利润达到3,570万元，净资产收益率10%以上。
(2) 进一步强化销售工作，千方百计做好促销工作，年房屋销售额达到12,000
万元以上，加速资金的回笼。
(3)继续抓好工程项目。在建的杭州“敬业大厦”边施工边寻找合作伙伴， “
莘庄地铁”二期工程力争年内开工，“兴昌基地”、“房科院地块”、“三十棉地
块”等项目，积极做好设计方案的优化工作和前期准备工作，等条件成熟后的合适
时间开工或转让。
(4)充分发挥股份制上市公司直接融资的功能，根据公司项目发展、 股本扩张
的需要,积极做好募集资金的准备工作，不断壮大公司实力。
(5) 积极寻找新的利润增长点，通过资产重组，资本经营，调整和优化产业结
构，加快资本向高回报的产业流动、集中。
(6)从单一房地产开发，扩大到能够创造经济效益的其它生产资料、 生产要素
和高新技术领域。从实物形态扩展到价值形态(包括对无形资产和沉淀资产的盘活)，
努力使公司的资产获得较大幅度的增值。
(7)加强对下属企业和管理，下半年实施三项控制：控财务、控人事、 控重大
决策，使下属企业充分享有企业法人财产权，构筑上强下活的基本框架。
下半年公司经营班子继续认真学习邓小平理论，适应市场，解放思想，抓住机
遇，积极进取，勇于创新，坚持一业为主，拓展多种经营，积极盘活存量，加速资
金流转，全面完成一九九八年六月第六次股东大会提出的各项任务，创造良好的社
会效益和经济效益来回报股东。
五、重大事件说明事项
1、本公司一九九八年度中期利润不进行分配，资本公积金不转增。
2、在本报告期内公司无重大诉讼、仲裁事项。
3、重大关联事项(见财务报告)。
4、本年度公司继续聘任立信会计师事务所为本公司的审计机构。
六、财务报告(未经审计)
(一) 会计报表见附表
(二) 重要会计政策
1、执行会计制度：公司本年度起执行《股份有限公司会计制度》， 并按照新
制度的规定填列资产负债表项目的“年初数”和利润表项目的“上年同期数”。
2、会计核算方法：公司本期的会计核算方法与上年的会计核算方法相同， 无
变化。
(没有计提短期投资跌价准备、存货跌价准备、长期投资减值准备)
3、合并会计报表的编制方法：按照《合并会计报表暂行规定》， 以母公司和
纳入合并范围的子公司的同期会计报表及其他有关资料为依据，合并各项目数额编
制而成。公司本期合并的范围与上年同期比无变化。
4、利润分配：公司中期不进行利润分配。
(三) 关联关系及交易事项的说明
1、存在控制关系的关联方情况。
(1) 存在控制的关联方
公司名称 注册地 法定代表人 注册资本 投资比例 经营范围
上海星业物贸 中山东二路2号 曹光骝 800万元 90％ 经销建筑装饰
发展有限公司 材料、建筑五金、
五金金属材料、
汽车配件等
上海兴佳房产 四川南路38号 曹光骝 100万元 90％ 物业管理、代理
物业发展有限 租赁，绿化，房屋
公司 设施的安装、维修等
注：房产物业发展有限公司系1997年新增的合并报表单位
(2) 存在控制关系的关联方的注册资本及其变化
公司名称 年初数 本年增加数 年末数
上海星业物贸发展有限公司 8,000,000.00 -- 8,000,000.00
上海兴佳房产物业发展有限公司 -- 1,000,000.00 1,000,000.00
(3) 存在控制关系的关联方所持权益及其变化：
公司名称 年初数 本年增加 期末数 投资比例
上海星业物贸发展有限公司 7317381.92 -201256.35 7116125.57 90%
上海兴佳房产物业发展有限公司 881710.33 20519.03 902229.36 90%
2、不存在控制关系的关联方情况：
公司名称 与本公司关系
上海纺织住宅开发总公司 与本公司为同一董事长
3、关联方交易情况
(1) 上海纺织住宅开发总公司融资收入1,299,531.48元。
(2) 参建上海纺织住宅开发总公司的在建商品房金额为：74,876,921.13元。
(四) 合并会计报表主要项目附注
1、货币资金： 年初数 期末数
现 金 4,633.54 9,740.65
银行存款 77,818,132.55 42,554,108.29
合 计 77,822,766.09 42,563,848.94
2、短期投资： 年初数 期末数
1,519,885.75 12,510,080.00
注：本期增加委托银行贷款 12,000,000.00
3、应收帐款：
帐龄 年初余额 年初比例 期末余额 期末比例
1年内 9,404,117.89 94.27% 16,004,872.48 96.55%
1～2年 571,231.56 5.73% 571,231.56 3.45%
合 计 9,975,349.45 100% 16,576,104.04 100%
4、预付帐款：
帐龄 年初余额 年初比例 期末余额 期末比例
一年以内 2,899,667.44 100% 5,000,000.00 98.29%
1～2年 87,153.00 1.71%
合 计 2,899,667.44 100% 5,087,153.00 100%
5、其他应收款
帐 龄 年初余额 年初比例 期末余额 期末比例
一年以内 13,691,762.57 78.76% 21,691,762.57 87.08%
1～2年 3,691,382.31 21.24% 3,217,592.14 12.92%
合 计 17,383,144.88 100% 24,909,354.71 100%
6、待摊费用： 期初数 期末数
养路费 4,652.24 4,158.26
报刊费 13,183.40 9,734.74
保险费 11,739.91 48,079.54
其 他 26,396.10 12,476.20
合 计 55,971.65 74,448.54
7、存货： 期初数 期末数
开发成本 394,653,918.92 477,123,466.71
开发产品 4,042,085.66 3,643,219.76
库存商品 398,666.08 398,666.08
低值易耗品 83,498.04
合 计 399,178,168.70 481,165,352.55
8、在建工程：
