中华企业股份有限公司股票上市公告书
  日期：1993.09.21 00:00 http://www.stock2000.com.cn 中天网

一、绪言



　　本公司股票发行经上海市证券管理办公室沪证办字(1993)064号文复审通过,股票上市经上海证券交易所上证(93)字第2060号文审核批准，于1993年9月24 日在上海证券交易所挂牌交易。本公司上市公告书依据《股票发行与交易管理暂行条例》和《上海证券交易所市场业务试行规则》的规定，并参照国际惯例编制。本公司上市公告书旨在说明公司股票上市之目的，并向社会公众披露公司基本情况及有关资料。本公司董事会及其成员愿就上市公告书所载资料的真实性、准确性和全面性负共同及个别责任。上市公告书的内容由本公司董事会负责解释。





二、公司概况



　　1.公司法定名称：中华企业股份有限公司



　　公司英文名称：CHINA ENTERPRISE STOCK COMPANY LTD.



2.公司注册地址：上海市浦东大道1700弄17号



　　邮政编码：200120



公司英文地址：17/1700 PUDONG AVE SHANGHAI CHINA



POSTCODE:200120



公司办公地址：上海市江西中路246号



英文地址：246.JIANG XI ROAD (M) SHANGHAI CHINA



邮政编码：200002



3.公司法定代表人：盛新健



　　4.公司高级管理人员情况：



　　董事长兼总经理：盛新健先生，43岁，大专学历，经济师。曾任上海市房产管理局宣传处处长、《房地产报》社总编、上海市房屋修建公司党委书记。持有本公司股票2000股　　副董事长：张宝堂先生，58岁，大学学历，高级政工师。曾任上海市房产管理局组织处处长、现任中华企业股份有限公司党委书记。持有本公司股票2000股。



　　董事兼副总经理：孙耀祖先生，51岁,大学学历，工程师。 曾任昆明军区空军后勤部设计处处长、中外合资马华大楼管委会主任。持有本公司股票2000股。



　　董事兼副总经理：朱胜杰先生，38岁，大专学历，经济师。曾任上海房产管理局组织处副处长、中华企业公司党委副书记。持有本公司股票2000股。



　　董事：邱启荣先生，45岁，大专学历，会计师。曾任中华企业公司副经理、财务部经理，现任中华企业股份有限公司总会计师。持有本公司股票2000股。



　　董事：朱建中先生，45岁，大学学历，工程师。曾任中华企业公司建设部经理、光明大厦筹建处副经理。现任中华企业股份有限公司总工程师。持有本公司股票2000股。　　董事：李舒菁女士，43岁，大专学历，政工师。曾任上棉十一厂车间总支书记、中华企业公司党委办公室副主任、中华企业公司工会主席，现任中华企业股份有限公司工会主席。持有本公司股票2000股。



　　监事会主席：沈子文先生，56岁，大专学历，经济师。曾任上海市特种用房经理部经理、中华企业公司副经理。现任新上海国际商城发展公司董事兼副总经理。持有本公司股票2000股。



　　监事：殷友田先生，50岁，大专学历，高级经济师。曾任上海市黄浦区房管局副局长、



中华企业公司筹备组负责人、中房上海房地产开发总公司副经理，现任中房上海公司常务副总经理兼总经济师。持有本公司股票2000股。



　　监事：董世洁女士，49岁，高中学历，会计师。长期从事房地产业和教育界、企事业单位的财会工作，现任中华企业股份有限公司财务部会计。持有本公司股票2000股。



　　公司董事、监事及高级管理人员持有本公司股票合计20000股，占总股本的0.25 ％，其转让按有关规定执行。



　　5.公司其他情况：



　　(1)所属行业：房地产



　　(2)成立日期：1993年9月17日



营业执照编号：150251700



(3)在册职工人数（截至8月份）：公司本部126人，其中技术人员117人，占公司本部人数的92.86％。高级技术职称5人，中级技术职称44人，初级技术职称58人（不含公司外派人员）。



　　(4)公司主要对外投资：



　　1)持股50％以上的公司(含50％)



①上海华业房地产发展有限公司



法定代表人：单正林



　　注册地址：上海市南京东路61号



　　注册资本：210万美元



　　投资总额：713万元人民币（按当时外汇牌价折算成126万美元入股），占该公司注册资本的60％。



　　经营范围：投资建造、出售、出租、经营各类商品房、物业管理等。



　　②上海古北新区联合发展公司



　　法定代表人：赵定理



　　注册地址：上海市延安中路847号



　　注册资本：2400万元



　　投资总额：1200万元，占该公司注册资本的50％。



　　经营范围：从事古北新区和相关的土地开发，侨汇房、商品房的经营和房地产的投资兴建、代建、租赁代理以及在开发区内提供各类服务性项目。



　　③上海鼎达房产公司



　　法定代表人：蒋武先



　　注册地址：上海市浦东新区沪南公路安建路150号



　　投资总额：500万元，占该公司已投资总额的50％。



　　经营范围：房地产开发经营以及建筑材料、室内装潢、房产技术咨询、物业管理。　　④上海华宝房产公司



　　法定代表人：盛新健



　　注册地址：上海市江西中路246号603室



　　投资总额：200万元，占该公司已投资总额的50％。



　　经营范围：房地产开发、经营（限闵行区七宝镇联明村二队）以及建筑材料、室内装潢。



　　2)持股50％以下的公司



　　被投资单位名称　　　　　　　　投资金额（万元）　　持股比例（％）





(1)上海中顺房产公司                    210                   42

(2)华山小庄                            180                   30

(3)新上海国际商城发展公司              750                   25

(4)上海国泰房地产发展有限公司          360                   25

(5)上海东南对外房产发展有限公司        100                   20

(6)上海兴业房产股份有限公司            151                   19.6

(7)上海金城房地产投资咨询公司          100                    7

(8)上海万国证券公司                   1000                    1

(9)上海广电股份有限公司                439                    0.96

(10)上海申银证券公司                   125                    0.21

　　(5)公司咨询服务项目：

　　电话：(021)3299250 传真：(021)3290815

股东接待日：每星期二9:00-11:00

股东接待地址和文件索阅地址：江西中路246号公司公关部

　　(6)资产评估机构：上海光华会计师事务所

　　法定代表人：陈宏梁

　　经办评估人：陈宏梁、童俊杰

　　地址：上海市江西中路246号618室

　　电话：(021)3292289

邮政编码：200002

(7)资产评估确认机构：上海市国有资产管理局

　　负责人：郁子冲

　　经办人员：叶乔薇

　　地址：上海市九江路60号

　　电话：(021)3219610

(8)会计师事务所：立信会计师事务所

　　法定代表人：潘华恭

　　经办注册会计师：潘华恭、朱志雨

　　地址：上海市高安路18弄20号

　　电话：(021)4375544 传真：(021)4331400

邮政编码：200030

(9)律师事务所：上海市浦东涉外律师事务所

　　法定代表人：毛柏根

　　经办律师：毛柏根、高

　　地址：上海市即墨路95号

　　电话：(021)8872376 传真：(021)8871850

邮政编码：200120

　　(10)公司股票上市咨询服务机构：新世纪投资服务公司

　　地址：上海市中山北一路369号专家楼

　　电话：(021)5426380 传真：(021)5426380

邮政编码：200083

6.股本结构：注册资本人民币7863万元，实收股本人民币7863万元。



　　其中：国家股5863万元，占总股本的74.5％；法人股493.4万元，占总股本的6.27％；个人股1506.6万元，占总股本的19.16％(其中内部职工股190万元，占总股本的2.42％)



7.股票发行情况：

　　(1)股票种类：普通股

　　(2)股票面值：人民币1元/股

(3)股票发行价格：人民币6.50元/股

(4)股票发行起止日期：1993年8月6日至1993年9月12日

(5)股票发行对象：境内社会法人和城乡居民

(6)股票发行办法：社会公开发行

(7)股东人数：社会个人股股东20762人

(8)承销机构及方式：

　　1)承销机构：上海海通证券公司

　　法定代表人：汤仁荣

　　地址：上海市北海宁路30号

　　电话：(021)306370 传真：(021)3248938

2)股票承销方式：包销

　 (9)股票上市推荐机构：上海海通证券公司

　　(10)招股说明书刊登日期：1993年8月8日《解放日报》

(11)股票上市时间：1993年9月24日

8.经营方式：自营、承包、服务

　　9.经营范围：

　　主营：房地产开发与经营、危旧房改造、私房买卖、经租有代理经租业务。

　　兼营：商品住宅的物业管理、房屋内外装修装潢、建筑材料及设备、咨询服务等业务



三、公司组织状况



　　1.公司沿革：



　　中华企业股份有限公司由原中华企业公司(下简称为原公司) 独立改组而成。 原公司创建于1954年，是上海解放后第一家从事房地产开发经营业务的国营企业（隶属于上海市房产管理局），主要经营商品房、侨汇房有私房买卖、租赁、管理、装修与装潢等业务。　　原公司50年代末率先在市内建造和出售了上海的第一批侨汇房──华侨公寓和华侨新村。1979年后，又先后营建了宛南华侨新、中华别墅、平华园、民华小区、宝石公寓等侨汇房和商品房。原公司的营建项目遍布上海市区，并扩展到市郊和江浙等外省市。原公司自1984年成为独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体后，被列为本市房地产行业中第一批推行承包经营责任制的试点单位，在上海房地产行业中具有较高的知名度。



　　1993年7月经沪建经(93)第061号文批准改制为中华企业股份有限公司。



　　2.公司创立暨第一次股东大会决议（摘要）：



　　中华企业股份有限公司首届股东大会暨公司创立大会于1993年9月15 日假卒上海云峰剧场举行。大会实到人数1048人，代表股权数为6152.4万股，占股权总数7863.19 万股的78.24％，符合法律规定。大会审议通过了《中华企业股份有限公司股东大会条例》、 《中华企业股份有限公司章程》、《中华企业股份有限公司董事会章程》、《中华企业股份有限公司监事会条例》、《中华企业股份有限公司股票申请上市报告》、《中华企业股份有限公司第一届股东大会决议》。听取、审议了《关于中华企业股份有限公司的设立有发展前景的报告》，选举了首届公司董事会、监事会成员。