工程名称 期初数 本期增加 本期转出 期末数 其中：利息金额
敬业大厦 33392331.45 2137091.48 35529350.93 3769293.79
办 公 房 11035478.80 3290.00 11038768.80 185331.50
合 计 44427810.25 2140309.48 46568119.73 3954625.29
9、长期待摊费用：
种 类 期初数 本期增加 本期摊销/转出 期末数
电话初装费 210,978.83 45,772.46 167,206.37
合 计 212,978.83 45,772.46 167,206.37
10、财务费用： 上年数 本期数
其中：利息支出 53,288,893.25 11,923,311.32
减：利息收入 43,886,866.64 10,488,191.89
利息净支出 9,402,026.61 1,435,119.43
汇兑损失 30,273.88
减：汇兑收益 1,740,000.00 1,740,000.00
其 他 112,747.96 54,546,59
合 计 7,805,048.45 -250,333.98
11、其他业务利润：
明细项目 其他业务收入 其他业务支出 其他业务利润
融资收入 7,997,962.10 6,975,747.11 1,022,214.99
咨询收入 1,690,058.92 363,991.57 1,326,067.35
合 计 9,688,021.02 7,339,738.68 2,348,282.34
12、投资收益：
明细项目 股票投资收益 债权投资收益 其他投资收益 合 计
(成本法) (成本法)
长期投资 -175,916.23 -99,252.36 5,099,252.36 4,824,083.77
短期投资 45,152.67 45,152.67
合 计 -130,763.56 -99,252.36 5,099.252.36 4,869,236.44
13、营业外收支
明细项目 营业外收入 营业外支出 净 额
赔偿金 3,950.00 3,950.00
其 他 1,000.00 203.00 797.00
交通罚款支出 190.00 190.00
合 计 4,950.00 393.00 4,557.00
七、备查文件
1、载有董事长、总经理亲笔签名的中期报告文本；
2、载有法定代表人、财务负责人、会计经办人员亲笔签名并盖章的会计报表；
3、备有公司第六次股东大会文件和《公司章程》。
上海兴业房产股份有限公司董事会
一九九八年八月十五日
资产负债表
１９９８年６月３０日
编制单位：上海兴业房产股份有限公司 单位：元
资产 行次 年初数 期末数
母公司 合 并 母公司 合并
流动资产：
货币资金 1 77712862.59 77822766.09 42122960.91 42563848.94
短期投资 2 1519885.75 1519885.75 12510080.00 12510080.00
减：短期投 3
资跌价准备
短期投资净额 4 1519885.75 1519885.75 12510080.00 12510080.00
应收票据 5
应收股利 6
应收利息 7
应收帐款 8 1650000.00 9975349.45 15130000.00 16576104.04
减：坏帐准备 9
应收帐款净额 10 1650000.00 9975349.45 15130000.00 16576104.04
预付货款 21 2899677.44 5087153.00 5087153.00
应收补贴款 24
其他应收款 25 17667848.62 17383144.88 28691841.61 24909354.71
存货 30 398779502.62 99178168.70 480766686.47 481165352.55
减：存货变 31
现损失准备
存货净额 32 398779502.62 399178168.70 480766686.47 481165352.55
待摊费用 33 31327.11 55971.65 71148.10 74448.54
待处理流动资产 34
净损失
一年内到期的 35
长期债券投资
其他流动资产 36
流动资产合计 39 497361426.69 508834953.96 584379870.09 582886341.78
长期投资：
长期股权投资 40 43194112.26 35396056.00 43513374.94 35496056.00
长期债权投资 41
长期投资合计 42 43194112.26 35396056.00 43513374.94 35496056.00
减：长期投资 43
减值准备
长期投资净额 44 43194112.26 35396056.00 43513374.94 35496056.00
固定资产：
固定资产原价 45 15097252.72 15325858.72 15133146.72 15374952.72
减：累计折旧 46 1246575.39 1267831.04 1596361.50 1632125.39
固定资产净值 47 13850677.33 14058027.68 13536785.22 13742827.33
工程物资 48
在建工程 49 44427810.25 44427810.25 46568119.73 46568119.73
固定资产清理 50
待处理固定资 51
产净损失
固定资产合计 53 58278487.58 58485837.93 60104904.95 60310947.06
无形资产及递延资产
无形资产 54 1188644.94 1188644.94 323190.00 323190.00
开办费 55
长期待摊费用 56 1401623.77 1401623.77 490396.37 490396.37
其他长期资产 57
无形及递延 58 1401623.77 1401623.77 490396.37 490396.37
资产合计
递延税项
递延税款借项 59