　　3.第一届董事会、监事会会议纪要：



　　(1)中华企业股份有限公司第一届董事会第一次会议于1993年9月15日举行，会议通过了董事长、副董事长人选，聘任了总经理。



　　(2)中华企业股份有限公司第一届监事会第一次会议于1993年9月15日举行，会议选举了监事会主席。



　　3.公司组织机构及职能：



　　(1)组织机构：（见附图）



　　(2)组织机构职能：



　　1)办公室：负责文秘工作、沟通协调公司各部门之间的工作以及文件、档案管理等事务。



　　2)行政管理部：负责公司办公用品等的购置与管理、后勤车队等的调度等事务。



　　3)劳动人事部：负责公司员工培训与人事管理、机构设置与岗位定编、劳动工资与职工福利、劳动保护与企业保卫等事务。



　　4)财务部：负责公司及所属企业的财务、会计等事务。



　　5)投资经营部：负责证券、期货交易等金融投资事务。



　　6)开发建设部：负责建设项目的前期准备和工程施工等业务。



　　7)经营销售部：负责商品房的销售和经营房的租赁等业务。



　　8)公关部：负责公司对外关系的协调、股东咨询服务接待。



　　9)审计室：负责公司的审计事务。



　　10)总工程师室：协助总工程师负责全公司的技术管理。





四、股东持股情况



　　1.国家股、法人股前十名股东持股情况：



　　股东单位名称　　　　　　持股数（万股）　　　占总股本比例（％）





(1)国家股                     5863.19                 74.6

(2)上海古北新区联合发展公司     50                     0.64

(3)上海爱建股份有限公司         40                     0.51

(4)中房上海公司                 30                     0.38

(5)深圳蓝天基金                 30                     0.38

(6)上海市房产经营公司           20                     0.25

(7)上海金星实业公司             15                     0.19

(8)中企房屋装修公司             15                     0.19

(9)宁波华宁房地产有限公司       10                     0.13

(10)上海房产经济学会            10.1                   0.13

2.个人股前十名股东持股情况



股东姓名                    持股数（万股）　　　占总股本比例（％）





(1)徐建生                       2.55                  0.032

(2)张  芸                       2.40                  0.031

(3)王兆梅                       2.10                  0.027

(4)韩  焱                       2.00                  0.025

(5)陈雪荣                       2.00                  0.025

(6)朱  芹                       1.80                  0.023

(7)陈春娣                       1.75                  0.022

(8)曹天屏                       1.65                  0.021

(9)吴新宝                       1.65                  0.021

(10)陈荣文                      1.60                  0.020



五、公司前三年经营业绩



　　1.经营概述



　　进入90年代，为再展中企雄风，公司进一步拓展业务，积极参与上海旧城区的改造，1991年底，公司在建国东路打下了第一根桩，为卢湾区的旧危房改造和市容换貌拉开了序幕。公司将旧区改造列为企业开发经营的重点，增加了旧区改造项目，如淮海路的钱家塘、



静安寺的西区老大房、虹口区的提篮桥地区均有公司的旧区改造项目。与此同时，公司还针对不同的消费层次，不断推出各种档次的住宅用房和办公用房。如高级侨汇住宅──宝石公寓；普通商品用房──民华住宅小区、李园住宅小区、泾华住宅小区、东园大楼、通华大楼；综合办公楼宇──聚兴盛大楼、石油大厦等等。



　　公司在开发建设的同时，为确保公司固定资产的增值，还将中华别墅、峰华大楼、聚兴盛大楼、光明大厦等部分产业留作经租，经租面积逾万平方米。



　　2.经营业绩



(1)由于公司加强内部管理，注重企业形象，1990年以来曾多次获得各种称号： 1990年，1992年两次被评为市级文明单位；1991年被评为市级先进企业和市民主管理先进企业，



并获市企业管理优秀成果奖和工程质量“黄浦杯”奖；1992年还荣获建设部城市综合开发二级资质证书并获建设银行上海市分行房地产开发企业特级信用等级证书。



　　(2)近三年（1990年至1992年）公司取得的经营业绩如下（单位：万元）：



　　项目　　　　　　1990年         1991年         1992年





主营业务收入       5764.88        11415.00       4686.90

主营业务利润        712.87         1074.56        799.69

营业利润            722.08         1212.17        828.17

利润总额            727.89         1204.42       1638.02

税后利润            338.57          361.94       1510.21

附注①：企业所得税1990年至1992年按承包核定数交纳。



　　附注②：1992年主营业务利润包括工程结算利润、私房收购出让利润及平价房补贴亏损，税后利润中包括前两年未结算的815.92万元税后利润。





六、公司财务状况



　　1.验资报告（摘要）：　　　　　　　信会师报字(93)第764号



　　本所接受中华企业股份有限公司的委托，对该公司首期募集的注册资本进行验证。根据该公司提供的有关资料，并按照我国有关法律、法规及《注册会计师验资规则(试行)》的规定，查验了该公司截至1993年9月15日止的实收资本及溢价发行收入，特报告如下：



(1)本年经营查验后确认,该公司截至1993年9月15日的注册资本为人民币7863.19万元，



其中，国家股为5863.19万元，社会法人股为493.3万元，社会个人股为1506.6万元。除国家股外，全部委托上海海通证券公司代理发行，到1993年9月15日止已全部发行完毕。 该公司已收到社会法人股、社会个人股股金人民币2000万元，股金溢价发行收入人民币11000万元，二者共计人民币13000万元已于1993年9月15 日存入交通银行上海分行该公司帐户(帐号：672-014102668)。