资产总计 60 600235650.30 604118471.66 688488546.35 679183741.21
负债及股东 行次 年初数 期末数
权益 母公司 合并 母公司 合并
流动负债：
短期借款 61 262500000.00 262500000.00 338340000.00 338340000.00
应付票据 62
应付帐款 63 8689998.80 758781.32
预收货款 64 1391770.32 1441207.37 1837999.32 1837999.32
代销商品款 65
应付工资 66 25278.81
应付福利费 67 12152.53 -18895.66 8183.36
未付股利 68
未交税金 69 1826987.40 1894387.87 1875929.23 1895826.00
其它应交款 70 11617.57 14275.43 54885.04 55644.70
其他应付款 71 14770941.68 8921106.09 15443795.83 4416266.79
预提费用 72
一年内到期的 73
长期负债
其他流动负债 74
流动负债合计 80 280501316.97 283473128.09 357533713.76 347337980.30
长期负债
长期借款 81
应付债券 82
长期应付款 83 1000000.00 1000000.00
住房周转金 84
其他长期负债 85 1740000.00 1740000.00
长期负债合计 90 2740000.00 2740000.00
递延税项
递延税款贷项 91
负债合计 92 283241316.97 286213128.09 357533713.76 347337980.30
少数股东权益 92-1 911010.24 890928.32
股东权益：
股本 93 135168000.00 135168000.00 135168000.00 135168000.00
资本公积 94 113176222.47 113176222.47 113176222.47 113176222.47
盈余公积 95 36476461.83 36494069.12 36476461.83 36494069.12
其中：公益金 96 12627719.87 12633588.98 12627719.87 12633588.98
未分配利润 97 32173649.03 32156041.74 46134148.29 46116541.00
股东权益合计 98 316994333.33 316994333.33 330954832.59 330954832.59
负债及股东 99 600235650.30 604118471.66 688488546.35 679183741.21
权益总计
利润表
１９９８年６月
编制单位：上海兴业股份有限公司 单位：元
项 目 行次 上年数 本年累计数
母公司 合并 母公司 合并
一、主营业务收入 1 67032475.87 69595006.42 77151674.60 78576523.53
减：折扣与折让 2
主营业务收入净额 3 67032475.87 69595006.42 77151674.60 78576523.53
减：主营业务成本 4 56425083.58 58777283.66 63573019.37 64858041.61
主营业务税金及附加 5 753021.67 754507.50 800055.52 807498.33
二、主营业务利润 10 9854370.62 10063215.26 12778599.71 12910983.59
（亏损以“－”号填列）
加：其他业务利润 11 2069193.05 2348282.34
（亏损以“－”号填列）
减：存货跌价损失 12
营业费用 13 746637.90 764040.23 638131.78 638131.78
管理费用 14 2349141.40 2749741.15 2786284.63 3293792.11
财务费用 15 -5283499.98 -5254233.02 -248464.46 -250333.98
三、营业利润 18 12042091.30 11803666.90 11671840.81 11577676.02
（亏损以“－”号填列）
加：投资收益 19 1476087.82 1715800.00 4769984.08 4869236.44
（亏损以“－”号填列）
补贴收入 22
营业外收入 23 200.00 4950.00
减：营业外支出 25 77244.60 77244.60 393.00 393.00
四、利润总额 27 13440934.52 13442222.30 16441631.89 16451469.46
（亏损以“－”号填列）
减：所得税 28 1794727.01 1794727.01 2481132.63 2501998.24
减：少数股东损益 29 1287.78 -11028.44
（亏损总额以“－”号填列）
五、净利润 30 11646207.51 11646207.51 13960499.26 13960499.26
加：年初未分配利润 32 26149790.01 26149790.01 32156041.74 32156041.74
减：减少注册资本减少 33
的未分配利润
加：盈余公积转入 34
六、可分配的利润 38 37795997.52 37795997.52 46116541.00 46116541.00
（亏损以“－”号填列）
减：提取法定盈余公积 39
提取法定公益金 40
职工奖励基金 40-1
（外商投资企业子公司项目）
七、可供股东分配的利润 41
（亏损以“－”号填列）
减：应付优先股股利 42
提取任意盈余公积 43
应付普通股股利 44
转作股本的普通股股利 45 25344000.00 25344000.00
八、未分配利润 50 12451997.52 12451997.52 46116541.00 46116541.00
（亏损以“－”号填列）