(2)通过资产评估工作（基准日1993年4月30日）由上海市国有资产管理局确认核定国家股为人民币5863.19万元，其余增值人民币29258657.02元计入资本公积金。



　　(3)截至本日止该公司首期募股后的实收资本为人民币7863.19万元，资本公积金为人民币139258657.02元。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　立信会计师事务所



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中国注册会计师：潘华恭、朱志雨　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1993年9月18日



2.资产评估报告（摘要）：　　　　　　沪光会字(93)第580号



我所根据国务院1991年11月发布的《国有资产评估管理办法》，对中华企业公司的全部资产进行调查核实，并确定资产评估价值，中华企业公司1993年4月30 日全部资产评估结论：



　　　　全部资产帐面净值　　　　　　　　58631923.12元



全部资产评估净值 87890557.02元



增 值 29258633.90元



增 值 率 49.90％



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上海光华会计师事务所



中国注册会计师:陈宏梁、童俊杰



1993年6月4日



附：资产评估的情况（见招股说明书）。



　　3.资产评估确认书（摘要）：　　　　　沪国资(1993)360号



经审核，中华企业公司改组为股份公司的资产评估价值的确认意见如下：



　　至评估基准日1993年4月30日，你公司反映的资产总值为344437155.95元,负债总值为285805232.83元,净资产为58631923.12元。评估后，资产总值为374566652.35元, 负债总值286676095.33元,净资产为87890557.02元。经批准组建股份公司时，应按评估后确认数予以调帐。



　　现核定应折股净资产为58631900元,作为国家股投入股份制企业。折股尾数23.12元和评估增值29258633.90元，共计29258657.02元计入资本公积金。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上海市国有资产管理局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1993年7月10日



4.审计鉴证报告（摘要）：　　　　　　信会师报字(93)第770号



我所接受中企公司的委托,审计了该公司1993年1-8月期间的经营业绩和1993年8月 31日的财务状况并符合我国的有关会计、财务制度和有关规定。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　立信会计师事务所



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中国注册会计师：潘华恭、朱志雨　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1993年9月19日



5.财务报表附注说明：



　　(1)主要会计政策



1)会计年度：采用公历制，即每年1月1日至12月31日



2)会计制度：1993年7月1日起执行《房地产开发企业会计制度》，所附报表是按《股份制企业会计制度》调整编制的。



　　3)企业所得税：1993年1-8月所得税税率按33％计算，并缴纳能源交通建设基金、 调节基金。



　　4)长期投资的核算：目前公司对长期投资全部采用成本法核算。



5)存货：按《房地产开发企业会计制度》规定，对在建开发项目按实际成本计价；开发产品（商品房）以计划成本计价；出租房（经营房）按净额列帐；原材料按实际成本计价；低值易耗品采用一次摊销法。



　　6)销售收入：商品房按交付使用开出发票的当月数计算；经租房按当月经租收入计算　　7)固定资产及折旧:固定资产按原值减累计折旧列帐。固定资产折旧采用直线法计算，并按照房产企业固定资产分类折旧年限计算。各类资产折旧率列示如下：



　　           资产类别                   年折旧率





               房屋及建筑物                 3.33％

               运输工具                    16.67％

               其他设备                    20.00％

　　8)务抵坏帐尚未计提，1994年开始将按应收帐款年末余额的3％计提。

　　(2)资产负债表项目说明：

　　1)货币资金1835.08万元

           其中：交通银行上海分行           944.43万元

                 建行二支行                 548.87万元

                 建行二支行(专)              50.58万元

                 建行房地产部               115.00万元

                 建行二支行外汇额度户       154.68万元

    2)短期投资：1114.91万元

           其中：各类债券                   950.00万元

                 企业股票                   164.91万元

    3)应收帐款：321.41万元

           其中：古北22街坊PQ楼项目材料费   142.66万元

                 民星二期项目材料费          36.78万元

                 建国东路项目材料费          36.36万元

                 辉河大楼制桩材料费          17.60万元

                 辉河大楼项目材料费          14.80万元

                 金陵大楼项目材料费          11.04万元

                 市商品住宅基金会            10.00万元

                 中企房产综合经营公司        12.06万元

                 帐龄在半年以下的有：

　　　　　　　　 同济房产开发公司            10.00万元

                 其他12户合计                20.92万元

           帐龄分析：半年以内                16.28万元

                     半年至一年              12.06万元

                     一年以上               293.07万元

    4)预付货款50万元,系预付浙江南当水泥厂购买水泥的货款。

　　5)其他应收款697.75万元

          其中应收金额在30万元以上单位有：

          中企房屋综合经营公司              101.50万元

          中企贸易部                         87.58万元

          中企房装修公司                    130.17万元

          华宝房产公司                      160.00万元

          委托贷款(中信联谊)                 35.00万元

          股票发行费暂借                     65.00万元

    6)待摊费用40.94万元,主要为已领用的大宗汽车配件应分期摊销的费用。

　　7)存货25561.80万元

          其中：物资采购                    230.91万元

                库存材料                     42.86万元

                开发产品                   2442.55万元

                出租开发产品                430.41万元

                开发成本(在建开发项目)    22411.81万元

    8)长期投资7171.14万元

          其中：企业重点债券               141.00万元

                国库券及其利息             120.83万元

                兴业法人股                 151.00万元

                广电法人股                 439.40万元

                东南对外房产发展公司       100.00万元

                金城房产公司               100.00万元

                国泰房产公司               360.00万元

                鼎达房产公司               500.00万元

                古北小区                  1200.00万元

                新上海国际商城             750.00万元

                华兴房产有限公司           712.91万元

                中顺房产公司               210.00万元

                华宝房产公司               200.00万元

                万国证券公司              1000.00万元

                申银证券公司               125.00万元

9)长期待摊费用63.75万元,系由公司建造的配电间已支付的费用,应分期摊销。

　　10)短期借款6750.00万元



     其中：　　摘要　　　　　　金额　　　　　日期　　　　期限





　　　　　 建行二支           430.00万元    93.7.15     六个月

           建行二支行         300.00万元    93.5.4      一  年

           建行二支行         500.00万元    93.8.7      一个月

           中信(联谊)        1000.00万元    93.7.20     六个月

           中信(联谊)        1620.00万元    93.3.22     六个月

           交行上海分行       400.00万元    93.6.15     六个月

           交行上海分行       500.00万元    93.8.18     六个月

           中信(淮办)         200.00万元    93.6.26     三个月

           中信(淮办)        1000.00万元    93.7.27     二个月

           中信(淮办)         300.00万元    93.7.8      三个月

           建行市分行         500.00万元    93.8.24     二个月

    10)应付帐款82.74万元

     其中:帐龄在一年以上的有：

           上海市建工局                       21.16万元

           上海市皮毛总厂                     10.59万元

          帐龄在半年以下的有:  

           上海市房产经济学会                 18.00万元

           南通703工程队                      15.37万元

           其他11户单位合计                   17.61万元

    11)其他应付款3664.36万元

     其中：华宝房产公司投资款待划            580.00万元

           兴星房产公司                      500.00万元

           解困房财政补贴待清算              489.01万元

           待付田林新村房款                  262.68万元

           待划水城21街坊配套费               88.00万元

           待结算马桥乡房款                   57.80万元

           待付落政办购房款                   76.00万元

12)未交税金1148.09万元，主要是1993年8月底按财政清算要求应交所得税， 另有未交房产税。



　　13)其他未交款471.19万元，主要是能源交通建设基金和预算调节基金。



　　14)预提费用1001.64万元，系按照工程合同预算总造价提取的计入开发经营成本，但尚未发生的各种支出，其中有水城公寓、民星小区、通华大楼等。



　　15)长期应付款16300.42万元，系工期在一年以上的预收房款。



　   其中：中行(聚兴盛大楼)                       217.50万元

           上海海上安全监督局                     184.59万元

           上海税务局卢湾分局                     260.00万元

           金港房地产公司                         350.00万元

           市针织品进出口公司                    1293.60万元

           上海华东物业开发公司                   364.00万元

           国脉房地产开发公司                     432.74万元

           华业房产公司                           328.16万元

           市华业服务公司                         186.30万元

           中国电子物资华东公司                   126.77万元

           宝华投资新加坡私人有限公司             655.63万元

           华联商厦                               434.05万元

           恒通和合工业区发展公司                 189.12万元

           上海古北新区联合公司                   392.33万元

           澳大利亚南北企业有限公司               162.20万元

           金鹿公寓──欣达印刷实业公司           719.61万元

           金鹿公寓──交银金融大厦有限公司       802.24万元

           金鹿公寓──个人房款                   171.68万元

           预收代建工程──二开发                 237.13万元

           预收代建工程──上海材料研究所         120.00万元

           预收代建工程──住宅总公司卢湾公司    1305.00万元

           预收代建工程──华业房地产有限公司    1562.11万元

           古北广场大厦──个人房款               134.86万元

           古北广场大厦──个人房款               345.89万元

           古北广场大厦──宝华投资                         

                 新加坡私人有限公司               113.16万元

           其他172户                             5211.71万元

(3)利润表项目说明：

　　1)主营业务收入：



　　1993年1-8月销售收入较去年同其减少783.3万元。原因是由于商品房开发企业的特点是房屋建设周期长，一般为1.5年－2年；高层建筑2-3年不等， 公司今年的商品房都要在1993年底竣工，并实现销售。



　　2)利润总额：



1993年1-8月利润总额比1992年同期增加4343万元， 主要是今年公司从事投资经营业务，获利较多。



　　3)管理费用：



　　1993年上半年度执行《国营城市建设综合开发企业会计制度》，每月终了，将当月发生的管理费用按规定的分配方法，分摊计入开发建设项目成本，月末无余额。7月1日后执行《房地产开发企业会计制度》，作为期间费用处理，进入当期损益。





七、财务指标分析



　指标名称　　　　　　　计算公式　　　　　　　　　　　指标数





1.流动比率           流动资产/流动负债                 2.30

2.速动比率           速动资产/流动负债                 0.31

3.应收帐款周转率   主营业务收入/应收收款平均余额       4.42

4.股东权益比率     股东权益总额/资产总额×100％       21.57％

5.股本净利率         税后利润/股本总额×100％         60.07％

6.每股净资产         股东权益/股本总数                 1.37％

注：上述指标均按截至1993年8月31日的财务报表的数据计算。



八、上市之承诺



　　本公司董事会就本公司股票上市向全体股东和社会公众作以下承诺：



1.严格遵守政府及证券管理机关的有关规定，规范公司的经营行为。



　　2.按对上市公司的有关规定的要求，在指定的报刊上及时、真实、准确地披露公司的重大信息和公布中期、年度财务报表。并备置于规定场所供股东查询。



　　3.本公司的董事、监事及高级管理人员不得利用所获的内幕消息直接、间接地从事股票买卖。



　　4.本公司自觉接受全体股东及社会公众的监督，虚心听取其批评和建议。





九、公司内部审计制度



　　根据《股份制试点企业审计暂行规定》和《股份有限公司规范意见》的要求，为加强公司内部管理、维护投资者的合法利益、提高经济效益，公司制定了内部审计制度。内部审计工作内容主要包括：



　　1.对公司及所属企业的财务收支、经济活动进行审计。



　　2.对公司及所属企业的财务计划的执行和决算情况进行审计。



　　3.对重大建筑项目进行监督和审计。



　　4.对有关人员的经济责任和廉洁奉公、遵章守纪等有关事项进行审计。



　　5.办理上级审计机构交办的审计事项。





十、重要事项揭示



　　1.中华企业公1988年-1992年度应执行的所得税率为55％， 但由于该公司向财政局实行利润递增包干承包，故不再另缴所得税。经沪财城(1993)49号文批准，1993年1-8 月的所得税率为33％。1993年9月改制为股份制企业后， 已报请上海市财政局批准公司执行股份制企业15％的所得税率。



　　2.公司原执行《国营城市建设综合开发企业会计制度》，自1993年7月1日起执行《房地产开发企业会计制度》，并按证监函字(93)79号文规定在中期报告、年末报告将其翻制成股份制企业会计报表揭示。



　　3.由于本公司招股、摇号、认购、验资、财政清算等均在近期进行，本公告书公布的财务报表未对本公司投资占50％以上的一家被投资公司的财务报表进行合并。公司已注意到合并财务报表的问题，并将在年末公布合并的财务报表。



　　4.为有利于解决认购抽签摇号中有关技术性问题，经上海证管办沪证办(93)082 号文决定，对公司社会法人。个人股持股的比例进行调整，调整结果如下：(1) 社会法人持股在原有基础上减少6.6万股，为493.4万股；(2)社会个人持股在原有基础上增加6.6万股，为1506.6万股（内部职工持股不作调整）。



　　5.公司为转制事宜，按规定对原有的国有资产进行评估，经上海光华会计师事务所评估和上海市国有资产管理局确认，公司净资产由5863.19万升值为8789.06万元，升值率为49.90％。其中5853.19万元折成国家股，升值的2959.86万元计入资本公积金。



　　6.经上海市财政局沪财城(1993)44号文审核，原中华企业公司与财政的清算已经完毕　　7.按政府有关规定、房地产行业的企业每年要按一定的比例向社会提供部分廉价商品房。近年来的具体比例分别为销售额的10％(1990年-1991年)、15％(1992年-1993年)。　　8.上海光华会计师事务所无股份制企业资产评估的资格。但由于在有关部门公布资格之前，光华会计师事务所已为中华企业公司进行资产评估，而且评估结果已为上海市国有资产管理局确认，因此未重新进行资产评估。



　　9.公司由于在1993年9月15日刚成立，社会募股资金于1993年9月15日到位，故公司董事会决定今年不分红，到1994年一并分配。



　　10.因为注册资本已在1993年9月 15 日全部到位， 故招股说明书上的最迟发行日期(1993年9月30日)并不影响公司发行的股票在9月24日上市。



　　11.上海市浦东涉外律师事务所1993年6月29日出具的法律意见书认为，公司在近三年内没有重大违法行为，或损害社会公众利益的记录；也不存或即将存在出现针对公司的、其败诉结果可能对公司产生重大不利影响的影响的诉讼或仲裁。



　　12.上海市浦东涉外律师事务所1993年9月18日出具的法律意见书认为，公司的股票发行情况、股本结构、经营业绩等符合《股票发行与交易管理暂行条例》的规定，　已具备申请股票上市交易的条件。



　　13.公司目前已签订的主要合同有:



(1)1992年10月30日与上海华业房地产发展有限公司签订的总房款价为609.27 万元的售房协议。



(2)1991年12月29日与上海华联商厦签订的总房款价为542.56万元的售房协议。



(3)1993年4月11日与同济大学签署联建协议，总建筑面积1.69万平方米。公司给同济大学的还建比例为40％。



　　(4)1993年2月27日与上海华业房地产发展有限公司签署联建协议，总建筑面积3 万平方米，计划总造价3600万元，公司给华业的还建比例为33％。



　　(5)1992年7月16日、12月22日公司与川沙县洋泾乡人民政府签订参建协议，参建明华花苑，总建筑面积60385平方米。



　　(6)1992年6月17日，公司与虹桥乡房地产开发公司签订合建协议，总建筑面积约 1.3万平方米。



　　(7)1992年7月3日，公司与川沙县六里乡人民政府签订联建协议，总建筑面积约1.8万平方米，还建比例为45％。



　　(8)1992年6月8日，公司与上海禽类蛋品公司签订“大达商厦”联建协议， 总建筑面积约3.6万平方米，还建比例为50％。



　　(9)1992年7月10日，公司与上海县房地产总公司七宝开发部签订参建协议，建筑总面积为2万平方米，还建比例为50％。



　　14.根据人民银行规定，本公司所有外汇业务收入均由中国银行、交通银行代收， 并按国家规定汇率折为人民币，同时按规定比例留有外汇额度留成。留成比例为：经租业务外汇收入留成18％；商品房销售外汇收入留成40％。



　　15.本公司为金城房产投资咨询公司、兴业房产公司、国泰房产公司作总计为2700 万元流动资金银行贷款的经济担保人。



　　16.上海市国资局确认的资产评估升值部分计29258657.02元尚未调整入资本公积金帐户。





十一、风险、对策和发展规划



　　1.投资风险：



　　(1)经营风险



　　房地产行业具有投资大、周期长、见效慢的特点。因此，投资过程容易受到利率、价格、供求关系变化的影响。同时，房地产项目的投资还将受到土地资源、规划设计和市政配套等环境条件的限制，投资风险增大。



　　(2)政策风险



　　房地产行业的发展，对国民经济增长的依赖程度较高，因此也容易成为国家宏观调控的主要对象。如国家可通过控制企业投资规模、提高信贷利率、增加税收、对商品房规定最高限价等方式来控制、调整房地产行业的投资规模和发展速度。此外，房地产行业还兼有很强的社会效益性，企业每年必须补贴一部分费用，以向政府提供一定比例的廉价商品房，以解决住房困难户。



　　(3)行业风险



　　在“房地产热”中，从事房地产业务的企业纷纷破土而出。目前，仅在上海市注册的房地产企业已超过1400家，造成了房地产市场的激烈竞争，致使公司在经营过程中承受较大的压力和风险。此外，由于产业关联效应，房地产行业还将受到金融行业、建材行业等的连带影响，这些行业的波动也将给房地产行业带来一定风险。



　　2.风险对策



(1)公司确立了以资金管理为主导，以销定产的业务方针， 加强资金管理和项目的可行性分析，以降低资金使用成本，提高投资效益。



　　(2)公司加强对房地产市场信息的调研， 逐步把开发经营重点转移的浦东新区的建设和城市旧区的改造上。近三年已完成的开发规模达30万平方米以上，使企业取得了年固定资产递增率高于15％，年利润递增高于10％的经营业绩。



　　(3)公司积极开展多元化经营，采取以房入股、以参股和控股的方式，提高投资效益。此外，公司增加对经销、建材、咨询、旅游、工贸等方向的投入，组建新的经营实体，以分散投资风险，形成一业为主、多种经营的全方位多功能集团化企业，使企业更能适应市场竞争。



　　(4)公司针对近几年房地产企业增加、集中投资量大的特点， 认真进行市场调查和预测。预计若干年后将出现销售高峰的情况，对已投入和将投入的项目，按轻重缓急进行合理安排，分期投入，做到有投入有产出，防止大起大落的现象出现。



　　(5)公司通过不断充实、提高企业内部经营管理水平，按转换经营机制的要求， 严格执行企业工作、管理和科技三大标准，搞活企业内部用工和分配制度，努力保持企业在行业中的领先地位。



　　3.发展规划



　　公司的发展规划是：坚持“一业为主，多种经营”，把投资经营的重点转移到浦东新区的建设和城市旧区的改造上，为加快上海城市住宅建设竭尽全力，为改善上海市民的居住条件多做贡献，使公司在企业经济效益和社会效益两个方面取得双丰收。



　　公司在未来三到五年中，计划总投资规模近13亿元；开发建设房产面积50万平方米；合格率达到100％，其中产品优良率达30％以上；创利3亿元左右，并力争人均创利水平继续在同行业中保持领先；年固定资产增值率达15％以上。



　　公司这次招股募集到的1.3 亿元资金将主要用于已投资或即将投资如下项目：古北新区、静安寺地区静华大楼、淮海中路钱家塘地块、虹口区提篮桥地块、新客站地区康业地带，经可行性论证和市场预测，均可使公司获得一定的收益。



　　地处虹桥开发区的“古北新区”项目，面积5万平方米，为4幢9-12层的高标准商品房，



总投资约2亿元。1993年底完成打桩，1994年初开工，预计1996年3季度可交付使用，作为高标准商品房，估计三年共可获利润2亿元左右。



　　地处黄金地段静安寺附近的静华大楼，是公司参与旧区改造的重点项目；总投资约1.3亿元，计划1993年底开工，1996年底可竣工交付使用。该项目属于商住综合楼，建成后公司如作为自有产业用于经租，估计年经租收益可达2000万元。



　　地处新客站附近的康吉大楼，为三家单位联建项目，公司的投资额约占28％，需投资1400万元。该项目1992年底动工，1996年底可交付使用。该项目建成后，公司也将其作为自有产业用于经租，估计年经租收益可达1000万元左右。





十二、公司一九九三年盈利预测



　　1.盈利预测鉴证报告（摘要）：　　　　信会师报字(93)第546号



我所接受中华企业公司的委托，就公司改制为股份公司的盈利预测进行鉴证。



　　我所根据公司提供的经济效益指标预测表，按照一定的程序和适当的方法，进行查证和分析，现将鉴证结果报告如下：



　　(1)股份公司盈利预测情况如下：



　　　　　　项目　　　　　　　　　　　　　1993年





         销售收入                       10067万元

         销售税金                         581万元

         销售成本及其他                  3839万元

         利润总额                        5647万元

         两金及所利税                    1458万元

         税后利润                        4189万元

(2)股份公司本次募股所筹集的资金，主要用于房地产开发， 目前公司已在开发和即将开发的项目近20个。



　　(3)我所认为，1993年因调帐因素，使当年销售利润率较高。利润上升， 主要靠新增项目来实现。



　　(4)股份公司编制上述盈利预测所依据的会计政策， 在各方面与以前年度的计算口径基本一致。



　　(5)上述盈利预测是依据下列假设而编制的：

　　1)国家现行法律、法规和政策将无重大变动；



　　2)公司的生产经营不会因原材料严重短缺或原材料价格的重大变动而产生不利影响；　　3)公司经营业务所适用的税率基准或税率无重大变动；



　　4)现行信贷利率、汇率无重大变动；

　　5)公司的业务及业绩将不会受到政府行为的干预，对盈利产生不利的影响；



　　6)在上述假设前提下，只要抓紧项目的实施，加强成本、资金管理，上述盈利预测是有可能实现的。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　立信会计师事务所



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中国注册会计师：潘华恭、朱志雨　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1993年5月31日



2.1993年每股税后盈利和每股净资产预测：



　　(1)每股税后利润＝预测税后利润／股本总数＝0.53元。



　　(2)每股净资产＝净资产／股本总数＝2.92元。



　　注1 ：其中净资产按期初净资产＋本年预测税后利润＋新增股本＋股票发行溢价－股票发行承销费用计算。



　　注2：按承销协议规定，发行承销费用为发行收入的1％。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华企业股份有限公司



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九三年九月二十一日



备查文件



　　1.公司股票上市申请书



　　2.中华企业股份有限公司股票申请上市报告



　　3.上海海通证券公司上市推荐书〔沪海证(93)第239号〕



4.中华企业公司关于《中华企业有限公司设立申请书》



　　5.上海房产管理局《关于中华企业公司改组为股份有限公司的请示》报告〔沪房(92)企字发第341号〕



6.中华企业公司《关于再次提出申请改制为股份制企业的报告》〔沪中企(93)财发字第31号〕



7.上海市建设委员会《关于中华企业公司改制为中华企业股份有限公司的批复》〔沪建经(93)第0619号〕



8.上海光华会计师事务所《中华企业公司资产评估报告》〔沪光会字(93)第580号〕



9.上海市国有资产管理局《关于对中华企业公司改组为股份制企业的资产评估价值的确认通知》〔沪国资(1993)360号〕



10. 上海市财政局《关于中华企业股份有限公司改制前财务清算的通知》〔沪财城(1993)44号〕



11. 上海市证券管理办公室《关于同意中华企业股份有限公司公开发行股票的批复》〔沪证办(1993)第064号〕



12.股票承销协议书



13.中华企业股份有限公司人民币股票招股说明书



14上海市证券管理办公室《关于调整中华企业股份有限公司股本结构的通知》〔沪证办(1993)第082号〕



15. 上海海通证券公司《关于我公司代理中华企业股份有限公司股票发行工作的结束报告》〔沪海证字(93)第238号〕



16.中华企业股份有限公司营业执照副本



17.中华企业股份有限公司章程



18.立信会计师事务所《关于中华企业公司1990年至1993年4月期间经营状况及资产净值的审计鉴证报告》〔信会师报字(93)第545号〕



19.立信会计师事务所《关于中华企业公司1993年1月至8 月经营业绩和财务状况的审计鉴证报告》〔信会师报字(93)第770号〕



20. 上海市浦东涉外律师事务所《关于中华企业公司申请改制及公开发行股票上市的法律意见书》



　　21.上海市浦东涉外律师事务所《关于中华企业股份有限公司1993 年度股票上市的法律意见书》



　　22. 立信会计师事务所《关于中华企业股份有限公司注册资本的验资报告》〔信会师报字(93)第764号〕



23.中华企业股份有限公司资金运用可行性报告



24.立信会计师事务所《关于中华企业公司1993年至1995年盈利预测的审计鉴证报告》〔信会师报字(93)第546号〕



25.首届股东大会、董事会、监事会决议



　　26.中华企业股份有限公司内部审计制度



27.国家有关部门同意固定资产投资立项的若干批准文件





公司组织机构图



                        股东大会

                           ├──────┐

                           │            │

                         董事会        监事会

                           │

                         总经理

                           │

           ┌────┬──┴───┬─────┐

           │        │            │          │

           │        │            │          │

  ┌──总工程师  副总经理      总会计师    总经济师

  │       │        │            │          │

  │       └────┴──┬───┴─────┘

  │   ┌──┬──┬──┬┴─┬──┬──┬──┬──┐

  │   │    │    │    │    │    │    │    │    │  

  总   办    公    行    劳    财    投    开    经    审  

  工               政    动          资    发    营          

  程   公    关    管    人    务    经    建    销    计 

  师               理    事          营    设    售       

  室   室    部    部    部    部    部    部    部    室 



 

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